,何慧 亿翰智库 执行总裁,2,数据来源：巧芯科技,现象一：有多少企业已经不再投资？,2019年，700家房企中， 新增公司少于5个的有518家房企， 其中没有新增公司的有365家房企； 等于接近75%的房企已失去再投资能力。,“,201720182019,32%,表： 2017-2019年700家房地产集团新增项目公司数量,3,检索“房地产”关键词，共有 467家企业。 2016年-2018，此类企业数量分别为 184、274、410家。,“2019年，据人民法院公告的破产文书，,一线城市 核心二线 普通二线 三四线,表： 2019年破产房地产公司各城市能级分布占比,现象二：有多少企业面临清算？,4,表： 2019年北京部分限竞房项目成交/限售均价对比,表： 2019年6-11月典型城市项目平均开盘周度去化率,现象三：有多少项目已经卖不到指导价？,数据来源：巧芯科技,2019年行业逻辑,6,一切以“稳”为主,稳：既是目标, 更是底线,因城施策+因企施策,格局优化，优胜劣汰,外围放水，地产筑坝,（三大治理路径）,政策逻辑：,7,路径一：外围放水，地产筑坝,6000 5000 4000 3000 2000 1000 0,7000,成交面积（万平）,成交金额（亿元）,图：2018年1月-2019年10月TOP50房企土地成交量价变化情况,开源抓回款,图：2019年房地产融资收紧和央行货币政策脉络图,5月,6月,7月,4月,11月,9月,中央政治局会议重申房住不炒,郭树清批评房地产过度融资,全面收紧信托、银行、海外债等融资 渠道,节流缓投资,全面降准,下调金融机构存款准备金率 1个百分点,降息：下调MLF利率,全面降准,下调金融机构存款准备金率 0.5个百分点,23号文，信托融资全面收紧,1月,0.0%,10.0%,20.0%,30.0%,40.0%,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,图：2011年-2019年房地产开发企业到位资金中定金及预收款比例（%）,9月,郭树清强调坚决打击非法金融活动， 遏制房地产金融化泡沫化倾向,数据来源：国家统计局、亿翰智库,8,可以有“小阳春”但不能“入夏“！ 一二线不能“过热”，三四线不能“过冷”！,苏州、大连等热点 二线城市调控加码,部分高杠杆、拿地王 的出头企业融资受限,需求释放,经济压力,政策松动,城市冷热不均,“地王” 再现,“因城施策”,“因企施策”,市场出现“小阳春”,1）城市“自救” ，不再感性，调控力度微调,2）企业“自救”，不再坚守，现金流为王,3）消费者“自救”，不再疯狂，观望情绪渐浓,下半年市场呈现三大特征,企业积极应对 加快推货，积极展开促销,政策边际放松 部分城市的调控松绑,以“稳”为纲 “730”会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“小阳春”行情结束，市场开始回落,路径二：因城施策+因企施策,上半年：需求驱动，出现小阳春,下半年：需求萎缩，启动“自救”模式,（治理逻辑）,最终目标,9,企业升维精进，强者恒强,28%,62% 50%,75%,80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,图：2009-2019年1-11月行业集中度变化,2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 TOP10TOP30TOP50TOP100,行业降维淘汰，竞争力较弱的企业面临“淘汰”,行业一定会在，但企业不一定在,路径三：格局优化，优胜劣汰,行业集中度攀升,“爆雷”企业日渐增多,数据来源：各企业公告，亿翰智库,2020年行业趋势,11,以稳为主，要素回归核心逻辑,核心,一、行业回归“ 调节” 逻辑,二、政策回归“ 箱体” 逻辑,三、城市回归“ 价值” 逻辑,五、企业回归“ 经营” 逻辑,四、消费者回归“ 居住” 逻辑,行业回归“调节”逻辑,15.0,12.4,16 14 12 10 8 6 4 2 0,图：2000-2019年1-10月全国商品房销售额（万亿元）,数据来源：国家统计局、亿翰智库,图表：2015-2019上半年YH50房企利润表现,手段一： 地价难降，房价难涨，行业利润率下降大势所趋,0%,20%,40%,60%,0,2000,4000,6000,2015,2019H1,20162017 净利润（亿元）,2018 净利润同比增速,保量：行业未来发展空间将保持15万亿，机会仍在,去质：压缩行业利润，引导企业参与B2G,“保量去质”,观点一：2020年房地产行业交易量仍将保持15万亿上下规模,13,数据来源：各地方统计局、亿翰智库,政策回归“箱体”逻辑,城市承压 政策松动：有条件解限购,观点二：因城施策是主导思想，局部小松有戏，全局大调无望,土地出让金和销售金额增速下滑城市,重点 关注,红色字体为近期有条件放松人才政策城市,14,转 变,市场机会,2015年开始政府在去库存 背景下开始放水，城市出 现“轮动弹钢琴”,城市经济、产业、人口、 规划等基本面有支撑处 于核心都市圈的城市等,“资金驱动” （外力，资金流向）,“价值驱动” （内力，自身价值释放）,“能级+区域”,“区域+城市群”,表：典型区域市场发展特征,城市回归“价值”逻辑,观点三：市场趋势重区域联动，轻城市轮动,15,消费者回归“居住”逻辑,7.0%,11.0% 10.0% 9.0% 8.0%,图：社会消费品零售总额同比增速情况,北京、深圳土拍重启70/90政策,多措并举保证供应,（政府端）,开始控制总价，匹配对应的购买需求,强调多样化的功能性,控总价、强调功能性,（企业端）,区域/项目间价值更加分化,消费者：回归居住核心，更关注项目性价比,价格,配套,交通,服务,有发展潜力的城市与区域、迎合消费者需求的项目会持续热销,不被消费者认可的，将会被抛弃,北京、上海发展共有产权房 数据来源：国家统计局,观点四：消费者回归理性消费，性价比、功能性需求将重回市场 消费力下降，产品回归“控总价、重功能”需求回归居住，区域/项目价值分化,16,企业回归“经营”核心,人才杠杆 中梁：阿米巴模式,服务杠杆 金科：美好生活家,产品杠杆 融创：“桃花源”系列,1,经营杠杆,2,3,4,管理杠杆 碧桂园：高周转,数据来源：企业年报、亿翰智库,0%,50%,100%,150%,200%,201420152016201720182019.H1 表：典型企业2014-2019年上半年净负债水平变化情况,观点五：现金流为核心，轻财务杠杆，重经营杠杆 企业经营核心由财务杠杆到经营杠杆典型企业纷纷加大经营杠杆 图：2015-2019上半年YH50家典型房企净负债率走势,2020年企业策略,2020年，从核心向外扩张,2020年企业策略,立势借势合势,19,表：典型企业区域销售业绩占比,规模优势,资源优势,优先定价权，主动性强，,易于抵抗市场波动,渠道畅通，投资、营销,品牌效应较强,阵地聚焦，机会型二线不如深耕型的三四线,表：典型企业深耕型三四线与机会二线型城市销售业绩对比,备注：销售业绩为2019年1-11月销售金额,立阵地之势,20,投资从被动走向主动,图：闲置土地筛选逻辑,NO,NO,NO,NO,NO,NO,可并购 土地,土地出 让合同,用地规 划证,工程规 划证,施工许 可证,预售证,竣工,备案,网签 备案,报规,报建/ 开工,成交,拿地,竣工,追溯集团,获取集团土 地分布信息,立阵地之势,3.2.1,数据来源：巧芯科技,招拍挂 收益率降低,收并购 被动接受信息，后续问题较多,产业购地 实施难度较大,当前拿地的三类方式,表：30强房企对核心二、三线城市的投资热度变化,从投后复盘走向投前预判,立阵地之势,3.2.1,数据来源：巧芯科技，备注：投资热度为当年该城市新成立项目公司数,企业名称,热度企业名称,城市热度,表：30强房企2019年投资热度前三城市 城市热度企业名称城市热度企业名称城市,表：30强房企2019年对核心一二线城市的关注热度分布,打造核心能力，构建行业标签,立专业之势,3.2.1,数据来源：巧芯科技，备注：投资热度为当年该城市新成立项目公司数,资金优势型,产品优势型,资金,土地资源 人才,合作操盘,产业优势型,服务优势型,融创 小股操盘，利润丰厚,绿城 代建业务一枝独秀,彩生活 社区O2O第一股,平安不动产 和多家地产企业达成 项目合作关系,保利、华润等央企,资金寒冬，国企优势,突出,新希望集团 农业为基，赋能地产,正大集团 地产非主业，主业带 地产,绿城物业 社区增值服务先行者,24,表：各省份最开放的百强房企,表：各梯队房企首选合作对象排名,借势,3.2.2,数据来源：巧芯科技,构建共赢模型,25,表：某城市典型房企经营能力情况,表：我方与合作方现金流走势图,客观评价各方能力优势,取长补短,经营节点与我方一致,门当户对,通过各维度打分评价，选出最优合作对象,合势,3.2.3,数据来源：巧芯科技,0,200,400,600,800,1000,1200,现金流峰值,现金流谷值 -出货意愿降低，拿地意愿强烈,-出货意愿积极，拿地意愿较低,我方现金流走势,合作方现金流走势,现金流走势与 节点基本一致,取长补短与门当户对,管成本 管营销 管产品 管工程 管投资 管物业,Thanks.,亿翰智库 ,