星月国际广场项目零售市场研究,目录,上海市宏观零售市场分析,影响区域分析,代表性竞争性项目分析,消费者调查,研究结论,3,38,56,66,93,上海市宏观零售市场分析,社会消费品零售总额,上海市社会商品零售总额在过去的十年里平均增长率为13.8%，略高于GDP的增长率12.9%，但其增长趋势和GDP基本保持同步。,数据来源：上海市统计年鉴,数据来源：上海市统计年鉴 中国统计年鉴,目前上海的人均GDP已经超过1万美元，稳定高速的经经济增长，带来了巨大的发展动力和发展机遇。,上海城镇居民的恩格尔系数在这五年内有着较明显的下降， 说明上海居民生活水平有着一定的提升。,宏观零售市场分析,人口及家庭结构,数据来源：上海市统计年鉴,万人,和21世纪初相比，2005年以后的增长率略有提高。21世纪初的平均增长率为0.29%，05年以后的平均增长率为0.65%。,从2005年开始，上海人口出现快速增长的情况。到2009年为止，上海户籍人口增长了40万，平均增长率为0.65%。,2009年，上海常住人口达到1921万，外来人口占到541万，占上海总人口的28%，外来人口增长是造成上海总人口增长的主要因素。,宏观零售市场分析,人口及家庭结构,数据来源：上海市统计年鉴,平均家庭规模从2005年到2009年基本保持在2.7左右，说明三口之家（父母、孩子）的家庭结构成为发展主流。,（万人）,不断增加的人口给上海带来生机和活力的同时，也带来了较大的社会问题。随着城市中心人口外迁至非中心及郊区，这些区域的零售商业将面临新的要求和契机。,宏观零售市场分析,各区人口密度及人均收入,数据来源：上海市统计年鉴,数据来源：上海市统计年鉴,上海市的人口分布非常不平 衡，2009年底，中心城区最 高人口密度达四万人，而人 口最低密度的金山区只有1千 人左右。,（万人）,一般来说，人口密度较大的城 区其经济发展也较为成熟，相 对应的收入水平也较高。,一些老城区的居民收入会略低于新城区，因为新城区的经济区域发展比较集中。,宏观零售市场分析,居民收入水平变化,数据来源：上海市统计年鉴,上海市分区城镇居民收入水平,伴随着经济的增长，上海市民的收入水平也得到了较大的增长，生活水平提高的速度很快，2009年人均可支配收入高达28838元。比05年增长了1.5倍，是全国人均可支配收入最高的地区。,过去五年中，上海城镇居民居民 可支配收入平均年增长10%左右，和GDP增长基本符合。,高收入家庭占的比例逐年增长，市区以卢湾、长宁、静安为高收入区域，而在郊区则宝山略高。,宏观零售市场分析,居民消费水平及结构变化,数据来源：上海市统计年鉴,随着收入的不断增加，居民的消费水平也不断的提高，过去的五年里，上海市人均消费水平保持着稳定的提升，较低于收入增长。,2005,2009,21世纪初到现在，上海居民的消费将稳定在家庭收入的70%左右。,食品、衣着、家用设备等初级消费所占比例已经开始下降，同时教育、交通、居住等高级消费比例开始上升。,不断提高的收入和消费水平为零售业的发展和新型零售业态的出现提供了条件。,（元/年）,宏观零售市场分析,储蓄及贷款倾向,根据调查显示，上海购房者的房价与家庭年收入比平均为10，每月还款额占收入的45%，两项指标均居十城市之首。上海购房者的压力在十个城市中是最大的。,数据来源：上海市统计年鉴,（亿元）,调查显示，出于住房、医疗、教育、失业等方面的考虑，上海居民在收入增加时会比较倾向于选择储蓄。,大多数的人在选择贷款买房后，生活质量受到了较大的影响。“负翁”、“房奴”等名词的出现也从一个侧面反映了上海市民无可奈何的现状。,宏观零售市场分析,居民消费习惯评述,独特的地域环境造就了独特的上海消费习惯。目前在上海的消费者大概可以 分为以下几个主要的消费群体：,外地来沪打工者 这一部分人人数众多但消费能力是最低的。他们收入水平较低，同时缺乏必 要的社会保障，消费水平有限。,老上海人 老上海人指土生土长的上海人，这部分社会经历丰富，经过了中国历史上比 较困难的时期，形成了勤俭的消费习惯。他们即使是收入很高，消费也是实 用为主，不会铺张浪费。日常消费是他们主要的消费方式。,新上海人 外地来沪的上海人，通过攻读大学、人才引进等进入上海，融入上海。他们 大部分工作勤奋，受高等教育的水平普遍较高。这部分人在上海购房的压力 较大，一般不会选择很高档的消费。,宏观零售市场分析,居民消费习惯评述,上海白领,基本上都是老上海人的儿女。这些年轻人接受新事物的速度很快，消费观念也比较接近西方。相当一部分人在结婚购房上会得到父母的支持，购房压力相对较小。高收入高消费是他们特点。淮海路等商业街的主要客户就是他们。,高收入阶层,收入很高，消费水平很高。是上海高档消费的主要消费者。,这些消费群体集合在一起，使得上海的整体消费呈现出大众消费和高档消费同旺，中高档消费不强的两头大中间小的哑铃型。,随着上海经济的进一步发展和收入水平的整体提高，人们的不断接受新的事物，其消费观念不断转变，消费多元化发展，中高档消费必将得到较大的提升。,宏观零售市场分析,零售业发展趋势,和国外不同，我国的新兴零售业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的。21世纪以前，百货店一直是主要的业态形式。2000年以后，新兴的零售业态大量出现，并呈现出差异化的发展趋势：,传统的街边购物开始分化、聚集，形成专业街。 连锁超市一大一小（便利店和大卖场）细分市场。标准超市受竞争影响，业绩每况愈下，被迫转型。生鲜和食品加强型超市成为标准超市的发展转型方向。 购物中心出现并得到快速发展。不同类型的购物中心概念出现。 百货业态的市场份额下降，转而向专业化、高档化和连锁化发展。 随着上海经济和人口的向市区周边拓展和扩散，郊区的商业得到快速的发展。中心区商业向高档化专业化发展，郊区商业向规模化大型化发展。 中国加入WTO数十年，外资受到的限制越来越小，大量的外资进入上海市场寻求发展。目前上海运营比较成功的大卖场、大百货等大部分都由外资掌控。 大型的商业购物中心对交通的依赖性加大。上海市目前的商业中心和商业发展区域大都临近地铁线路。市政规划以及轨道交通对零售业的影响越来越大。,宏观零售市场分析,零售业生命周期, 标准超市, 传统百货商店,衰退期, 商铺批发市场,引入期, 品牌折扣店, 社区商业 （邻里中心）, 网上零售店,扩张期,成熟期, 家电连锁大卖场, 大型综合超市, 大型餐饮娱乐, 高中档连锁百货商店, 大型综合购物中心/广场, 专业家居大型超市, 食品加强型超市, 便利店,各个业态的位置为示意图,大型综合购物中心/广场 现在在上海已经渡过引入期，进入快速扩张的阶段。这种商业模式成为继超市、大卖场之后改变人们消费习惯的又一巨大力量。一站式服务是其最主要特点。休闲、娱乐设施以及各种消费理念带来的个性化消费则成为购物中心吸引客流的主要因素。,购物中心 作为不同业态的综合体，使得已经渡过引入期的业态可以缩小后进入购物中心，并互相促进，产生协同效应。而刚进入引入期的业态则可以在购物中心中获得依托和支撑。,宏观零售市场分析,零售商业网点面积调查,数据来源：上海市商业经济研究中心,2005年2009年上海市新增零售商业项目网点数比例分布图,数据来源：上海市商业经济研究中心,上海的商业面积总量很大，从05年至今基本上都以每年500万平方米的量在增加，如今上海的人均零售面积已经高过了欧美一些发达国家城市。,随着零售业的发展，越来越多的商户进入市场，竞争日趋激烈，造成了单位坪效的下降。2009年的坪效比05年下降了约10%。,未来在激烈的竞争中获得生存，越来越多的开发商倾向于建造体量较大的物业。,体量大的物业抗风险能力加大的同时也带来了更大的风险。在建的大型商业项目成功的业态定位对于招商而言，起着关键性的作用。,亿元 万平方米,万元/平方米/年,宏观零售市场分析,目前主要零售区域,目前上海主要的商业零售区域如下图所示：,宏观零售市场分析,人民广场,人民广场,人民广场位于上海地铁一号线和二号线的交汇枢纽站。由于位处上海地铁枢纽站。以及其“上海名片”的效应，人民广场商圈聚集了众多上海居民以及大量的外地游客，是上海最旺的商圈之一。,人民广场同时存在着：传统的百货商场（第一百货）、最新型态的购物中心（来福士广场）、品牌专卖店（香港名店街）以及迪美地下商场等多种形态的零售业态，充分的保障了其交通枢纽中心带来的多层次消费需求得到最大程度的满足。,通过周边丰富的品牌餐饮、以及各式娱乐与上述多种零售业态的结合，人民广场已经成为上海独一无二的交通枢纽型的大型综合休闲购物区域。,宏观零售市场分析,南京东路,南京东路,南京东路自古即为主要商铺聚集处，今天南京东路成为上海外来游客必到的最富盛名的旅游购物胜地。,南京东路步行街分布着协大祥、老介福、亨达利、恒源祥、张小泉等地方特色商店，以及置地广场、第一百货商店、新世界百货等百货公司。,“外地人到南京路，本地人逛淮海路”：据相关部门统计，目前外地游客在南京东路上的消费额，占南京东路整体消费额的60%以上。,“通过一百商城、恒基项目和宏伊大厦等商业项目的落地以及美国哈根斯、意大利季诺咖啡、日本樱之园烤肉等知名品牌的入驻 ，南京东路整体档次在不断的提升，在传统的“购物天堂”的南京东路，一个紧贴时代消费的异国风情、时尚氛围已经初具规模。,宏观零售市场分析,南京西路,南京西路,南京西路聚集着上海顶级办公楼、时尚购物广场、高档酒店和服务式公寓。,南京西路商圈分布着大型高档商业广场、中型专业商厦、专卖店和街铺群的三大零售业态，已形成上海高档化、品牌化和规模化购物中心的商业格局，明确定位于外籍人士、上海高级管理人士和公司白领、江浙富豪三个不同的高端客户群。,据静安区政府统计，上海市国际顶级品牌，有95%都在南京西路商圈内开有旗舰店、专卖店。梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场被称为南京西路上的“金三角”，是上海最高档的世界顶级品牌集聚的中心。,宏观零售市场分析,中山公园,中山公园,中山公园坐落于地铁二号线和三四号线的交汇处，地理位置得天独厚。便捷的地铁交通给中山公园带来了大量的客流。,经过几年来的发展，中山公园商圈如今已成为一个现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能的上海西部商业中心,中山公园的商业设施有：龙之梦购物中心、多媒体生活广场、新宁购物中心以及巴黎春天、贝多芬广场等。,目标客户是当地居民、商务人士和交通客流。,宏观零售市场分析,淮海路,淮海路,淮海路的正式发展始于1993年地铁一号线建造，目前淮海路上的商业以百货为主，同时还有品牌专卖店和生活广场以及特色街边店等。,淮海中路聚集着多家内外资百货公司以及多个品牌专卖店。由于和新天地相邻，淮海路的餐饮娱乐业也比较发达。,随着上海广场的改头换面，以及新鸿基襄阳路地块商业的大力发展，淮海路商时尚新潮风格定位日益凸现，为都市新新人类及时尚白领首选购物地。,宏观零售市场分析,徐家汇,徐家汇,徐家汇位于上海市中心城区的西南部，是上海市著名的商业中心之一。中心广场占地1.2平方公里,汇集了港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城、中兴百货、汇联商厦等知名商场，豪华繁荣集于一体、购物休闲融于一炉。,地铁一号线以及地铁地下空间的连接是徐家汇得以成功的最大因素。在地铁一号线徐家汇地铁站，地下通道连接了地面所有的商业建筑。商业服务的丰富和交通出行的便利使得徐家汇成为上海重要的商业中心。,徐家汇周边区域存在的大量常住居民为此商圈带来较为稳定的购买力。如今轨道交通9号线以及11号线已在徐家汇和1号线实现换乘，其交通枢纽地位已不容置疑，徐家汇商圈也同时完成了从区域性商圈到城市中心交通枢纽型商圈的转变，从而带来强大的区域外流动消费群体。,宏观零售市场分析,四川北路,四川北路,四川北路为仅次于南京路、淮海路的上海第三大商业街。,四川北路的商业以高品位、中低价的商品为经营