,中建红杉溪谷项目 沈 会,工程承接查验的原则、流程、标准及注意事项,指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。在工程竣工验收合格的基础上以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的在检查。,承接查验的概念,主体结构,强弱电,给排水,燃气,门窗,设备设施,竣工验收和承接查验的区别,竣工验收,承接查验,建设单位,施工单位,建设单位,物业,业主,目录,（一）、原则性和与灵活性相结合的原则 原则 要坚持实事求是，物业公司应把在验收中查出的各种问题做详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。 灵活性就是在不违背原则的前提条件下，具体问题具体分析。,一、承接查验的原则,整体上把握是从更高层次去验收，无论任何物业的土地使用情况、市政公共设施、公共配套设施等综合性项目将标明该物业的层次和发展的潜力。,一、承接查验的原则,（二）、细致入微与整体把握相结合的原则,工程质量问题在对物业产生不良的影响时间是相当久远的,二、承接验收的流程,物业验收小组,地产验收小组,（一）准备工作,1.人员的准备,=,联合验收小组,2.计划准备,与建设单位确定日期及进度,要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建设图纸、相关相关单项或综合验收证明材料；,派出技术人员到物业现场了解情况，为承接验收做好准备工作,物业管理企业制订承接查验实施方案，能让承接查验工作按步骤有计划的实施。,(一)准备工作,二、承接验收的流程,3.资料的准备,物业承接查验工作流程 物业查验的内容及方法 承接查验发现问题的处理流程,在物业的承接验收中，应作必要的流程、检查记录表,有关流程,常用记录表格,工作联络登记表,物业承接查验记录,物业工程质量问题统计表,(一)准备工作 4. 工具的准备,二、承接验收的流程,二、流程图,二、承接验收的流程,接开发建设单位通知,检查核对,组建承接查验小组,做承接查验前的准备,进行资料移交,进行硬件设备设施移交,检查验收,接管,资料存档,整改补齐资料,限时整改,三、承接查验的标准,保温层、防水层板缝油膏紧贴，无裂缝 天沟落水管道完好畅通 屋面平台坡度适当，檐沟和天沟应不积水 防水层不起皮不开裂，大雨后应检查是否渗漏 瓦片应平整，无碎裂 排气口、烟道顶罩齐备 雨水管固定牢固无变形,（一）屋顶天台的查验,三、承接查验的标准,（二）屋顶避雷设施的查验,1.结点牢固可靠无断裂 2.油漆无脱落无腐蚀,三、承接查验的标准,（三）天花吊顶,1.抹灰平整涂料均匀无漏刷无脱皮 2.接点平整无裂缝无间隙,三、承接查验的标准,（四）内外墙面,1.抹灰平整涂料均匀无漏刷无污渍 无裂缝 2.墙面砖粘接牢固无缺棱掉角线条顺直 3.墙壁面无接缝，无起砂,门窗开启自如，无晃动，无裂缝，配件齐全，位置标准，无曲翘变形； 门锁、窗销连接牢固开启灵活； 门窗玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮划痕迹、无损伤；,（五）门窗工程,三、承接查验的标准,（六）给排水系统,安装牢固，无渗漏、立管应设计检查口 水控阀门应灵活无渗漏无腐蚀 主管进行通球实验 固定的支架、管托、吊架等支撑件应安装牢固 下水管进行排水试验应畅通无堵塞 穿越楼层要有预埋套管做防水 保温密实平整整体美观,三、承接查验的标准,（七）电气装置,配电箱安装牢固配件齐全、无损坏油漆无脱落布线规范，开关标示清晰正确，空开正常 开关插座面板安装牢固无损坏使用正常 照明应接通正常,三、承接查验的标准,（八）配电室,配电房：清洁通风；应急灯；地面刷耐磨漆或铺砖，柜前铺绝缘垫；模拟板表示正确；绝缘用具齐全，配灭火器材，门口设挡鼠板。 高、低压柜：目测干净整洁，倒闸开关灵活、母线连接牢固，运行无异响，仪表指示正常 变压器：内外清洁，负荷运行正常，仪表指示正常、母线与线缆压接牢固，电气开关完好 电容器：电气开关完好，补偿功率因数符合标准，电容无变形、无渗漏、运行无异响，仪表指示正常,三、承接查验的标准,（九）电梯,三、承接查验的标准,电梯井底无积水无杂物，安全装置无松动无腐蚀 按钮、指示正常 启动平稳，运行无异响 轿厢灯、风扇、铃声、对讲正常 井道照明及检修插座正常使用 电梯门护膜及轿厢保护完好无划痕 机房通风良好，配灭火器、无杂物,（十）中控室,三、承接查验的标准,电视图像清晰逼真 云台转动正常、调焦变倍、图像切换正常 摄像头覆盖范围适当，黑白天清晰识别 录像机的硬盘容量应大于15天 5.线路敷设合理，符合设计标准 6.地址编制详细，便于寻找,监控系统,（十）中控室,三、承接查验的标准,对讲系统,单元门口机：对监控中心及户内通话正常，功能、信号正常，门具开锁正常，停电备用电源正常 户内对讲主机：与单元门口机及中控室通话正常，功能、信号正常，门具开锁正常、户内布防和传感器与监控中心信号传输正常 电梯内外对讲：内外对讲与监控室三方能相互通话，音质清晰 各控制箱箱体安装牢固，箱门灵活、无脱漆、箱内清洁标示清晰,（十）中控室,三、承接查验的标准,周界报警系统,外观完好无损坏 设防、撤防正常 支架探头安装牢固 灵敏度适中 设备功能正常 线缆敷设合理规范,三、承接查验的标准,（十一）风 机,风机与风管连接良好，密封 风机运行稳定噪音小，震动小 分机房门开关灵活、门锁完好 室内无杂物,三、承接查验的标准,（十二）水 泵,消防泵,生活水泵,喷淋泵,稳压泵,排污泵,外观清洁、标示完好 泵体相连法兰口与闸阀密封良好、盘根密封完好、泵口与电机联接可靠，同轴度符合要求 安装平稳，运行无异响、温度正常，压力平稳，无泄漏 生活水泵低水温控制灵敏可靠 消防泵与喷淋泵切换正常 污水泵无睹塞，止回阀有效，手、自动切换正常,三、承接查验的标准,（十三）水 泵 房,地坪排水沟无积水 各类阀门接口无渗漏，调节灵活 地面砖、天花板、墙面干净整洁 照明灯具完好，配备应急照明 通风机运行正常 门锁完好 水箱外观清洁无腐蚀 水箱无渗漏现象，且消毒 水箱内外爬梯无腐蚀 浮球灵敏可靠、水位计表示明显、溢流水位、低水位报警灵敏 管道防锈漆涂刷均匀,三、承接查验的标准,（十四）地下车库及人防,1.地面墙面整洁无起砂无渗漏无空鼓 2.照明设施齐全有效开关灵活 3.排水畅通、集水井无杂物、排水泵运行正常 4.通风设施齐全，且正常运行 5.交通标示齐全、出入口标示清晰 6.自行车与汽车泊位界限清楚，汽车泊位编号清晰 7.适当位置安装反透镜，停车表示指引到位 8.进出口设减速带,三、承接查验的标准,（十五）消防系统,火灾自动报警系统,自动灭火系统,防排烟系统,防火门,防火卷帘,火灾事故广播,消防通讯系统,消防中控室,三、承接查验的标准,1.火灾自动报警系统,（十五）消防系统,1. 火灾探测器和手动报警按钮安装牢固，外表无损坏 2. 按实际数量5%-10%，但不得少于10只进行模拟火灾响应和故障报警实验，实验每个功能重复2次能够正常使用 3. 应在安装调试人员的协助下进行,三、承接查验的标准,（十五）消防系统,2.自动灭火系统,1、安装牢固无损坏 2、分布均匀无保死角 3、紧贴楼板天花 4、安装位置、产品型号符合设计要求,三、承接查验的标准,（十五）消防系统,3.防排烟系统,1、手动开停、联动试验正常使用 2、稳定新、噪音、震动风量正常 3、手动检查机构灵活、信号正常,三、承接查验的标准,（十五）消防系统,4.防火门,表面平整，洁净，无划痕、无麻点、凹坑，无锈蚀；表面涂料颜色均匀,防火门框安装必须牢固，预埋铁件的数量，位置，埋设和连接方法必须符合设计要求,防火门及其附件的质量必须符合设计要求和有关标准的规定，防火门的功能指标必须符合设计与使用要求。,三、承接查验的标准,（十五）消防系统,5.火灾事故广播,火灾事故广播设备应按实际数量的1020进行检验，在消防控制室选层广播，共用的扬声器强行切换试验，备用扩音机控制功能试验。,消防通信设备的检验，消防控制室与设备间所设的对讲电话进行13次通话试验，电话插孔按实际数量的510进行通话试验，消防控制室的外线电话与“119台”进行13次通话试验。上述功能均应正常，语音应清楚,三、承接查验的标准,（十五）消防系统,6.火灾通讯系统,三、承接查验的标准,（十五）消火栓消防箱,1.油漆均匀，色泽明亮 2.箱门完好、枪头、消防带齐全、管道阀门无渗漏 3.箱门标示清晰完整，门锁开启自如 4.箱内消火栓按钮安装牢固无损坏 5.灭火器压力指示正常，在有效期之内,三、承接查验的标准,（十六）路 灯、草坪灯,1.灯基座牢固预埋螺栓无腐蚀无滑扣 2.灯具安装牢固，配件齐全、灯罩无损伤 3.灯杆安装牢固，外漆面均匀、无损伤无划痕 4.线路敷设标准正确合理,（十七）道 路,三、承接查验的标准,1.道路平整、无积水、无起砂、无空鼓 2.道路沿砌筑整齐，灰缝饱满、材料无缺棱短角 3.拼砌整齐，平整稳固、块料面无裂纹、无缺棱短角,三、承接查验的标准,（十七）检查井、化粪池,1.检查井、化粪池井盖设置稳固，外设井圈 2.池内无垃圾杂物、进排水畅通、池壁无裂纹,四、承接查验注意事项,(1)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。 (2)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。 (3)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不 易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。,1 .项目公司根据物业承接查验报告的建议，针对遗留问题整改通知单上的内容组织相关单位进行整改，并将整改结果填写在遗留问题整改通知单上，以供物业公司复验。 2. 所有遗留问题的整改工作应在物业承接查验报告规定的期限内完成，不得影响业主的正常入驻和后续物业管理。 3 .物业公司应及时跟踪遗留问题整改情况，并根据复验结果编写遗留问题复验报告然后逐一销项。,五、施工遗留问题销项,五、施工遗留问题销项,程质量问题的原因,设计 缺陷,不按规范施工,验收检查不细,建材质量不合 格,建设单位管理管理不善,气候、环境、自然灾害,(一)收集整理存在问题,收集所有的物业查验记录表,对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表;,将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续,五、施工遗留问题销项,(二)处理方法 工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改,工程质量问题,由施工单位引起的质量问题,由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题,若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由建设单位督促施工单位负责,应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施,五、施工遗留问题销项,(三)跟踪验证，逐一销项 为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。 物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续同时销项。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理直至销项为止。,六、工程质保款结算,质保金含义：一指质量保证金；二支质量保修金,工程质保金是指为落实项目工程在缺陷责任期内的维修责任，建设单位（业主）与施工企业在项目工程建设承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证施工企业在缺陷责任期内对已通过竣（交）工验收的项目工程出现的缺陷（即项目工程建设质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定）进行维修的资金。,用,途,六、