一、建筑物猪绘牧是技与李坪绍司的喜设戟果,分为房屋命构筑物两大类。相对于地面固定存梅时僵的的易豪人们要么为了乓形象的语贺万学贾垫商定烟囹、水塔、道路、桥梁、隔道,水坝、国境*建纬的特点:*不可位移性*产权边界复杂性(公司同有权使*功能变异性权和租赁权多种摸、私私同憨、所属性同在)*建筑物分类:建筑物按使用功能分为:工业用建筑物和民用建筑物按承重结构分类,钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构二、建筑物的评估特点1.建筑物价值内涵具有复杂性(拍卖价、抵押价、课税价和征用价等2.建筑物的产权受土地使用年限的限制3.建筑物的功能用途决定了其评估方法(生产用房成本法,商业用房或商品房用收益法或市场法评估三、建筑物评估应考虑的因素1.物理因素3.用逛5.经济地理位置7.国家政策因素、建筑物评估应遵循的原则1.替代原则2.最大使用效用3.供需原则4.房地产合一原则6.产权8.供需状况一定房室和地相结合贺房地产最终成为商品,-地使用价值可通过房产来土地的开发成本隐含在房屋建筑物价值中,反映。令建筑物环境质量的茎别是二一士也生的,在很大程度上影响建筑的价格。益是土地和建筑物共同作房地产的总收j的结果。、二节建筑物训适用范图不改变用途继续使用的建筑物建筑物的成本构成1前期费用2建筑安装工程费3.合理利润4.资金成本5.税金F估的成本法三、建筑物重置成本的估算重置成本的方法:预决算调整法、重编预算法、物价指数法预决算调整法下重置成本=调整后的人二费+调整后的材料费+调整后的机械山+税金+利润一定*还应包括附加税费设计费、勘察费、质检费、招待费、建设单位管理费、建设期利息、投资方向调节费等。:6使用预决算调整法,必须具备完整的建筑工程竣工决算资科或预算资科*主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑勿的评估兰编预法下重置成本(实际工程量X单价)(C1+现行费率)土材料价差+各项间接成本物价指数法下重置成本=待估建筑物的账面原值X综合价格指数