第二篇 资产评估的方法 第五章 资产评估的基本方法 第一节市场法 一、市场法的基本涵义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比调整以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 特点：简单、有效、重要 二、市场法的基本前提1、要有一个活跃的公开市场；充分发育、充分的市场竞争 、没有垄断和控制。2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。参照物及其与被评估资产有可比较的指标，技术参数等资料是可搜集到的。,三、市场法的具体评估方法 （一）市价折扣法 （二）价格指数法 （三）功能价值法 （四）成新率价格法 直接比较法 (五）成本市价法 (六）市盈率乘数法 (七）因素调整法 - 类比调整法 （一）市价折扣法 资产评估价值=参照物成交价格（1价格折扣率） 适用范围：适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 举例 评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%。则： 拟快速变现资产的评估价值 =10（140%）=6（万元）,（二）价格指数法 资产评估价值=参照物成交价格（1物价变动指数） 或 =参照物成交价格价格指数 适用范围：仅运用于评估对象与参照物间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差应适度，不能过长。 举例 与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则： 资产评估价值= 10（1+5%）=10.5（万元） （三） 功能价值法 是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况。 （1）生产能力比例法 资产评估价值 参照物成交价 评估对象生产能力 参照物生产能力 举例：被评估资产年生产能力为90 吨，参照资产的年生产能力为120 吨，评估基准日参照资产的市场价格为万元，则： 资产评估价值 .5(万元),（2）规模经济效益指数法 资产评估价值参照物成交价 评估对象生产能力 x 参照物生产能力 其中: x-规模经济效益指数 举例：被评估资产年生产能力为90 吨，参照资产的年生产能力 为120 吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产 的功能价值指数为0.7, 则： 资产评估价值10(90120)0.7 8.18(万元) （四）成新率价格法 资产评估价值 参照物成交价 评估对象成新率 参照物成新率 适用范围：此法只适用于评估对象与参照物之间仅有新旧程度 差异的情况。,(五）成本市价法 资产评估价值 评估对象现行合理成本 参照物成交价格 参照物现行合理成本 举例：评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则： 资产评估价值2 150% 30(万元) (六）市盈率乘数法资产评估价值 = 评估对象(企业)收益额 参照物(企业)市盈率 此法主要适用于企业整体价值评估和长期投资评估。 举例：被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值0002 20000 (万元),（七）因素调整法调整因素有：、时间因素 、功能因素 、地域因素 4、交易情况 5、个别及其他因素。 1、资产评估值参照物售价交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数 2、资产评估值参照物售价+时间调整额 +功能调整额 +地域及其他调整额 例:2004年7月拟运用市场法对某台设备进行评估，与该设备近似的设备年初的市场价格为82万元，17月份机械产品价格指数上涨了3.5，但比参照设备性能提高了10，而运费和其他杂费降低了2，如不考虑其他因素，这台设备的评估价值是多少？ 解析：资产评估值参照物售价 +时间调整额 +功能调整额 +地域及其他调整额 82（1+3.5+10 -2）91.43万元,三、市场法的具体评估方法 特别提示：上述市场法（途径）的常用具体方法也可能或可以成为成本法（途径）的具体方法。 四、市场法的评估程序及优缺点 （一）评估程序 1、选择参照物; 2、在评估对象与参照物之间选择比 较因素； 3、指标对比，量化差异； 4、在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指 标差异； 5、综合分析确定评估结果。 市场途径下运用技术方法的关键参照物的选择 不存在完全相同的参照物，只有类似参照物； 本着“存同求异”的思路，进行类比和差异调整。 （二）市场法的优缺点 优点：、简单有效； 、直接客观； 、易于接受； 缺点：、前提严格； 、适用限制。,第二节 成本法 一、成本法的基本涵义 是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到资产的评估价值。 二、基本原理 资产的价值取决于资产的成本 在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 三、基本方法 资产评估价值 = 被评资产重置成本-资产实体性贬值 -资产功能性贬值-资产经济性贬值 = 被评资产重置成本综合成新率,注意区别上述公式2中的综合成新率与计算实体性贬值的成新率 公式2中的成新率包括的范围更广泛，这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，综合了三种损耗的因素，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。 四、基本前提 1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态 ； 2、应当具备可利用的历史成本资料； 现实资产与历史资产具有相同性或可比性。 3、形成资产价值的耗费是必须的。,搜集历史资料，确定成本构成,五、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,重置成本评估方法,六、常见的评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法 统计分析法,生产能力比例法 规模经济效益指数法,各种贬值评估方法,实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值,观察法 使用年限法 修复费用法,复原重置成本 更新重置成本,收益损失法能力指数法,（一）重置成本及其估算方法 1.重置成本的含义 一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 更新重置成本和复原重置成本: 相同方面:A.都是资产的现时价格标准; B.重置时资产的功能不变. 不同之处: A. 所用材料、技术、设计、标准等方面的差异; B.复原重置成本往往会高于更新重置成本。,2、重置成本的估算方法 （1）重置核算法 基本原理：是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、 设计制图等费用,例：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本为800元，其中原材料300元、人工成本500元。据统计分析，求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。请按重置核算法估算该机器设备的重置成本. 解: 按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=直接成本+间接成本 =（50000+1000+800）+（5000.8) =51800+400 =52200(元）,（2）价格指数法 基本原理：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。 资产重置成本资产账面原值(1+物价变动指数),个别物价指数 分类物价指数 综合物价指数,某被评估资产1990年购建,帐面原值为10万元，1999年进行评 估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130和 180，被评估资产重置成本为多少？ 资产重 资产原 评估基准日价格指数 置成本 始成本 资产购建时价格指数 100 000 180 138460（万元） 130,（3）功能价值法 参照物能价值（单位生产能力） 被评资产重置成本 、生产能力比例法 被评估资产重置成本= 被评估资产年产量 参照物 参照物年产量 重置成本 某重置全新的一台机器设备价格8万元，年产量为15000件。现知被评估资产年产量为12000件，请确定其重置成本。 被评估资产重置成本 被评估资产年产量 参照物 参照物年产量 重置成本 (12000/15000)8 6.4（万元）,B.规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本 参照物资产 （ 被评估资产的产量）x 的重置成本 参照物资产的产量 即：1 （ 1 ）x 2 2 公式说明:公式中的x是一个经验数据,称为规模经济效益指数. 这个经验数据一般在041.2之间。 加工工业一般为0.6-07，房地产行业一般为09。 公式中参照物，一般可选择同类资产中的标准资产。,某被评估资产的生产能力为50万件年，取得的参照物资产重置成本4000元，生产能力35万件年，根据其行业的经验数据回归分析，调整值x07，试用规模经济效益指 数法评估其重置成本。 解： 1 2（ 1 ）x 2 4000（50/35）0.7 51344(元),（4）统计分析法 基本原理：某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本 根据概率论原理和统计原理，选择有代表性的资产，估算出其重置成本与原始成本比例，从而推算全部资产的重置成本的一种方法。 各类资产的历史成本取自会计纪录资料。 实际操作步骤（四步）： （1）划类； （2）抽样； （3）计算系数； （4）确定成本。,某类资产的 历史成本,被评估资产 的重置成本,某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本,（3）计算系数依据分类抽样估算资产的重置成本与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数，公式为：KRR K资产重量成本与历史成本的调整系数； R某类抽样资产的重置成本； R某类抽样资产的历史成本。,（4）确定成本 根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为： 被评估资产重置成本 = 某类资产账面历史成本之和K 某类资产帐面历史成本可从会计记录取得。 评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5 台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备 历史成本之和为20万元，该类通用设备帐面历史成本之和为500 万。求该类通用设备的重置成本。 解：先求系数 K302015 该类通用设备的重置成本50015750（万元） 适用：多用于整体资产和同一类型资产的评估 特点：优点-简化评估工作 不足-精确性受抽样资产可信度限制,（二）实体性贬值及其估算方法 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 决定实体性贬值的因素有： 使用时间；使用率；资产本身的质量；维修保养程度。 （1）观察法（成新率法） 资产实体性贬值=重置成本（1 - 成新率） 实体性贬值率= （1 - 成新率） ：通过观察确定新旧程度 主要观察被评估资产的外表: 光洁度、腐蚀程度、形体物理变化程度 (3) 修复费用法 - 逆向思维法 假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿的，则设备的实体性贬值就应该等于补偿实体性损耗所发生