项目开发报建工作流程,1,前言,为确保公司开发项目取得完整审批手续，以便项目顺利进行。,项目开发目标,协调内外部关系，排除外部阻力，使项目开发建设及销售顺利进行。,项目开发功能,2,前言,开发报建主要有那些工作?,与政府相关部门包括国土局、发改委、 住建委、消防、人防、环保等的各种手续 协调项目现场出现的对外问题及相关手续的办理 维护公司于政府部门之间的关系 负责准备各项手续所需文件及归档,贯彻项目始末 保障规范开发,200个日工作,3,目 录,土地权证阶段 项目立项阶段 规划设计阶段 建筑设计阶段 施工准备阶段 房屋预售阶段 竣工验收阶段 开发报建流程,4,开发报建流程,项目获取阶段,土地权证阶段,项目立项阶段,规划设计阶段,建筑设计阶段,信息收集分析 经济测算 公司立项 公司决策,施工准备阶段,房屋预售阶段,竣工验收阶段,国有土地使用证,项目立项批复,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,建设工程验收备案证,5,第一部分 土地权证阶段,土地招拍挂 文件组织 提交申请 地籍调查 登记发证 房地产开发资质证书,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,6,土地招拍挂,挂牌程序,国土局发布拟挂牌土地信息,竞买人缴纳保证金参加竞买,竞买人办理相关手续,招标程序,拟订招标方案,发布招标公告,报名 审核 投标,签定合同,拍卖程序,发布拍卖公告,提交有关身份证明,公开拍卖,签订合同,7,文件组织,8,提交申请,9,地籍调查,10,登记发证,11,房地产开发资质证书,12,第二部分 项目立项阶段,项目可行性研究报告（项目建议书）编制 节能专篇审批 节能登记备案 项目立项审批 地形图测绘 地质勘察,13,可行性研究报告编制,14,节能专篇报告编制、报批,15,节能登记备案,16,项目立项审批,17,地形图测绘,18,地质勘察,19,第三部分 规划设计阶段,规划设计条件 建设用地规划许可证 委托规划设计 规划方案审查 环评审批,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。,20,项目规划设计条件、市政配套条件,21,获取建设用地规划许可证,22,委托规划设计,23,驻桂备案申请表,24,申请总平审查审批,25,环评审批,26,第四部分 建筑设计阶段,建筑设计 建筑方案审查 人防设计审查 抗震设防要求的确定 防雷装置设计审核 建设工程规划许可证,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。,27,委托建筑设计,28,第三方审图,29,建筑方案设计审查,30,专项工程审查人防工程,31,专项工程审查抗震设防要求的确定,32,专项工程审查防雷工程,33,专项工程审查市政工程,34,建设工程规划许可证获取,35,第五部分 施工建设阶段,施工、监理单位招投标 消防报批 安全质量监督报建 建筑工程施工许可证 其他相关报建,建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,36,施工、监理单位招标,37,建设工程消防设计审核及备案,38,工程安全质量监督报建,39,建设工程施工许可证,40,其他报建：把握主线，适时安排其他报建,1、施工图备案 2、工程放线 3、白蚁防治合同 4、噪声排放许可 5、中午、夜间作业许可 7、临时施工用水、用电、排污等申报 8、用水、用电申报（总管、分户） 9、排水申报 10、挖掘、移树等申报 11、临时设施申报 12、门牌申报 ,41,房屋施工中,其他报建：把握主线，适时安排其他报建,42,第六部分 房屋预售阶段,测绘报告 商品房预售许可证,43,房屋预测,44,预售许可证,45,第七部分 竣工验收阶段,验收流程 施工图备案 规划管理验收 建设工程竣工规划验收合格证 建设工程竣工验收备案证 房屋产权办理,46,验收入住流程,规划单体测量,规划单体验收,环保检测,节能检测,消防验收,人防验收,单体功能验收,单体质监验收,竣前检查,竣工验收,市政工程验收,公安技防验收,防雷办验收,竣工档案移交,规划管理竣工测量,规划管理竣工验收,项目综合验收,物业管理用房移交,卫生防疫验收,47,施工图审核备案表,48,获取规划管理验收合格证,验收图片_,49,获取竣工验收备案证,50,房屋产权办理,51,第八部分 报批报建流程,土地/项目,可研报告,计划任务书及批复,项目立项,规划选址,地形图,道路红线,定界,批准用地,国有土地使用权证,规划方案,建筑方案,建设用地规划许可证,抗震审查,防雷审查,人防审查,审批后的施工图,建设工程规划许可证,施工图审查,费用缴交,建设工程施工许可证,施工/竣工,规划管理验收,商品房预售许可证,房屋产权证,规划竣工验收合格证,预测成果,消防验收,人防验收,质监委托,竣工测量,预售方案,工程招标,开发经营许可证,52,第九部分：开发报建四“量”基本原则,推 进 靠 力 量,突破靠 胆量,沟 通 靠 酒 量,信任靠 质量,53, 规划报批的要求：是否需要上规划审批委员会？控规报批是按整个地块的控制用地范围报审还是要按土地证的红线范围报审？规划报批所需资料和深度，如“五图一书”和立面审查的要求等。 2、 由于环境影响评估所需的环节和时间较长，而且政府对于环境保护越来越重视，因此要注意环评涉及的水土保持方案和污水处理方案的要求。 3、 由于消防和人防部门有单独的审批权限，因此要具体了解其要求，最好是能有部分图纸先送审取得初步的意见以反馈给设计部门。 4、还要注意配合房管部了解当地房管部门的面积计算要求，在规划报建图上统一面积的计算方法，以免造成多缴配套费和办理产权证时造成面积的误差。 5、了解当地对于门牌编号的具体要求，反映给售楼部和设计部门，避免日后难以通过通邮验收。 6、报建计划应以综合验收备案的要求为依据，详细了解综合验收所涉及的环节和具体的要求，以评估交楼的时间和指导工程对于各分项验收的界面要求。 7、 在对整个报建流程有了大概的了解后，注意和设计部门沟通报建图纸的出图顺序和深度要求。,开发报建中注意的问题,54, 国土证的取得时间； 用地规划许可证的取得时间； 建设工程规划许可证的取得时间； 施工许可证的取得时间； 预售证的取得时间； 竣工验收备案的完成时间。,比较关注几个关键节点的时间,55,1、基本需要后补手续； 2、时间要求短； 3、缺乏项目关键节点所需资料的预估。,公司目前面临的问题,56,