恒大地产 南派领袖,恒大绿洲恒大城07年营销执行（纲要）,2007.10.25,我们的SWOT分析？,我们的战略?,SWOT分析,优势： 地段的特殊性 区域发展配套 产品设计等,劣势： 片区形象 生活氛围不足 离市区较远,机会： 宏观经济情况 成渝经济特区 产品唯一性,威胁： 中高档住宅推出量激增 相近片区的景观住宅竞争 相近片区低价楼盘的竞争,我们的战略,机会（O）： 宏观经济情况 成渝经济特区 产品唯一性,威胁（T）： 供应量 景观、价格竞争 区域不成熟性,优势（S）： 地段的特殊性 区域发展配套 产品设计等,劣势（W）： 片区形象 生活氛围不足 离城区较远,发挥优势，抢占机会,1、分阶段展示，价值最大化 2、诚信宣言，树立品牌形象,利用机会，克服劣势,1、产品价值挖掘 2、远期价值展示,发挥优势，转化威胁,1、抢时间，避免分流 2、产品领先/形象领先战略凸出,减小劣势，避免威胁,1、理性入市，引爆开场 2、改变市场运行规则必杀技,我们怎么做？！,我们的价格竞争策略,【分批次推盘，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略】,【价格策略原则】,理性入市，最大限度消化积累客户，抢 占市场份额，形成热销局面； 关键词：市场份额 价值最大化 随工程进度和现场展示条件的改善，深 入挖掘项目价值，追求价值最大化。 关键词：价值展示 VS 价值最大化,我们的策略总纲：,策略一：抢时间,抢占市场份额的市场策略 策略二：产品领先、形象领先的竞争战略 策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求 价值最大化的价格策略,策略四：“必杀技”改变地产市场游戏规则， 一鸣惊人，全精装产品超越竞争。,我们推盘策略！,推盘节奏及策略,恒大绿洲第一组团房源盘点,推盘策略充分兼顾推盘量与产品户型形态组合（2、3、5房）,第一批次,第二批次,第三批次,第四批次,1,1,1,1,1,1,3,2,2,3,2,4,3,2,营销战役划分,12月1号,12月22号,1月26号,二期时间待定,造势,一期第一批次产品入市,强势 年末攻势,一期恒大城、绿城第二批次产品入市,续势 春季攻势,一期第三批次产品入市，二期产品第一批次筹备,运势 夏季攻势,二期产品第一批次产品去化，第二批次产品入市,事件营销导向配合,目标:504套,时间:12月1日,战役一:,第一批次(开盘),第二批次(加推),时间:12月22日,战役二:,目标:282套,第三批次(收尾),时间:1月26日,战役三:,目标:220套,第四批次(第二次开盘),时间:待定(与下一组团一起入市),战役四:,目标:115套,项目价格走势示意,7000元,6800元,6600元,6400元,6200元,6000元,5800元,12月1-15日,12月下旬-08年1月上旬,08年1月中旬-1月下旬,第一阶段 （开盘阶段，15日后形成双盘联动）,第二阶段 （强销期）,第三阶段 （持续期和二期认筹准备）,5850/,6100/,6300/,6700/,二期蓄水,实现均价： 6150元/,完成战役必备保障资源？！,开盘前关键条件：,销售人员到位 外场售楼处 咨询电话 报纸炒做 楼体条幅 户外广告,网站/网络广告 机场户外 户型单张 VIP卡 认购申请书 直邮,项目介绍PPT 主流媒体炒做 人员邀请名单 意向客户通知 异地推广,场地确定及会场布置 销售组织安排 包装袋 礼品 工程形象及进度,平媒设计制作 售楼处/模型 样板房 品牌通道,三维仿真系统演示 电视专题片 看楼车 楼书精华本/海报 户外导示系统 样板展示区,预售许可证/按揭银行 价目表/200问 报纸公告/媒体炒做（前一周） 客户信函/电话通知（前一周） 选房须知/选房通知函/筹码 楼书,电脑销售系统 复印机/传真机 POS机 礼品/抽奖奖品 现场乐队/主持 茶点,现场布置 报纸公告/媒体炒做 认购书,人员组织及培训 现场乐队/主持 茶点,备注:品牌整合资源到位 一流的品牌 一流的团队 一流的产品 一流的服务 一流的合作伙伴,全案营销费用计划,营销推广费用: 按照总销金额的2%计算 品牌推广费用: 按照总销金额的0.5%计算,媒体投放费用：50% 场地包装：10% 销售道具及印刷物料：12% sp活动：20% 其他费用：8%,营销费用按项目比例,合富辉煌恒大项目开盘组织架构示意图,谢 谢!,