“养老地产”还是“地产养老”? “地产开发+养老产业”的开发模式研究,第一章 国内养老地产开发机会及开发条件研究 第二章 养老地产案例研究 第三章 养老地产开发运营模式研究,专题总纲,第一章,国内养老地产开发机会及开发条件研究,宏观视角开发机会研究养老地产宏观发展维度 中观视角开发条件研究养老地产城市进入维度 微观视角开发条件研究意向地块微观条件维度 开发机会及条件小结,第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市场发展缓慢 老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。 第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）老年住宅井喷式增长 一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗； 另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平； 同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10% 左右。 第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025 年-2055 年）处于较高水平稳定期 老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。,目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成,宏观视角开发机会研究,“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”,缓解”421“家庭养老压力 大力发展居家养老和社区服务养老 使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择 。,”421“家庭养老压力加大 一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。,宏观视角开发机会研究,政策制度扶持促进老龄产业快速发展,民政部关于开展养老服务社会化示范活动的通知 由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。,2005.3,民政部公布关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 一、支持社会办福利机构的重要意义 二、支持社会办福利机构的基本原则 三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展 四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展 五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益,2005.12.15,2006.9,中国老龄委出台老龄事业发展“十一五”规划 一、继续建立健全老龄政策法规体系 二、不断健全和完善老年社会保障体系 三、加快构建养老服务体系 四、努力丰富老年人精神文化生活,2008.1,民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知,法律政策及建筑规范,金融信贷政策 （贷款的规模、期限、利率方面的优惠）,财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等） 税收政策（优惠与减免等）,宏观视角开发机会研究,市场需求及供应缺口利于发展养老项目 中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。,随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。,宏观视角开发机会研究,养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好,推动中国养老地产的发展,养老观念转变,社会对养老住宅的关注,“421”家庭养老压力,社会老龄化趋势,宏观视角开发机会研究,政策的优惠,市场的需求及供应缺口,养老地产城市进入主要判断参数指标模型,中观视角开发条件研究,人口状况 判断城市是否进入老龄社会的标准,人均可支配收入 判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准,国际标准为人均可支配收入达到3000美元（约20000人民币）以上具备发展养老地产的条件,拟进入城市是否适宜发展养老地产？,从社会经济指标层面两维度进行判断,以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究,中观视角开发条件研究,根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。,中观视角开发条件研究,注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。,成熟区： 华东、华北、西北城市群 考察区： 东北、华中、西南城市群 潜力区： 华南移民城市群 暂不考虑区： 经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群,根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。,中观视角开发条件研究,注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。,成熟区： 老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段可立即进入的成熟区域。 以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群 因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。,根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。,中观视角开发条件研究,注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。,考察区： 老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。 以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群 老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。,根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。,中观视角开发条件研究,注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。,潜力区： 经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。 以广州为代表的华南移民城市群 经济发展水平较高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。,根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。,中观视角开发条件研究,注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。,暂不考虑区： 经济发展水品及老龄化程度均不高 老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市。,微观视角开发条件研究,养老地产,民政系统项目 （社会福利用地）,产权用地,“养老”地产项目： 前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品,综合型地产项目： 通过医院养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发,开发商有土地使用权,开发商无土地使用权,通过医院等养老元素获取土地,通过一般地产项目开发渠道获取土地,以产权用地地块为研究对象,将产权类用地作为研究对象,微观视角开发条件研究,养老地产产权用地土地微观条件,交通条件：较为便利，便于子女探望 自然环境：环境优美，最好有温泉、 森林、自然水体等自然资源 地块条件：方正，可利用空间大，便于整体规划,拿地方式：通过招、拍、挂形式 土地性质：综合用地 优惠条件：土地出让金应比周围 同等条件住宅用地低廉,土地出让政策方面,地块微观条件方面,微观视角开发条件研究,土地出让政策方面,拿地方式 现有项目大部分都是通过公开市场上招、拍、挂取得土地 土地性质 综合用地，大部分采用住宅+商业的模式，住宅用地与其它性质用地（养老配套用地)建筑面积比例大致为8：2 优惠条件 土地出让金应比周围同等条件住宅用地便宜,大部分成功项目拿地价格都较低,微观视角开发条件研究,地块微观条件方面,交通条件： 较为便利，便于子女探望 自然环境： 环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源 地块条件 方正，可利用空间大，便于整体规划,良好的交通条件是项目成功的重要先决条件,绿化率高、温泉能有效提升项目档次,土地方正便于规划,养老地产开发机会及开发条件总结,宏观视角开发机会养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好 目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成 ，“居家养老”成为主流养老方式。 政策制度扶持促进老龄产业快速发展 市场需求及供应缺口利于发展养老项目 中观视角开发条件根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市 成熟区域： 华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表） 考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表） 潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表） 其它城市群暂不考虑 微观视角开发条件地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地 产权用地 住宅占大比例（市场经验值为80%） 低价较周边土地低廉 土地交通、环境等资源良好,第二章,养老地产案例研究,东方太阳城 北京太阳城 上海亲和源 燕达国际健康城,我国老年住宅模式分类,目前我国市场中老年住宅可分为三种模式:,政府收益型,政府福利型,企业赢利型,多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅 如：上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄老年公寓,老年公寓,老年社区,老年社区类似于一般的住宅小区，但主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起 如：北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城,本专题确定将企业盈利型的老年公寓和老年社区作为案例研究对象,企业型养老住宅按盈利模式分类如下：,“销售+持有运营”的方式运作， “销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式 典型案例：北京太阳城,采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式 典型案例：上海亲和源老年社区,只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金 典型案例：燕达国际健康城,以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 典型案例：东方太阳城,“全部出售”模式 养老概念住宅超配套设施,“只租不售”模式 医疗健康社区，全部持有运营,“会员制管理”模式 销售会籍,“销售+持有”模式 养老概念住宅养老地产,我国老年住宅模式分类,全部出售模式北京东方太阳城,区位 坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔； 定位 “世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模 规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人； 物业类型 独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓 面积为78-716平方米不等；,开发商 中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院 所在区域概况 项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块 开盘时间 一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年,针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备 总建筑面