房地产开发企业法律风险防范,上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任,贺倩明,主要内容,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防 范体系,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 1、土地使用权出让过程中的法律风险 政策及法律、法规变化的风险； 政府规划方案变更的风险； 土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、 开发期限、转让、用途等的限制； 招拍挂过程中的法律风险； 物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的 风险； 房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； 土地使用权被政府收回的法律风险。,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 2、土地使用权转让过程中的法律风险 土地使用权转让合同无效的法律风险； 土地使用权权属瑕疵的法律风险； 土地使用权转让的税收法律风险； 因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； 土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在 实务中，很多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没 有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方 毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制 多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； 土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； 房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房 地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存 在一系列负债，这是最大的法律风险）；,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括： 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； 房地产项目公司的税收风险； 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险； 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地 使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,二、关于房地产建造阶段的法律风险 1、房地产融资和资金方面的法律风险 国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险； 因融资协议安排产生法律风险（备注：很多房地产不重视融资协议 的签订和履行，认为只要拿到钱就可以了，实际融资协议存在诸多 法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业 带来灾难性的影响。）； 利用虚假文件融资的风险； 盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险； 由于缺乏严格招标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料 供应商等方面产生的法律风险； 由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产 生的法律风险； 由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险； 设计变更、签证和索赔产生的法律风险； 因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法 律风险；,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,二、关于房地产建造阶段的法律风险 2、房地产项目施工方面的法律风险； 因工程价款结算产生的法律风险； 因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险； 因工程质量保修产生的法律风险； 因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受 偿权产生的风险； 黑白合同产生的法律风险。,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,三、关于房地产销售阶段的法律风险 1、与销售中介公司相关的风险 因销售代理合同签订及履行产生的法律风险； 因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险。 2、与广告策划相关的法律风险 因广告策划合同签订及履行产生的法律风险； 因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险； 因虚假广告带来的法律风险； 因广告内容不当的法律风险。,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,三、关于房地产销售阶段的法律风险 3、与销售行为相关的法律风险 违规销售产生的法律风险； 取得商品预售证书的相关法律风险； 预售房款的收取和使用的相关法律风险； 促销方案的相关法律风险； 销售现场布置和样版房相关的法律风险； 销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险； 认购书、购房合同书相关的法律风险。,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,三、关于房地产销售阶段的法律风险 4、与购房者相关的法律风险 因房屋质量问题产生的法律风险； 因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险； 因设计方案变更产生的法律风险； 因公共设施使用等相关问题的法律风险； 因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰 退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责 任的。）,第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷,四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险； 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险； 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险； 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险； 5、物业用房有关的法律风险。,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度体系的基本组成部分 总的合同管理制度 合同会签制度 审查批准制度 检查评估制度 合同档案管理制度 文件传送、确认制度 合同管理奖惩制度,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度体系的基本组成部分 总合同管理制度 对合同管理部门的权利和义务、职责范围、合同的谈判、签订、履行、争议解决等具体操作作出详细而明确的规定； 合同会签制度 为保证合同签订后全面履行，应由施工、技术、采购、劳动、财务、主管领导等有关部门共同研究合同，提出意见后会签。 审查批准制度 签订前，由职能部门、合同管理部门和律师对合同进行审查，审查无误后，报领导审批。 检查评估制度 合同签订后，应对合同的签订、履行情况进行动态检查和监督，及时发现问题、改正问题、总结教训。,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度体系的基本组成部分 合同档案管理制度 应安排专人负责项目的收集整理工作，对各类合同、勘察报告、设计图纸、施工图、施工日记、签证单、工程师指令、往来函件、会议纪要、验收报告等各类文件资料进行全面的收集。 建立合同档案。每一份合同都必须有一个编号，不得重复或遗漏；每一份合同正本、副本及附件，合同文本的签收记录，变更、解除的协议。 建立合同管理台帐。应根据合同的不同种类，建立合同的分类台帐和总台帐其主要内容包括：序号、合同号、经手人、签约日期、合同标的，金额、对方单位、履行情况及备注等。台帐应逐项填写，做到准确、及时、完整。,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度体系的基本组成部分 文件传送、确认制度 建立规范的文件接收程序 建立规范的文件送达方式。（送达文件应注意的问题） 建立有序文件内部流转程序，及时处理有关法律文件 合同管理奖惩制度,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,二、 房地产合同法律风险防范与处理 （一）、合同风险的常见类别 合同无效带来的法律风险 合同价款约定不清导致风险 合同条款变更带来的风险 合同条款不完整、不完善带来的风险 合同履行不当带来的风险 外部环境变化导致风险（经济环境、自然环境、法律环境）,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,二、 房地产合同法律风险防范与处理 （二）、合同无效的常见情形（以施工为例，兼论合同签订时应注意的问题） 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 （三）、签订合同应注意的几个问题 （四）房地产开发企业几个重大合同签订应注意的问题,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,二、 房地产合同法律风险防范与处理 （五）关于合同履行的法律风险防范 合同分析 合同交底 合同履行控制 合同变更管理,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,二、 房地产合同法律风险防范与处理 （五）关于合同履行的法律风险防范 合同分析 按照系统规则和要求将合同分解成相互独立、相互联系的单元，便于组 织分工和落实合同履行责任 合同结构分析（合同有关的主体、双方的权利和义务、风险的分担与转 移、工期、进度与移交、质量检查与缺陷、价款计量和支付、违约责 任、索赔、合同的解除、争议的解决） 合同工作责任分解（承包商的任务、业主的任务、监理的任务、工期和 质量、验收和结算、工程保修）,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,二、 房地产合同法律风险防范与处理 （五）关于合同履行的法律风险防范 合同交底 合同签订后，应该对相关职能部门进行合同底，并制订合同履行计划 合同交底的内容： 工程概况及合同工作范围； 合同关系及合同涉及各方之间的权利、义力与责任； 合同工期控制总目标及阶段目标； 合同质量控制目标及合同规定执行的规范、标准和验收程序； 合同对材料、设备采购和验收的规定 投资及成本控制目标，特别是合同价款的支付及调整的条件、方式和程 序； 合同双方争议的处理方式、程序及要求 索赔的机会及处理索赔 付款的程序及条件等,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,二、 房地产合同法律风险防范与处理 （五）关于合同履行的法律风险防范 合同履行控制 职能部门应随时了解掌握合同的履行情况，负责跟进签约对方的合同履行 情况，及时提请相关部门按照合同约定履行我方义务，在合同履行过程中 遇到异常情况时，应及时提出处理意见，并上报主管领导。 合同履行控制主要包括：成本控制、质量控制、进度控制 合同实施情况跟踪 注意付款条件和付款对象 注意及时通知及索赔,第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险 防范体系,二、 房地产合同法律风险防范与处理 （五）关于合同履行的法律风险防范 合同变更管理 注意合同变更的程序 注意合同变更的范围及配套文件的变更,第二部分 房地产开发企业如何