,珠海横琴国际金融中心项目 前期市场定位报告,2012年3月8日,目录,宏观经济及区域背景分析,项目开发条件分析,各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位,项目SWOT分析及整体物业功能组合方案,财务分析,宏观经济及区域背景分析 珠海市宏观经济背景分析 珠海规划前景分析 横琴规划及重点项目研究 国家级新区已有优惠政策比较 横琴未来优惠政策读解 与深圳前海新区未来优惠政策比较,过去珠海的发展落后于珠三角其它城市,20多年来，珠海作为一个美丽的海滨花园城市，具有明显的生态环境优势。由于城市定位与产业选择的错位，使珠海失去承接产业转移的大好时机，造成高科技产业处于金字塔顶端，而作为基石的传统产业链条缺失，金字塔成“空中楼阁”。 但珠海的经济总量不大，GDP在珠三角城市中靠后，且增速总体落后于珠三角平均值。对此省委书记汪洋直言不讳：“珠海是珠三角区域布局中的一个薄弱环节。”,2009年珠三角城市GDP对比,近5年珠海GDP及增速与珠三角的对比,GDP （亿元）,增速 （%）,珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机,国务院在珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，强调珠海要发挥经济特区和区位优势，把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。,横琴作为“一国两制”的结合点，口岸优势独特,横琴位于珠江入海口西岸，与珠三角城市的直线距离都在140公里以内，80公里半径内涵盖了香港、深圳、东莞等重要城市，虽然位于国家交通网络的末端，但随着一系列重要交通设施的建设，横琴的交通优势尤其是口岸优势将非常明显,横琴与澳门三岛隔河相望，横琴口岸一桥相连，处于“一国两制”的交汇点和“内外源”经济的结合部。独特的区位使得横琴在珠江三角洲城市一体化、经济一体化以及珠澳同城化、港珠澳合作当中，具有独特的作用。,国家层面的区位优势,珠三角层面的区位优势,横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡,横琴具有拥有106平方公里的土地，经济发展则刚刚起步，与澳门相比，横琴具有土地资源优势。而作为珠海发展的后发基地，横琴具有临近澳门的先天地缘优势，且横琴口岸与莲花大桥的投入使地缘优势得以实现。横琴将不可避免的成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡,珠海土地资源丰富，对于土地资源稀缺性日渐突出的珠三角，珠海富足的土地资源是其极大的优势，也是珠三角其他城市以及澳门最为缺乏的生产要素。但经济发展水平在珠三角地区中处于第三阶梯的水平，与澳门相比，土地资源是澳门的50多倍，但是地均产值却远不如澳门，人均GDP仅是澳门的1/4,澳门经济是属于单一的高度服务型经济，现代服务业发展处于较高水平，整体结构单一，抗风险能力差。同澳门相比，珠海现代制造业和高新技术产业优势突出，现代服务业相对落后,珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低 澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高,珠海：土地制造业发达，现代服务业落后 澳门：现代服务业发达，经济结构单一,未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港澳地区以及全国的道路联网,随着港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等交通项目的推进，将彻底改变珠海的交通格局，珠海对境外投资将有更强吸引力。珠海不仅会成为香港与珠江西部各城市经济往来通道，还会成为连接香港与内地的云南、贵州、四川、广西等省的交通枢纽。 得益于以上的重点交通项目，横琴新区将完全实现与港澳地区以及全国的道路联网。,横琴到珠三角主要城市道路交通时间,横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，可承担每天75万人次出行的交通流量,横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，高峰期可承担每天75万人次出行的交通流量： 城市道路： 横琴岛内规划了完善的路网，可便捷到岛内建设区的任何角落。配合通关 的分线管理，对外的四座大桥分别设置1个一线关口和3个二线关口。 轻轨： 轨道交通在横琴境内的商务区、口岸区和长隆旅游区共设3座站点。轨道交通在横琴境内采用地下通道形式，并预留沿中心南路走向的可能性。另外，将预留建设3条连接澳门的交通通道（包括莲花大桥） 客运码头： 为进一步加强横琴与港深、澳门的水运联系，环岛设置多个客运码头。 货运码头： 设置一处社会性的货运码头，为横琴西北部的整个芒洲新园服务。,货运码头,客运码头,轻轨站点,城市主干道,轻轨线,一线关口,二线关口,二线关口,二线关口,预留连接澳门的交通通道,预留连接澳门的交通通道,宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未来经济发展的重要引擎,珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)将横琴列为规划开发的新区。成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，横琴新区的规划建设已上升为国家战略。 2009年8月，国务院在横琴总体发展规划的批复中明确横琴新区的功能为： 带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区 深化改革开放和科技创新的先行区 促进珠江口西岸地区产业升级的新平台 横琴新区的定位是“四基地一平台”： 粤港澳地区的区域性商务服务基地 与港澳配套的世界级旅游度假基地 建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地 珠江口西岸的区域性科教研发平台,横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业,商务服务： 鼓励港澳的商务服务优势向横琴拓展，重点发展信息服务、外包服务、商贸服务等产业，将横琴建设成为珠江口西岸地区率先承接港澳服务功能的区域性商务服务基地,横琴总体发展规划要求横琴发展以高端服务业为主导的现代产业，包括四大产业：,休闲旅游： 将横琴打造成为与港澳配套的国际知名休闲旅游胜地；发展高品质度假旅游项目，把粤港澳特色旅游资源串联成“一程多站”的旅游线路 ，开辟旅游共同市场,科教研发： 加强粤港澳三地的科技合作与交流，重点发展研发设计、教育培训、文化创意等产业，将横琴建设成为服务港澳、服务全国的区域创新平台，促进澳门传统产业的转型升级，提升珠江口西岸地区的自主创新能力,高新技术产业： 吸引港澳及珠三角的知识密集型制造业到横琴扩大生产，重点发展CEPA协议中原产于港澳，享受免税政策的电子信息、生物医药、新能源、环保、航空制造等产业,横琴将形成“三片、十区”的功能布局,口岸服务区：充分利用人员、物资、资金高效流动的优势，同时结合港澳优势，建设亚太地区具有重要影响力的现代服务型口岸地区,教学区：充分利用港澳国际化专业人才培训资源优势，建立高端专业人才培训基地,中心商务区：主要发展信息服务、外包服务、商务办公等产业，建设珠海乃至珠江口西岸最有吸引力、最具活力、高端商务人才最集中的亮点地区,综合服务区：横琴岛的综合服务中心，建设行政办公、商业金融、文化体育、教育医疗等公共服务设施,高新技术产业区：主要发展电子信息、生物制药、新能源、航空零配件等高科技产业的生态型高新技术产业基地,休闲度假区 短期内，澳门写字楼新增供应短缺，直到2012年才有4万平米写字楼供应市场。,香港澳门新成立公司对比,横琴写字楼如果在硬件和价格上具备明显优势，则可能吸引到部分澳门企业，此部分企业预计以大型娱乐集团（如银河、威尼斯人）的后台部门、call center、数据中心等为主； 但受两地法律制度、政策的限制和影响，除非横琴优惠政策扶持力度较大，否则预计澳门外流的办公物业市场需求规模不大。,综上所述，假若企业所得税政策优惠力度较大、惠及面较广，则办公物业市场具备开发可行性，否则该功能风险较高，不具备开发优势,不具备明显的开发优势，市场风险较高,本地市场存量物业租金、售价水平相对较低，办公物业开发回报较低； 未来区域潜在供应激增，本项目面对的竞争局面不容乐观； 澳门市场供需两淡，预计外流需求有限，无法支撑激增的市场供应。,企业所得税政策优惠力度较大或拥有其他较具竞争力的优惠政策,短期内政策不落实或初期优惠力度不大,本项目开发办公物业的机会判断,市场机会较高，能够对政策影响下的企业形成较强的吸引力，带动办公市场快速发展； 市场仍需培育期，初期办公物业售价不宜过高。,具备开发可行性，具体开发策略依项目整体功能组合而定,假若本项目开发办公物业，则项目定位及基本建议如下,假若横琴具备优惠力度大、惠及面广的企业所得税政策，并且从项目整体物业功能组合的角度考虑，确定开发办公物业的前提下，本项目的办公物业定位为横琴标志性国际商务中心,与世界零距离，与未来零距离,横琴标志性国际商务中心,在保持市场领先地位的同时，应适当注意成本控制，在档次和产品标准上与珠三角地区的销售型甲级写字楼物业相当，如广州的富力盈泰广场,核心客户：横琴规划主导产业，并且能够获得企业所得税优惠的服务类企业，如信息服务业、外包服务业、金融后台服务等； 次级客户：本地产业相关或受免税购物带动的企业，如旅游、零售代理,销售为主，可预留少量面积用于自用； 销售价格建议为20000元/平方米,注：具体定位建议详见附件,产品建议,加强公共部分的装修档次,户内单元的装修状况依政策变化而定,鉴于政策变化的风险较大，本项目的写字楼物业应具有较强的功能可变性，建议户内单元装修以毛坯为主，待政策形势相对明朗后，依市场环境再做调整,挑空大堂15-20米,建筑外观简约而富于变化,公共部分加强装修档次,注：具体定位建议详见附件,公寓市场研究及发展方向探讨 本地高端住宅物业市场概况 本项目开发类住宅产品的市场机会 类居住物业发展方向探讨,从市场需求而言，随着近年珠海经济的发展及粤澳合作的紧密，房地产市场也随之跨越式发展，高端居住物业市场需求旺盛,2010年3月,2010年8月,2010年10月,华发世纪城 四期630套 开盘当天售罄 均价1.4万,万科珠宾花园 高层一期185套 开盘当天售出95% 均价2.55万,中信红树湾 首期160余套 销售状况良好 均价2.5万元,随着珠海特区扩容、港珠澳大桥动工、城际轨道通车等利好的落实，珠海的城市价值得到了飞速提升，房地产市场也顺势加速发展； 在2010年国家严厉的房地产调控政策背景之下，珠海的高端居住物业仍然销售火爆，受到买家的追捧。,高端居住物业销售状况良好，市场需求旺盛,地王频出，发展商看好高端物业市场前景,2009年12月，格力地产以楼面地价7400元/平方米的价格获得珠海唐家湾地块，总建筑面积约90万平方米； 2007年9月，位于前山河西岸的2007-01地块以7700元/平方米的楼面地价被中信地产获得（即中信红树湾项目）,珠海高端住宅物业以来自港澳及内地富裕阶层为购买主力，其中港澳人士约占1/3,根据高端物业销售统计及结合专业人士访谈所得，港澳人士和内地的富裕阶层是珠海高端住宅的主要客源； 珠海的区域发展潜力得到众多投资客的关注，看好区域的升值潜力； 由于居住环境优美，吸引了众多澳门和珠海以外客户购买作为度假或第二居所。,高端住宅客户购买目的,与澳门相比，珠海房价处于价格洼地，未来澳门住宅供应紧缺及24小时通关政策的落实将加大澳门客户对珠海住宅的需求,虽然珠海与澳门只有一河之隔，但房价仍处在价格洼地，加上区域利好凸现，不少港澳买家均看好珠海高端物业的投资价值；,24小时通关,未来24小时通关政策的落实将大大提高珠海市场对澳门客户的吸引力。,两地价格相距较大,据Savills澳门公司数据显示，澳门全新的中高档住宅于2009年至2011年预期有8,600套落成，但当中不少项目均已作楼花销售，预期未来数年一手市场的中高档住宅供应将十分有限。,未来供应紧缺,澳门珠海房价对比,多种因素将加大澳门客源对珠海中高档住宅购买及租赁的需求,由于澳门服务式公寓缺乏及租金水平较高，珠海良好的居住环境及价格优势将吸引澳门租赁需求外流