1,爱家白沙洲项目产品定位建议,2,报告结构,1,地块介绍,4,客户调研,3,核心价值,5,产品建议,2,市场调研,3,K1、K2两地块及地块周边，皆为平整土地，视野开阔无遮挡,宗地地势分析,K1地块部分亲湖观景线及高层瞰湖景观线，K2湖景观景受地理条件略有影响,湖景观景线分析,K1地块一线临青菱湖，观景线无遮挡，前排排布低密度对后排高层影响不大； K2地块由于离湖较远，并且中间有公路及湿地公园阻隔，观景有一定程度影响，若K2地块西侧前排全排高层，则后排高层全无观湖视野。,最佳湖景观景面集中分布在K1地块南部，K1北部及K2地块则以高层瞰湖面为主,湖景观景面分析,最佳观湖景区,二线观湖景区,高层观湖景区,观湖景区约占两个地块地块面积的2/3，K2地块由于二线临湖，且中间有告诉公路区隔，仅地块西侧对湖可视。,产业用地,产业用地,噪音直接影响区域,K1地块,K2地块,噪音来源主要为K1地块北部规划学校、贯穿用地的国道，以及K2地块周边产业用地,噪音分析,宗地综合景观分析,价值最高区： 近享湿地公园景观，一线无遮挡湖景，基本无任何视线障碍,价值高区1： 离湖相对较远，但是观湖视线未受遮挡,价值高区2： 二线临湖，处于地块中心部位，社区环境相对较好,价值中区1： 受周边学校及公路等因素影响存在噪音干扰；但通过建筑排布，高层仍有较好的湖景视野。,价值高区3： 非一线临湖，受高速公路区隔，但有较好的湿地公园视野，能远眺湖景。,价值低区： 在地块西侧排布高层的情况下，几乎没有景观资源，同时还受噪音影响,价值中区2： 底层受前排建筑遮挡，高层有部分观湖视野,09年以来土地供应超过15宗，集中于三环线内白沙洲沿线,（2011）259号,（P(2012)035号,白沙洲土地供应现状,白沙洲地区可供开发利用的土地资源极为丰富。区内土地存量资源丰富，无需征用农用地。同时，区内一批中小型企业因国有资产重组和改制而闲置大量厂房、场地，可用于招商的土地有1520亩，厂房31万平方米。白沙洲由工业区向住宅区的转变不乏土地供应。,区域市场,土地供应,全国知名房企云集白沙洲,区域市场,竞争格局,世联服务的保利、华润等开发商均已在白沙洲片区拿地,三环内高层项目为主，三环外依托湖景资源产生部分低密度产品，供应相对较小,区域市场,竞争格局,青 菱 湖,福星惠誉东澜岸,融科花满庭,青 菱 立交,复地项目,佳兆业金域天下,在售,待售,三环线,万科金色城市,天地源城际花园,白 沙 洲 大 道,中大长江紫都,荷景苑,经适房,湘龙华,金鑫御江名苑,瑞鑫花园,万象新城,刚需产品居多，同质化严重,区域市场,产品竞争,万科金色城市,中大长江紫都,天地源荷景苑,福星惠誉东澜岸,佳兆业金域天下,清能清江锦城,项目,120平米,70平米,50平米以下,90平米,100平米,110平米,130平米,160平米,200平以上,金鑫御江名苑,天地源国际花园,湘龙鑫城,瑞鑫花园,万象新城,片区内总建筑面积超过600万方，其中以纯高层的刚需产品占绝对主力,区域市场,未来供应,2012年,万科金色城市，纯高层住宅，150万（可能扩容到400万方）,2013年,2015年,2016年,4季度,3季度,2季度,1季度,4季度,3季度,2季度,1季度,佳兆业金域天下，高层住宅、小高层、多层洋房，50万,本项目，纯高层住宅、综合体，130万,福星惠誉东澜岸，叠拼+小高+高层多产品线住宅，约30万,超过 600万方,中大长江紫都，纯高层住宅，110万,融科花满庭，规划中，19万,复地项目，规划中，50万,2014年,2017年,2018年,2019年,天地源荷景苑，纯高层住宅，6.2万,湘龙鑫城，纯高层经济适用房，39万,金鑫御江名苑，纯高层住宅、公寓，3.7万,瑞鑫花园，纯高层经济适用房，50万,天地源城际花园，纯高层经济适用房，15万,在售,待售,万象新城，纯高层经济适用房，17万,14,价值体系：万科品牌+超大规模+完善配套+精装修+二线临江资源,超大规模万科一生之城200万方，后期可能扩容至400万方,1,优质配套首期10万方自带商业知名小学、商超引进、公交564线路引进,2,3,精装修全家居解决方案，从客厅到厨房、卫浴间、卧室，实现完美收纳,4,临江物业长江南岸崭新天际线; 浩瀚江景尽收眼底,竞品分析万科金色城市,价值体系：佳兆业品牌+完善社区配套+区位优势,1,2,3,品牌影响力香港上市房企，全国房产15强,区位优势白沙洲片区离二环线最近的名企开发楼盘,社区配套25000方综合商业、20000方中央景观带、150米超宽楼间距、豪华双会所及户外泳池,竞品分析佳兆业金域天下,价值体系：40万方商业+12年教育体系+立体交通体系+3万方公园,40万方商业片区最大体量,1,2,12年教育体系片区最长教育体系,3,3万方市政公园片区唯一公园社区,立体交通体系地铁+公交枢纽+五纵五横道路体系,4,竞品分析清能清江锦城,17,价值体系：稀缺景观资源（两湖一公园）+园林（旋转绿洲）+商业（9.4万方配套商业)+人文价值（黄家湖大学城）,景观资源黄家湖与青菱湖之间，黄家湖生态湿地公园之上，独揽两湖一公园稀缺自然景观,1,2,旋转绿洲园林集艺术美和现代自然风格于一体，舒适度高,3,人文价值地处黄家湖大学城腹地，学院环境塑造人文价值,商业配套9.4万方商业配套，集大型商业、社区商业于一体，带动区域市场商业升级;其商业主要集大型商业、社区日常生活密切相关的购物和生活服务商业、沿街商铺；建成后将弥补周边商业的市场空白，更好的服务小区业主。,4,竞品分析福星惠誉东澜岸,竞品分析融科花满庭,预计2013年上半年入市,市场占位：利用品牌及资源价值的片区跟随者,竞品分析复地白沙洲项目,预计2013年下半年入市,市场占位：以地段的优势+创新社区理念走精细化道路的片区未来品质创新者,20,区域市场,总结,本片区内，2房和3房的高层产品是竞争最为激烈的 刚需产品的竞争要明显大于高端产品 本片区市场对高端产品支持度不够，但是同时高端产品也存在一定的机会,21,万科 定义影响力 佳兆业 价值跟随者 清能 商业补缺者 复地 绿色创新者 福星惠誉 资源补缺者 融科 资源补缺者,我们的位置在哪里？,22,那么 如何跳出区域,23,我们有哪些优势,24,长江,青菱湖,黄家湖,武汉不缺水资源，但能够在5公里范围内，阅尽两湖一江的绝佳资源地块，在武汉屈指可数。,本案,5公里,绝无仅有的资源禀赋！配备两湖一江罕见景观资源。,Value,1,我们的视野最开阔，无敌水景可遇不可求！,让心灵和生活 可以同时旅行,将天然湿地打造为海德公园,源自黄浦江畔的精品开放商上海爱家，专注品质，布局全国,Value,2,十余座城市演绎,2002,2003,2004,2002年，上海爱家走进华中，落定武汉,2005,2006,2007,2008,2009,2011,2012,2003年，武汉爱家成功取得徐东板块,2004年，爱家国际华城奠基动工， 武汉首座英伦城邦即将诞生,2005年，爱家国际华城亮相秋交会， “ART DECO”建筑形象和海派品质，引起全城关注,2008年，金融风暴袭来，武汉爱家人共渡难关,2012年，爱家国际华城完美收官,十年爱家，光荣再现,如果 十年前的出现 有着不一样的重要意义 那么 十年后的今天 必将又是历史性的一刻,Value,3,绝对的精工品质！以“品质建筑”作为核心竞争力的爱家，必将力奉精品！,爱家积30多年专业建筑经验，视建筑品质如生命，在建成的所有项目中，都无一例外地一脉传承了爱家的核心竞争力，白沙洲项目作为爱家新腾飞的起点，必将出现一个更高水平的精工制作！,鞍山项目,湖州项目,江阴项目,无锡项目,控制板筋间距,箍筋锚固长度,控制板筋间距,将品质做到极致！做的不仅仅是房子，而是对工艺的一种追求！,+,+,=武昌南所有客户需要产品！,别墅,洋房,高层,完美物业组合！占领武昌南所有客户关注产品！,除此之外，我们还有。,本案风情打造 再造一座英伦城邦,建筑之魂城堡,人物气质皇室贵族,人群圈层社会精英,简单的下午茶 两三好友的周末聚会 露天阳光的咖啡厅 雕塑廊情绪休憩场所 幸福有时很简单 只需要一个明媚的午后 一场简单的欢声笑语,生活方式异域人文,大门的徽章,标志性雕塑,英伦的建筑灵魂,几何的秩序感,英伦城界的建立,英伦文化牌,“上帝存在于细部之中”密斯凡德罗,石材质感,Point 1：标志性建筑符号,英式管家 老派的英国宫廷讲究礼仪、细节和尊贵，将管家的职业理念和职责范围按照宫廷礼仪进行了严格的规范，成为行业标准，英式管家也成为管家服务的经典。所以，在英式管家享誉世界的最初，只有世袭贵族和有爵位的名门才能享受，原因无他，出自宫廷血统尊贵而已。,那个衣帽洁白，身材笔挺，略显沧桑的英国管家形象，一直深印于我的记忆中 ,英式教育 英国的教育领世人瞩目，在国际上享有荣耀的地位。著名的高等学府牛津大学、剑桥大学是全世界莘莘学子理想之国。,Point 2：生活体验的营造,打造最纯正英式管家团队： 聘请英国专业管家协会作为物管团队专业顾问，负责物管人员培训和管理。 将物管团队定期送往专业物管协会进行培训和学习。,英式管家服务是西方贵族高贵奢华生活的标志。培训英国管家最有名的机构要算英国专业管家协会了。它位于伦敦郊外的海林岛，成立于上世纪后期,英吉利隧道 时光隧道 通过它带领住户感受古老的英式空间； 以英式的布置和独特的建筑色彩来装饰隧道，前后设计岗亭，体现庄严和隆重。,Point 3：风情元素的植入,牛津街是英国首要的购物街，每年吸引了来自全球的3千万游客到此观光购物。它是伦敦西区购物的中心，长1.25英里的街道上云集超过300家的世界大型商场。这里的英式周到服务能让你体验五星级的待遇。,牛津街商业购物,演讲者之角19 世纪以来，每星期天下午，有人站在装肥皂的木箱上发表演说， 因此有“肥皂箱的民主”之说。,中心喷水池由一组青铜雕塑组成，中间高处的是一位手拿古琴的少年，他后面有扇型的喷水。,皇家驿道道路两旁巨木参天，整条大道就像是一条绿色的“隧道”。,海德公园Hyde Park 伦敦最具皇家气质的公园，位于白金汉宫的西侧，占地25O多公顷，初建于1810年，已经近200年的历史。形成寸土寸金的伦敦城里一片奢 侈的绿地。,因此我们认为 爱家白沙洲项目能够站位大武昌成为白沙洲的资源品质标杆！,因此我们认案名为： 方案一：爱家湿地边的院子 方案二：爱家湿地与温莎,价值点总结,1,2,3,爱家品质,产品优势,资源禀赋,思考：项目众多价值点 什么才是最关键的，能与客户产生共鸣的价值点？,项目客户研究,4,英伦风格,48,重点项目成交客户分析：别墅客户,49,别墅客户一：周边专业市场老板。他们认可别墅物业带来的身份感、物业品质以及与工作地方的便捷性，大多有过多次购房经验。,别墅客户,客户属性,目前白沙洲片区专业市场有机电大市场、五金水暖市场、烽火钢材市场、调料市场、农批市场等，约2500户商户。,客户语录 客户一：钢材市场李老板 42岁 仙桃人 “你们这环境不错，周边都是大学，等明年我小孩过来了，一家人可以住在这里，气氛也很好。不像我们现在住的市场，到处都是做生意的，也很混乱。” 客户认可项目的环境 客户二：农贸市场张老板 50岁 武泰闸人 “我们现在住在武泰闸的小区里面，因为我女儿在湖北大学读书，我在徐东那片也买了房子，你们这得别墅户型不错，特别是那个138平的，但是现在只剩下200平以上的，还是有点贵。 客户认可产品本身 客户三：竹木市场秦老板 41岁 “前些天我们市场的人在你们这买了一套，所以我也想买一套，怎么说都是一起出来的，不能说他们都买别墅我不买是吧，说出