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1,东三旗养老地产项目 地产投资分析研究报告,投资发展部 汇报人:逄金正,2013.10.16,2,汇报内容,3,1,项目综述与项目定位,中车易泊,总体:位于天通苑北,商业成熟,临地铁,城市化进程快,流动人口多,区位优势极佳。,项目综述,本案立汤路以东为亚运村汽车市场,规划上是一个大型产业园;北部目前为种植区,规划中为大规模的居住和部分商务区;西边目前是半截塔村,是一个居民聚集村落,规划中很快将拆迁,成为新农村改造项目。从周边来看,本案未来将位于密集居民区,大型汽车产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。,本案交通区位概述,项目综述,本案位于北京大型成熟生活社区天通苑生活区以北200米,项目南侧紧邻天通苑西三区,位于天通苑居住小区北部边缘;西临紧邻主干道立汤路和城铁5号线,距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截塔村(正在升级改造的住宅区域)。项目以东是东三旗旧城区(面临改造),北侧临近北七家。,人口总体情况与小区数量概述,项目综述,人口总体情况:本案位于天通苑北侧,天鑫家园,紫金家园和九台庄园别墅区,在天通苑商圈居住的流动人口与固定人口总数约为100万人,而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量,足以支撑本案的开发。 小区数量:本案辐射区域内有天通西苑,天通北苑,半截塔村,九台庄园,天鑫家园以及回龙观地区众多小区。,7,2,市场考察研究分析,中车易泊,市场外环境:昌平区域定位与简介, 规划“两轴两带多中心”,本案刚好处在东部发展带的商业核心区,区位价值明显。 人口目前昌平城市化进程正在加速前进,2010第六次全国人口普查,昌平区共登记常住人口166.05万人,连续十年人口平均每年增10.46万人,年平均增长率为10.45%。 交通位于首都西部发展带上,东临顺义区,南与朝阳、海淀区毗邻,西与门头沟区和河北省怀来县接壤,北与延庆、怀柔相连,辖区最南端距市中心区仅4公里,发达的交通网络成为昌平区联通全国乃至世界的通道。航空:昌平区距中国最大的航空港-首都国际机场仅35公里。 人文北京的北大门,是历史文化名城,又是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。 有文物保护单位78处,昌平区重点文物保护单位72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着国内外投资者的目光。,竞品楼盘,项目综述,市场环境调查,本案,市场内环境:昌平区小产权房调查, 政策从13年6月中旬起,北京市政府以区县政府为责任主体,以乡镇为清理整治单元,开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的清理整治工作。 销售暂无常规营销途径,以地下业务员 形式铺网,传单与短信为主的信息传递方式,销售形势为以租代售。无售楼处(或暂停营业),目前由于政策原因基本处于冷冻期。 屯量目前仅昌平已落成无产权住宅已有28处,在建项目6处(四处别墅,两处大棚房)屯量巨大,但本案周边暂无同类产品。 节点目前本案区位内除布拉格商业公园内存有800-1200套小产权房住宅,并无其他项目,其开盘节点在2014.1.1。 综上风险与机会并存,机会大于风险。,竞品楼盘,项目综述,市场环境调查,北京小产权房分布图,本案,天通苑地区简介人口数量,竞品楼盘,项目综述,市场支撑度调查,天通苑地区简介人口收支情况,竞品楼盘,项目综述,市场支撑度调查,天通苑地区简介城镇人口收入、支出情况,总结:天通苑地区人居收入较为平均,且增长较快,流动人口较多导致人均居住成本占总生活成本的比重较大,已超过20%,食品消费支出不超过10%,服务型消费支出接近20%,根据恩格尔系数衡量体系标准,本案区域内的人群属于富裕人群,拥有相当多的流动人口且购买与消费能力较强。,目标客户需求调查分析,竞品楼盘,项目综述,市场需求调查,建筑形式需求统计表,总价与面积需求统计表,总结:本案覆盖区域内,房源屯量较大,去化速度较慢,人群住房需求集中在55-95的区间内,总价承受内力在110-220万的区间内,加上小产权难以按揭操作的难点,户型开发上应以客户需求和承受能力为配比依据,尽量以95平米以下户型为主打户型。,天通苑地区简介商业分布,竞品楼盘,项目综述,商业氛围调查,布拉格商业公园,天通苑地区商业详解,竞品楼盘,项目综述,商业氛围调查,天通苑地区商业详解,竞品楼盘,项目综述,市场调查,商业氛围调查,天通苑地区商业详解布拉格商业公园(即将开业),竞品楼盘,项目综述,市场调查,商业氛围调查,天通苑地区商规模不断延伸,本案已在覆盖范围内,且可能成为新的商业核心,竞品楼盘,项目综述,市场调查,市场篇总结分析, 本案周边具备专业市场与综合商业体共同打造的商业氛围,明年开业的布拉格商业公园在开发体量、开发品质、开发实力上具备了成为区域核心商业体基础条件,这使得本案有了更好的溢价能力,同时周边的巨大人口密度,也足以支撑项目的开发,使得销售更有保障。 但是南七家、北七家。东三旗等农村改造项目是潜在的威胁,具体开发方式与开发体量不确定,可以确定的是城市化进程的加快使得本案有了更好的预期。,18,3,竞品楼盘及本案优劣势分析,中车易泊,竞品楼盘售价及屯量分析,竞品楼盘,项目综述,销售市场价格及屯量分析 以天通苑中区为原点,沿地铁5号线向外售价呈现依次递减趋势,竞品分析,以上是本案覆盖区域内冲击较大的产权房,目前暂无区域内新盘在售,以上是本案覆盖区域内冲击较大的小产权房,强劲对手:布拉格商业公园住宅区, 布拉格商业公园,区位上与本案重叠,节点在本案之前,对周围优质潜在客户杀伤力较大,客户一旦下定,便无法再做调整,短时间内对本案客户分流的冲击较大。 无论从规模、业态、区位上、功能上本案与对手完全没有可比性,处于明显的下风。在信息传达通畅的情况下,客户持币观望,或者直接到对手盘下定是有极大可能性的,也是最明智的选择。 建筑面积7万方的地下2层,地上5层商业,使得整体溢价能力大增,同样带热了周边房屋租赁与销售价格,新的地铁商圈即将形成,对本案也有着一定增益效果。 对外宣称的600套小户型小产权住宅,只为炒作稀缺性,实际情况超过1000套(可能按需要做出更大的调整),跨越周期2014-2016年,与本案周期部分重叠。,竞品楼盘,项目综述,竞品分析,本案辐射范围内房屋租赁市场紧俏,竞品楼盘,项目综述,竞品分析,租赁市场价格分析 以地铁5号线,天通苑北站为原点,向西向北,租金呈现依次递减趋势,中小户型代表,京缘公寓,中大户型代表,天通苑北一、西二区,本案优势远远大于劣势,机会与威胁并存,机会大于威胁,竞品楼盘,项目综述,优劣势分析,优势 同区位下,房源价位均价在23000元/,盈利空间多,可做各种调整。 在政府的规划发展带上,未来潜力巨大,商圈加速成熟,溢价能力强。 位置交通,极为便利,出行方便,价格实惠,应该是流动人口买房的诉求,威胁 政策压力,一直存在,但从今年开始力度明显加大,停工停售现象屡有发生。 同区位下,同时段潜在开发盘不明确,农村改造项目的大量实施的情况是现实存在的,未来同期开发量可能是巨大的。 新政出台,未来小产权房有可能遇冷。,劣势 小产权房,难以贷款是最大的软肋。且注定了主打产品为小户型。 同区位下,强劲的对手盘成为购买首选,本案不可避免的归于第二梯队。 小产权房,不能光明正大的做推广宣传,无法蓄水,造势。价格难以炒作。,机会 同区位下,布拉格商业项目有望成为新的核心商圈,是得本案更有前景。 同期大量农村改造项目的实施,城市化进程加快,带来更多消费群体。 昌平区每年人口10%以上的增长率,使得外来人口住房需求日益凸显,23,4,定位、定价及经济效益测算,中车易泊,项目立项定位 与 项目真实定位,项目定位,立项定位:原本为利用农村集体产权用地开发养老地产服务及配套项目,分析:养老地产概念火热,但国内并没有成功与成熟的盈利模式,也没有配套的服务机构 操作起来,运营管理难度大,投资配套成本高,运营回收周期长,不是适合作为现 金流产品的开发,真实定位:小部分开发养老地产服务及配套项目,同时依托市场环境,住宅与商业并进、租售结合,形成销售回收开发成本,短租长租相结合保有未来溢价收益。,分析:天通苑作为北京最大最复杂的大型社区,人流密度与人口流动性极大,房屋租赁市 场火爆,本案靠近地铁5号线总站,又是城乡分界点,人口流动性大催生紧俏的房 屋短租市场,房屋租赁无疑是本案的必选业态,同时本案深处亚运村车市,地块沿 街接近180米的面宽,也是可以作为汽配市场的延伸进行打造,未来北七家与东三 旗社区马上要迎来城市化进程,村落改造,使得本案沿街项目更具商业价值,加之 布拉格商业公园的落成,新商圈的形成促使本案商业开发势在必行。本案正确定位 应为核心商业中心住宅配套的延伸。养老地产作为立项之本,应按照最小规模配比 部分建设,以完成配额任务。,分期分段建设,住宅作为现金流产品,回笼资金,宿舍公寓与商铺的出租作为长期回报,竞品楼盘,项目综述,项目开发建议,首先,快速回笼资金是必要的,规划上先建设现金流产品,养老公寓与住宅,实现快速销售,回笼资金。 由于是小产权房,不能按揭,购房压力较大,则户型设置上除了尽量方正,增加实用面积外,户型小,总价低也是快速销售的保障。 鉴于周围商业已初步形成,未来本案所在区位正式商业核心的所在,业态上应该以,临街商业与商用住宅为主要发展方向,定位于商业中心,住宅区的补充与延伸(绝非豪宅或者养生度假等别墅小产权房)。 由于本案未来商业潜力明显,所以过早的全盘出售,会损失大量的潜在利益,建议自身保有一定比例住宅与商业,作为稳定的长期收益。 鉴于天通苑附近短租房市场紧俏,建议回收成本后,二期开发一部分短租公寓,长期保有,永久收益。 由于本案与亚运村车市相接,布拉格综合性商业中心具备较强的辐射性,使得消费人流更有支撑与保障,则临的街商业建筑可以尽可能做高,做深,尽可能开发沿街资源,享受其增益效果。,价格形成整体思路,竞品楼盘,项目综述,项目定价,目前定价方法,采用市场比较法制定楼盘价格 由于,本案所在区位租赁业态火爆,稍后使用收益还原法测算后进行校准,左图为价格定位参照表,定价参照楼盘筛选,可比楼盘比较打分,竞品楼盘,项目综述,项目定价,因本案尚未开发,周期较长,市场供应情况、目标客户需求意向、区域内相近楼盘历史价格(三级市场情况)及走势价格。定价策略都将影响未来项目均价,但是区位附近小产权房有价格增长提速的趋势,可适当提高预估值。,初步核心均价合成表表:加权平均得到住宅项目初步核心均价,竞品楼盘,项目综述,项目定价,以上为初步核心均价合成表(权重值表),得分T计算见附表三可比楼盘加权打分表,参照可比楼盘比较得分、可比楼盘市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均,得到本楼盘初步的价值为12606元,具体见核心均价打分表(加权平均值),但是本案所在区位,城市化进程高速进行中,一旦布拉格商业公园落成,形成新的商业核心,则对本案有较大的带动,价格支撑起码在1000元/以上,届时本案的住宅项目估价应在13606-14106元/之间。,租金还原定价法测评均价,竞品楼盘,项目综述,项目定价,从营销角度分析,租金是地产价格的晴雨表,租赁市场要比交易市场反映变化的快,更加直接反应供求关系,物业的供应量直接影响租金价格,理论上地产租金比例远低于售价时,地产二级市场就不可避免的下跌,目前经统计得到月租房数据如下,租金还原法测算公式如下 公式:公式:P=(R-c)(1+r) n -1/r(1+r) n P地产出售的市场价格 R是地产年租赁价格(以65为基准倒推) C地产租赁中的相关费用,可忽略不计。 r 是投资回报率(小产权收益率取7%) n是地产可使用年限或收益年限(50),由租金还原法测算得到理论均价应为11965.7元/,此数据反映了,本案辐射区域内的小产权房租金合理,房价适中,而常规产权商品房成为了远远超出市场需求的存在。,实收均价与总价范围讨论,竞品楼盘,项目综述,项目定价,按照前述分析 通过市场竞争比较法,确定本案项目初步核心均价为12606元 通过市场供求的情况
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