2020/8/4,房地产项目定位之市场调研,2,一、市场调研的正确出发点,3,市场调研的困局：我们常常在一个城市展开大范围的市场调研，结果是事实堆积如山，却很难从中得出有意义的结论，最后，我们将发现调研的70%以上的数据是没有价值的。如果我们想从详尽的市场调研中推导出项目最适合做什么，这将是一个极其复杂的过程。这是为什么？,5,收集数据之前对问题进行结构性分析，建立以假设为导向的诊断框架，让市场调研具有目的性。,如果我们一开始就从项目的区位，规划指标、功能及客户目标与限制条件方面考虑，借助相关的成功案例的启发，进而作出几种假设，抽出假设成立的条件，再对这些假设条件进行市场求证，则这个过程将变得非常简化了。 事实上，以假设为前提的市场调研是在画好的路线图上求证的过程。,6,案例一：鹿丹村旧城改造,客户目标：实现销售价格8000元/平方米， 方法一：推导， 用市场最好卖的户型来组合，但发现价格实现不了。 方法二：以解决问题的假设为导向 直接寻找市场上均价在8000元/平方米以上的户型特点。 市场调研以此展开。,7,二、市场调研在项目定位中的角色,8,市场调研需要解决的核心问题,基于初步假设： 界定竞争框架 界定区域价值 定义项目核心价值,9,案例二：二线城市项目定位,背景与目标： 城市二环外，容积率为1.8,功能规划为住宅及配套商业，要求销售价格为2500元/平方米。 现状： 周边的纯多层住宅小区的价格为2000元/平方米；容积率为1.5以下。 差距 R1 R2 r1.5 r=1.8 P=2500 p2000 解决问题的假设MECE： 1、是否可以自己建立新价格标杆（创新产品）？ 2、是否可以增加沿街商业量，而降低住宅的均价？ 3、区位的价值是否可以打破现有的价值参照体系？ 4、是否能脱离区域内主流消费群体，重新定义新的细分客户？,10,初步假设下的市场调研任务,1、界定竞争框架（房地产项目调研） 结构性分析： A、均价在2000元至2500元/平方米，周边的的竞争对手现在是谁？它们的卖点是什么？缺点是什么？我们的超越机会在哪里？ B、周边2500-3000元/平方米以上的项目关键的价值是什么？是否存在不依赖地段价值（交通与配套）的感性因素？ C、城区内具有投资性的物业特性（如功能弹性、高性价比）是什么？本项目资源是否有相似之处？ D、城区内脱离区域原有价格体系的项目关键举措是什么？ E、商业价值在类似项目中如何被运用的？,11,2、定义项目区位价值（城市规划调研、消费者对区域的认知价值调研）,结构性分析： 1、在城市规划中，这个区域的未来是什么？它将带来怎样的居住或商业投资价值？ 2、就区域而言，与现在的竞争区域有什么优势？ 3、什么样的客户群对以上方面具有正向性？ 4、项目区位价值是依托于原有的消费者认知价值还是重新定义价值？（例：西山庭院VS城市第三地或新城）,12,3、项目的核心竞争价值方向的初步确定（对于类同的总价或单价项目）,1、区位价值与核心客户群的确定； 2、规划功能调整的方向； 3、价格标杆的参照系或自身定义； 4、主要竞争差异的方向选择； 关键：从本地案例和其他城市相似属性案例中得到启发,13,三、市场调研计划制定,1、客户目标与现状的差距或问题点 2、假设解决差距的可能方案 3、可选方案在市场中的论证 4、通常的调研方面 房地产市场产品调研 消费者访谈 区域规划调研 城市调研 地块查勘 客户的思考,14,四、市场调研涉及的层面,宏观层面： 城市调研 中观层面： 区域市场调研 微观层面： 地块调研 竞争项目调研 消费者调研,15,五、市场典型楼盘调研,项目卖点 项目规划核心价值 产品增值或创新部分 设施与展示部分 服务部分 愿景与信心方面 主力户型优缺点 价格体系的建立系统 特殊客户群体,16,六、消费者调研,目前市场消费者的细分标准 不同标准之间的差别 主流消费群体共性 消费群体对区域的价值认同度 消费者对创新的接受程度 消费者群体不能接受的主要方面 消费者对产品功能及价格区间的主流要求,17,七、典型调查方法,1、现场调研 销售人员介绍主要卖点、户型特点、比例、销售好的户型、销售难点 观察上门客户交谈内容 现场销售经理访谈 销售人员访谈 楼书与规划资料、价格表、户型图 样板房查勘,18,2、消费者深度访谈,开放式问题 购买与决策过程 家庭结构与收入 对居住的要求与期望 价格承受能力 工作与生活关系 日常行为特征 其周边人的购房情况,19,3、消费者调研问卷,问卷设计 学生协作 调查渠道 开发商资源 统计,20,4、消费者调研工具-消费者价值元素分布,A、中国消费者拥有一个独特的价值元素：追求，即追求更高的生活质量，渴望成功和被他人认可。 B、在中国真正能够起到促进消费作用的元素集中在个性化价值区域，而位于活力、服务和质量等传统价值区的价值元素则难以说服中国消费者为此支付更高的溢价。,21,不同地区的价值观存在区别,22,这些因素将能很好地运用在对楼盘消费者的调研中， 重要的是在典型楼盘调研中要分析出基于这些因素的楼盘关键举措的总结,23,这是基于一个成熟的市场，由竞争的楼盘的差异性可以描述消费者的变化方向。 由于市场整体呈现大众化趋势以及产品同质化程度的加深，未来需要更多地依靠的感性价值以及价格上的竞争力来参与竞争。 因此，建立合适的价格参照系非常重要。,24,一个很好的基于消费者需求的分析项目发展模式的工具。,25,八、对调研工作的要求与评价,要求： 1、每天调研后作小结、讨论、遵循：假设 、论证、再假设、再论证 2、补充调研，随新假设调整调研内容 3、调研结束后基本形成大思路 基本评价标准 1、是否对类似竞争楼盘的卖点、规划指标、户型特点、销售率及购买者特征掌握清楚？ 2、对区域内规划及政府投资计划是否清楚？ 3、对当地消费者能产生共认价值的点是否清楚？,26,九：相关调研指标,27,1、城市调研指标,GDP及人均GDP 人均收入水平 固定资产投资占GDP比重 外来人口购房比例 主流消费群体特点 （中产阶层是否成为主力，亦还是 泛政府公务员及私营业主为主流）,第一类指标 通过横向比较判断： 1、是否进入结构性价值增长阶段？ 2、是否将使得价格持续增长？ 3、是否进入豪宅增长期？ 4、是否进入第二居所发展期？,28,城市发展方向 区域间竞争价格 区域总体供应量预测 总销售量突破跳跃的机会 区域竞争优势,第二类指标： 判断： 1、区域内的发展机会与限制？ 2、区域的价值利用点是什么？ 3、区域价格是否有突破的限制？ 4、区域发展的主流价值是什么？ 5、是否有新的市场在区域内形成 ？,29,2、区域市场调研指标,区域内项目规划特点 消费者共性 竞争价格区间 推出时机 物业类型组合,判断： 1、假设的规划卖点对消费 者而言，是否能产生价值感知？ 2、如要突破价格区域，借鉴高价格区域，需要增加新的价值取向是什么？ 3、同类产品，在推出时机上是否有先机？ 4、物业类型间的组合，对整体项目价值的增长点是什么？,30,3、地块调研指标,最有利于展示的面 地块形状对布局的要求 最有商业价值的临街面 周边景观资源 地块内部条件利用 临路不利面的因素 地块内的价值区别 与周边或城市中心的交通关系,31,4、竞争项目调研指标,主力户型及户型比例 户型面积区间 创新价值点（或卖点） 配套设施 容积率、绿化率 总价区间 营销手法,谢 谢以下为讨论时间,