房地产测量-房地产面积测算,丁建闯,测量在房地产经济中的应用十分广泛，而房产、地产的价值度量的一个重要标准就是房产、地产的面积。本章主要介绍房地产面积的量算与土地征拨的有关内容，其中包括房地产面积的测算方法、房地产面积的量算与分摊原则，征拨地测量与红线交点坐标的推算。,第一节 房地产面积测算,一、房地产面积测算的内容,房屋面积,房产面积,房屋用地面积,房屋建筑面积,房屋产权面积,房屋使用面积,共有建筑分摊面积,房屋占地面积,丘面积,各项地类面积,共用土地面积测算与分摊,房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。分为使用面积、辅助面积、结构面积。 房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。 房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认。,房产面积的相关概念,房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。 房屋用地面积：房屋占用和使用的全部土地面积，以丘为单位进行测算。,二、面积测算的有关规定,（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件： （1）应具有上盖； （2）应有围护物； （3）结构牢固、属永久性的建筑物； （4）层高2.20m以上（含2.20m）； （5）可作为居民生产或生活的场所。,(二）房产面积测算的一般规定,（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的 测算； （2）层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间的垂直距离； （3）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具； （4）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果；,（5）边长以m为单位，取至0.01m；在面积的所有计算过程中，取位至0.001，面积计算结果取位至0.01 ； （6）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位或6位以上。 （三）房屋面积测算的精度要求 2000年发布的GB/T 17986.12000房产测量规范将房产面积的精度要求分为三级。,注：S为面积，D为测量边的边长m。,房屋面积和边长测量的精度和限差要求,界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的间距误差： 界址点坐标反算边长与实测边长较差公式： 丈量房屋边长较差公式：D=0.004D（m）。,第二节 房产面积测算方法,1 面积测算的常用方法概述,2 简述面积测量实施步骤,（1）收件： 各房地产开发公司如果想给自己的房子办理预售许可证，那么他需要做的第一件事就是到房屋测绘部门申请房屋面积测量，只有拿到经认定的房屋的建筑面积数，房产管理部门才受理他的各项申请。在申请测绘时，需收取开发商的各种手续，这个环节叫做收件.,首先，需要建筑物的设计施工图纸(规划局签竣工验收章)。 其次，为保证建筑的“来路正”，还需收取国有土地使用证、城市规划许可证、有规划局签章的总平面图、建筑施工许可证、竣工验收证明、门牌证明。,测绘之前需收取哪些资料呢？,（2）开始测量,通常两人一组，拿着图纸和激光测距仪（或钢尺等其他测距工具）到现场核实现场是否有变更。其中一人测量，一人记录。 使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面，测量时可保持与墙面垂直。测量的数据可以累加显示，也可以翻看之前测量的数据。,（3）测量的原则,该户型的面积如何测量，需测量几个长度？,（4）尺寸核对,内墙的抹灰厚度符合中误差为3cm的正态分布，所以，一般取中误差的2倍，即实测尺寸与图纸计算尺寸之间的差值为6cm时为现场尺寸没有变更的限差。 注：内尺寸均比理论值小，而外尺寸均比理论值大。,（5）尺寸的变更,当实测数值与理论数值相差超过6cm时，视为现场与图纸不一致，这时有两种选择 一、如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。 二、如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。 算小不算大原则（为什么？）,1 几何图形解析法计算房产面积,当被测对象为规则的几何图形或可被分割成规则的几何图形时，可采用几何图形解析法。这种方法是依据实测数据按公式计算求得所需面积。常用的简单几何图形面积计算公式见p185。,第三节 测算方法详述,2 坐标解析法计算房产面积,原理：直角梯形面积代数和的绝对值。,计算思想及步骤,注意事项： 1、式中 2、图形为平面图形，所求为水平投影面积； 3、顺时针编号。,3 图解法,参见P189,4 求积仪法计算房产面积,求积仪是一种专供在图上量算面积的仪器。优点是速度快，操作方便，适用于各种形状图形的面积量算，能保证一定的精度。,KP-21C求积仪,KP-90N求积仪,5 CAD软件测算面积,有了实测数据后，利用CAD软件作图，再直接查询面积。,小结,各种房产面积测算方法的精度分析： 解析法、CAD等软件法：测量精度； 图解法、求积仪法：原图本身精度、图纸比例尺、图纸变形、测量工具（求积仪、三棱尺）的误差和量算方法精度影响。,6 面积量算的程序,及时校核，及时平差，保证各级面积与上级控制面积吻合。,房屋面积测算注意事项,计算房屋建筑面积时应分别对待P193。,房屋面积测算-计算全部建筑面积的范畴,永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。,尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却，可以直接按照现场丈量的尺寸计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。,与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。,属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,第四节、共有共用面积的分摊,1、基本概念,套内使用面积：室内实际能使用的面积，按结构墙体内表面尺寸计算。 套内墙体面积：自有、共有、借墙。 套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。 共有建筑面积：产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,2、确认共有建筑面积,包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，均指水平投影面积的计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 不计入共有建筑面积的范畴：独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程的地下室等。,应参与分摊的共有建筑面积,整幢建筑物的共有建筑面积=（整幢建筑物的建筑总面积-整幢建筑物各套套内建筑面积之和-独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、管理用房及作为人防工程等建筑面积），房屋共有建筑面积的分摊应以“幢”为单位进行，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服务的共有建筑面积。,3、共有建筑面积分摊方法,住宅楼共有建筑面积的分摊方法：以幢为单元，依照公式下，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。,商住楼共有建筑面积的分摊方法：,（1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面积=住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积+商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积； （2）住宅总的共有建筑面积=住宅部分分摊的幢共有建筑面积+住宅部分本身建筑面积，再类比住宅楼分摊方法进行分摊。 （3）商业总的共有建筑面积=商业部分分摊的幢共有建筑面积+商业部分本身建筑面积，再按各层套内建筑面积依比例将其分摊至各层，加上各层共有建筑面积后以住宅楼分摊方法分摊至各套。,商业部分各权属单元的面积分摊细则,层分摊面积=层套内建筑总面积层分摊系数（k1=（商业部分分摊到的幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积）/（商业部分套内建筑面积+商业部分各层共有建筑面积）； 各权属单元的分摊面积=权属单元套内面积权属单元分摊系数（k2=（层分摊面积+层内共有建筑面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和。,多功能综合楼共有建筑面积的分摊，先确定各功能区域范围，再参照商住楼的分摊方法进行分摊。,多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：,例1,某住宅楼实测尺寸如下表所示，其中首层101,102房间套内建筑面积均为54.89，二层如201,202房间套内建筑面积均为52.18，三至九层01,02房间套内建筑面积分别为52.18， 53.45。试计算各套房屋建筑面积。,例题详解,1、计算出住宅分摊系数K; 2、计算出共有面积分摊及单元总面积； 3、利用公式为：K=功能共有面积和/功能套内面积和=109.68/953.55=0.115，共有面积分摊=各套内面积 K 。 首层各单元面积,3-9层各单元面积,2层各单元面积,分摊余数=117.787+116.36+122.40-1063.23=-0.01,思考题,有一商住楼#1首层，二层为商场，首层商场未分铺，二层分为18个铺位，#3门牌3-26层为住宅，消防中心、水箱间、配电室、水泵房为大楼共有，测量结果参见下表，请计算商场各铺位、住宅各套房屋建筑面积。,解题提示： 1、先求栋分摊系数K0=栋共有面积和/（功能套内面积和+功能共有面积和） 2、#1第一层商场分摊系数K1=#1一层商场共有面积分摊和/#1一层商场功能套内面积和 3、#1第二层商场分摊系数K2 =#1二层商场共有面积分摊和/#1二层商场功能套内面积和 4、#3住宅分摊系数K3= #3住宅共有面积分摊和/#3住宅功能套内面积和,