北京别墅户型专题研究,2/9/2020,别墅定义与户型设计,别墅是指在环境优美的地带修建的高舒适度的居所，因此作为住宅的最高级产品，它不仅要有别墅的样子（体态与立面），还要别墅的生活方式（更丰富的使用功能，更高的舒适度，更好的趣味性，更尊贵的礼仪，与大自然更亲近）。 户型设计是塑造生活方式最直接的手段，它将影响使用者每一天的生活行为与居住品质。,2,别墅基本功能元素及空间序列,生活起居区,正式礼仪区 接待起居区,家庭室,起居室、餐厅,门廊,公共卫生间,客卧室、卫生间,洗衣房,佣人房、卫生间,家庭室,主卧套房,儿童房,次卧室,共用卫生间,睡眠休息区,非正式生活区 家庭起居区,动公共,静私密,厨房、早餐厅,3,Townhouse设计原则,加大进深，提高局部容积率； 灵活运用三段式设计，设计内庭院解决进深加大以后的采光问题，并提高室内空间的趣味性； 设计地下室与露台等“赠送面积”及“可改造面积”； 利用转角窗、地面标高变化区别空间、起居室部分吹拔、内庭院等品质提升点制造产品竞争性。,4,Townhouse设计要点,地上面积区间150-250平方米，与 小独栋产品拉开差距 地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-80平方米 进深15-18米，起居室面宽在4米以上 单车位，尽量放在室内 3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室 一层主要功能包括起居室、餐厅、厨房、卧室 二层和三层主要功能为家庭室和主次卧室 地下室主要功能是设备间和工人房，面积大的可安排文体活动室,5,Townhouse各功能空间面积模式,6,Townhouse案例：深圳硅谷别墅,首层,在卧室中既可拥有内院外院“双重景色”，又可享受阳光,由客厅可以直接步入内庭院,二层,加大面宽与进深创造采光面与布局,在阳光与景观中进餐,内庭院,7,Townhouse案例：深圳硅谷别墅,剖面图,屋顶露台花园,顶层,内庭院,创造了主卧的明卫,窄开间，长进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，而且在上楼下楼都可以看到内院,内庭院,8,Townhouse案例：深圳硅谷别墅,B户,天井风情，增加邻里体验,如果同时购买近邻的两栋，就可以在“独门”的同时拥有“独院”,A+B独门独院,A户,9,Townhouse案例：顺驰林溪,户型整体空间组合摆脱了Townhouse常见的三段式结构，“正式礼仪区”和“非正式家庭起居区”在空间上有了一定的分隔。 通过起居室的垂拔、不同功能空间的贯通、相互借景以及内庭院等手法的运用，营造了相对开敞、气派的空间效果，明显不同于普通Townhouse的狭窄和局促。 内庭院的运用既解决了楼梯与卫生间的采光问题，又使得室内空间变得更加生动和有趣味。,首层,10,Townhouse案例：顺驰林溪,二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计形成了楼上楼下空间的良好交流，同时形成了一个二楼的小公共空间，与内庭院的景观相结合，避免了别墅二层常见的一条走道两边开门的单调和压抑感。 一大一小两个内庭院的存在更好的将光线和景观引入了主卧室和儿童房。 主卧室的180度大露台观景效果极好，且给了业主未来一定的改造空间。,二层,地下室,11,本案户型改进建议联排L2c （194m2）,首层点评：未充分利用内庭院景观，门厅与内庭院北侧面积浪费太多 建议取消洗衣房，改成中西厨 建议内庭院北侧增加吧台设计，墙做成观景效果 二层点评：未利用挑空空间，主卧舒适度不够，2个次卧均做成套房有点喧宾夺主，缺乏特色空间。 建议将主卫改成家庭室，此为灵活空间，如需要以后还可以隔成次卧 北向次卫改成公用卫生间； 主卧和南向次卧合并做成主卧套房设计，增加衣帽间，增大露台面积，提升居住品质。,12,本案户型改进建议联排L2d （178m2）,首层点评：未充分利用内庭院景观，门厅与内庭院北侧面积浪费太多 建议取消洗衣房，改成中西厨 建议内庭院北侧增加吧台设计，墙做成观景效果 二层点评：主卧不错，但次卧露台过多且不好用，形成面积浪费 建议次卧减少露台面积，尤其是卫生间北侧露台，改成两个次卧一个公用卫生间。,13,小独栋设计原则,充分、合理、奢侈、有节制的张扬； 紧凑的平面布局和丰富的空间划分； 空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势； 平均空间尺度比豪宅别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感； 可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等； 注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。,14,小独栋设计要点,地上面积区间250-350平方米，宅基地面积500-650平方米，其中集中花园面积至少200 平方米 地上二层，地下一层，地下面积120-150平方米 室内车库，300平米内单车位，300平米以上双车位 4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室 起居室面宽在5米以上 一层主要功能包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室； 二层主要功能包括主次卧室、家庭室； 地下室功能是设备间、工人房、家庭影院和文体活动室。,15,小独栋设计要点首层,门厅（避免从起居室直接入户的情况，同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点），门厅的设计可以与楼梯相结合，但要避免入户以后迎头撞上楼梯的情况。 起居室 起居室的面积在25-30平米之间，与餐厅结合布置，能够形成较大的空间感觉。起居室的面宽应在5.1米以上。 家庭室 家庭室可以与西厨、早餐室结合布置，从朝向上建议与集中的私家庭院相结合。 应分别设计中西厨，其中西厨可以与早餐室结合布置。 在一楼应设计一间卧室，供年老或腿脚不方便的家庭成员以及客人使用。卧室应尽量朝南，同时应该有独立的卫生间。 一楼还应该设计公共卫生间一处，可以不包括洗浴空间。 300平米以上的别墅应尽量设计双车库，为节省面宽，可采用一前一后的双车库设计，后面的车库可根据业主的要求改造成其他功能的房间。 起居室（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。,16,小独栋设计要点二层,3个卧室为宜，其中至少应有2个卧室朝南。 主卧区的大小在40到50平方米左右，尽量宽敞、阔绰并有良好的景观，其中主卧区应设计独立的卫生间以及进入式衣帽间。 次卧室的面积在15-20平方米左右，尽量保证每间卧室都有独立的卫生间。 在剩余的公共空间可结合吹拔设置小家庭室，一方面可以避免二层出现一条过道向一道道门打开的情况，另一方面可以做到楼上楼下空间有交流。,17,小独栋设计要点地下室,面积 从降低成本和施工角度考虑，基本上为地上一层的面积减去车库的面积，120-150平米左右。 基本功能空间：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet, basin, shower）、公共卫生间。,18,小独栋各功能空间面积模式,19,小独栋案例：纳帕溪谷,空间序列完整，正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动线组织明确； 客厅朝南，早餐厅朝东，多重庭院使各个功能空间均有良好观景效果，舒适度非常高。,20,小独栋案例：纳帕溪谷,设置家庭活动室，彰显别墅特征，提供家庭沟通空间 空间灵活组织，双主卧套房设计舒适度非常高，如家庭人口多可改成两次卧，动静分区明确,21,小独栋案例：万万树,空间序列完整，正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动线组织明确； 客厅朝南，早餐厅朝东，多面开窗，通风采光效果很好，且多重庭院使各个功能空间均有良好观景效果，舒适度非常高。,首层,客厅,餐厅,早餐室,家庭室/书房,双车库,22,小独栋案例：万万树,主卧南北通透，套房设计，舒适度较高； 4个卧室有3个卧室南向，均好性好。,二层,地下室,主卧,次卧,次卧,次卧,23,小独栋案例：桔郡,首层,空间序列完整，且正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动线组织明确； 门楼的设计，在借鉴国外特点的同时，也更符合中国人的审美，尊贵感。 起居室、餐厅、门厅、门楼挑空设计和豪华主卧设计，主次分明，局部张扬重点空间效果，彰显别墅特征。,24,小独栋案例：桔郡,二层,设置家庭室，为二层提供交流、活动与工作空间； 起居室、餐厅、门厅、门楼挑高和双次卧套房设计，彰显别墅特质； 卧室套房设计，4个卧室有3个南向采光，均好性强，舒适度高。,地下室,25,本案户型改进建议独栋D2a（262m2）,首层点评：客卧面积太大，餐厅面积富余但未做出中西厨，餐厅与起居室未南北对流，楼梯过道浪费 建议次卧面宽做小，北侧开窗 工人房和洗衣房右移，厨房做中西厨 建议餐厅北侧开窗 建议楼梯过道增加储藏间 二层点评：主卧舒适度很高，次卧西晒，通风不佳，可做成套房 建议次卧做成套房，北向开窗,26,本案户型改进建议独栋D3bf（346m2）,首层点评：未充分利用内庭院景观，四居只有1个房间南向房间太少 建议次卧改到餐厅南向位置 建议早餐厅和西厨位置调换 建议餐厅改到次卧位置 二层点评：舒适度很高,二层点评：舒适度很高，就是主卧私密性不够，为了争取采光，可调动性不大,27,大独栋设计原则,地上面积区间450-550平方米，总建筑面积700-800平方米 宅基地面积1000-1300平方米，其中集中花园面积至少 500 平方米 地上二层或二层半，地下一层，地下面积200-250平方米 室内车库，双车位 5间卧室，包括2个主卧区，3间次卧室 起居室面宽在6-9米 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。,28,豪宅别墅各功能空间面积模式,29,大独栋案例：优山美地,进门为旋转楼梯，十分堂皇气派。 结合旋转楼梯设计衣帽间，符合大别墅客户需求 从旋转楼梯处向左为相对公开的礼仪接待区，向右为相对私密的家庭活动区，动静自然分离。 利用地面的标高变化界定空间增强空间的趣味性。 双楼梯设计（礼仪、家用）,首层,30,大独栋案例：优山美地,次卧室均有独立的卫生间和衣橱。 从走道可以南北观景（入口玄关与客厅）,二层,地下室,31,大独栋案例：纳帕溪谷,空间序列完整，正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分，动线组织明确； 客厅朝南，客卧朝南，餐厅东西双向景观，早餐厅与家庭室南北通透双向景观，多重庭院使各个功能空间均有良好观景效果，舒适度非常高。 主卧区私密性好，豪华套房设计，带有玄关与阳光房；两次卧朝南，内庭院带来景观效果。,客厅,餐厅,家庭室,早餐厅,客卧,主卧,次卧,次卧,首层,二层,地下室,32,大独栋案例：纳帕溪谷,前院、内院、后院、侧院、下沉庭院的多重庭院设计。 庭院的设计与室内功能空间相结合，围绕内庭院组织空间。客厅、餐厅、家庭室分别位于内庭院的三侧，同时客厅面向前院、家庭室朝向后院，而餐厅则朝向侧院开窗，使得主要的接待空间和家庭聚会空间都有至少两个方向的景观。 围和内院的设计使建筑有了更多的采光面。 入口处右侧单独的工人房的设计增添了尊贵感。,首层,33,大独栋案例：纳帕溪谷,围和庭院的设计使得每个房间都至少有两个采光面。 一条走廊将二层所有的卧室连接起来，壁橱、结合一楼吹拔的弧形栏杆等小设计等小设计避免了单调的感觉，增强了家居的温馨感和空间的趣味性。,二层,地下室,34,楼王设计原则,多为定制化设计 绝对占有理念：面积足够大，非合理尺度，将稀缺的自然山水尽量私有化，使访客产生敬仰，足够炫耀； 绝对炫耀理念：体现美妙的孤立，招摇式的消费； 超越生活功能：宴会厅、车位的设计，满足小圈层内社交活动的需要，博取地位与笼络人心； 孤立象征符号： 地形地势不易到达、不能穿越； 全部私家路，深宅大院，满足“视野庇护”； 自然山水赏心悦目，最好在俯瞰全景的高处。,35,楼王案例：紫园1号,开发商：上海嘉城兆业房地产有限公司 地 点：上海松江佘山国家级旅游公园内 规 模：一期西区占地1300亩，整个紫园西区规划为150块别墅用地，每户占地8亩20亩，每栋建筑面积1000平米左右；二期东区占地2600亩 价 格：每栋别墅售价在1500万4000万元之间，有三