太仓森茂汽车城,项目操盘计划,目录,壹、综合概况 贰、定位篇 叁、项目优化 肆、营销推广策略,壹、综合概况,项目概况,项目优劣势,优势（strength）： 1）太仓将成为苏通地区交通枢纽，带动未来区域经济发展 2）本地块处于未来工业园区、外来留学生基地等重点发展区域 3）本项目规划业态丰富，涉及面较广，更能吸引投资客与自营客 4）前期较好的专业化市场分工，专业策划及设计公司的前期参与 使产品具有较强的市场竞争力,劣势（weakness）： 1）目前周边配套较混乱，整体配套形成周期较长 2）小区由住宅、商业、酒店等不同的物业形态组成，在安全方面有一定劣势 3）太仓人口量较少，消费水平较低，导致商业经营面的压力 4）土地使用性质为商业用地，增加了住宅的使用成本,竞品参考,领袖天厦,开发商：苏州万鸿房地产开发有限公司,竞品参考,通达城市银座,开发商：太仓市通达房地产开发有限公司,贰、定位篇,项目定位,本项目配合长途汽车客运站的建立，项目本身商业部分的完善，周边工业园区的日益完善，生活配套将会逐渐齐全，有超市、银行、汽配城、桑拿中心、餐饮、娱乐等、居民出行将越来越便利。小区在立面。房型、附加服务上多加注重，塑造项目升值潜力。,以汽车产业为核心 ，带动商业、生活等配套的综合性产品,客户定位,定位依据： 本项目由商业及住宅组成，整体体量较大，这与太仓市内其它楼盘相比，在体量规模上属于中上游，但本项目地块所在的位置略有缺陷，且小区商业氛围略重，所以在宣传方面一定要有自己的独特创新，在客源定性方面一定要分析得非常透彻。,本案目标客户主要来太仓市及周边城市，职业分布有政府及 相关部门公务员、工业园区内管理层及高级员工、部分私营 企业业主，其次是老城区居民等。,客户定位,住宅部分主目标客户定位： 1）自住兼投资：当地低收入居民、工业园区内工作的本地及 外来人员、项目商业部分潜在客户等 2）纯投资：周边城市对投资非常感兴趣客户,商铺部分目标定位： 1）看中商铺高投资回报的纯投资客户 2）具备一定经营能力的自营经商客户,项目定价,定价原则：总体的销售,还是应当遵循低开高走的定价原则。,目的：1）聚集人气快速去化，回笼资金降低风险； 2）达到产品利润最大化利润。,相近原则：地段相近会有较大可比性； 成功原则：去化率较高（达到90%以上），说明市场接受度较高； 相似原则：产品类型和功能相似，产品定位相似。,定价建议,均价范围推算 遵循以上原则，比对类比项目得出本项目的市场参考均价为： 比对“领袖天厦”得： 住宅：32000.983136元/； 单身公寓：36000.983528元/ 比对“通达城市银座”得： 住宅：39000.963744元/； 由此我们可以估算出目前本项目可能的平均销售价格区间为： 住宅均价：3400元/左右；单身公寓均价在3500元/左右 商业根据住宅均价的25倍原则，价格区间为：7500元/左右15000元/左右,叁、项目优化,形态建议,产品从整体规划理念来看，诉求住宅、单身公寓及商业用房混合型小区概念 因此，住宅户型更需市场情况进行前导：,布局建议,一房65平米,布局建议,二房85平米,布局建议,二房100平米,三房110平米,布局建议,单身公寓,布局建议,布局建议,产品优化,1、景观优化建议 由于小区绿化面积小，在商铺顶层增加小区绿化景观，提高组团小品，小区内围墙做绘画艺术景观，起到景观视觉延伸的效果。结合墙画描绘的内容，配载不同种类植物花草，使整个主题景观情调各异。 2、康体休闲优化建议 在设置小型康体运动设施，将休闲生活与康体运动紧密结合为一体，充分餐饮提高住宅的居住品质。 3、房型布局优化建议 一梯3户的楼面布局，提高得房率，房型配比重点可放在二房，但面积不宜过大，楼层可设计在18层左右，主要倡导思路为投资自住。,物业优化,1、智能化系统优化建议 红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统； 每户（间）设置无线呼救系统； 设置电话数据交换机，每户内配有一台社区免费直线拨通电话； 社区一卡通智能化服务系统； 防盗紧急救助系统（防盗门磁、红外线报警装置）； 防火烟感系统、煤气泄漏报警装置； 宽带网络系统； 社区内定点设置SOS的紧急呼叫系统； 考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道； 电子公告板、背景音乐。,物业优化,2、物业服务建议 班车服务 由于小区目前的交通状况不够理想，为了避免因此而造成客户流失，所以在周边交通还未成熟之前，建议小区提供班车，为业主解决后顾之忧，同时也能为市区售楼处带客户现场看房的提供便捷。 代购、代订服务 可以为入住的业主提供各种代购、代订服务； 邮政收发、定时提醒等服务； 旅游活动安排服务； 健身培训、辅导及陪练； 日常医疗保健指导； 花卉、盆景艺术指导； 社区音乐、绘画等艺术类培训； 另一方面在硬件配置上，提供文化体育和休闲娱乐设施，加强社区的人文艺术环境营造，成立社区艺术活动团体，并积极开展有益于身心健康的文化、教育、娱乐活动，充分满足各层次业主精神生活方面的需要。,肆、营销推广策略,推盘策略,1）建议先启动商业配套，完善区域生活环境 2）住宅市场跟进销售，聚集人气，快速回笼资金 3）最后启动单身公寓，达到利润最大化,根据目前区域市场需求以及宝名咨询的操盘经验,阶段策略,第一标段 2007.092008.05,第二标段 2008.052008.10,第三标段 2008.102009.05,推案楼宇： 根据商业布局，选择位置、面积等价格性价比相对较高的推向市场，赢得市场口碑 推案量： 根据业务蓄水情况，按实际有效客户与推案量5：1原则 按“低开高走”、引爆楼市的推案思路，第一、二、三批商铺,推案楼宇： 根据住宅楼幢布局，选择位置、面积相对较好的，全部为住宅部分 推案量： 根据业务蓄水情况，按实际有效客户与推案量3：1原则 利用各种最佳条件达到聚集人气，提高价格，快速去化的目的,推案楼宇： 以单身公寓为主 推案量： 根据业务蓄水情况，按实际有效客户与推案量5：1原则 利用新产品维持人气，并延续第二标段销售有利因素创造最大利润,媒体建议,目标： 作为项目整体的启动端口，应迅速完成整体形象的塑造，并形成良好的市场传播效应，在项目销售及推广的过程中，同时也促进开发商企业形象的建立。并为开盘前后销售和推广打下良好的基础。,推广策略,策略一： VI形象识别系统,营销中心现场展示,地盘包装,户外宣传展示,售楼说明书,销售DM,房型家俱配置透视图,KT展示板,环境示意图,推广策略,售楼处选址建议,市民广场正对面,推广策略,策略二：体验式样板房,把小区入口的C1套物业做成一套另类体验式样板房，样板房的装修风格要抛开传统样板房的装修方式和传统设计格调，整个样板房设计要沿着以打动“女性的隐性需求”为主体进行设计，同时兼顾商住楼的心理需求： 1、样板房主打暖色调，做一每天都要使用和触摸的漂亮楼梯； 2、在二层主卧室做一个漂亮的大衣橱及鞋柜，里面全部装满女性流行时装及玻璃鞋子/流行鞋等，打动女性儿时童话梦想； 3、把主卧室传统的电视柜、电视机全部撤掉，提倡卧室就是纯粹睡觉休息的地方，工作要去书房，看电视要去客厅的全新生活方式； 4、把主卧室传统长方形睡床换成“大圆床”，将一天8小时的睡觉休闲文化进行到底； 5、把传统豪宅主卧室卫生间的豪华转移到阁楼，在阁楼北面空间设计一个大的双人泡池，所有洗浴用品要一应俱全，所有用品都要围绕女性展开，要体现对女性的关怀，泡池与楼顶花园隔窗相望，突显空间有天有地，天人合一，真正做到让回家成为度假的开始，让户主爱上回家； 6、书房改为“工作室”，注入“SOHO”文化； 7、根据户型条件，安排设计一个小型吧台和壁式酒柜；在展示空间聪明设计的同时，体现前卫的高尚生活格调于商住氛围。,推广策略,策略三：情景营销,通过物业人员（保安、清洁工）服装、物业服务内容、态度和方式；销售人员服装、销售接待礼仪及接待流程，展现简约时尚生活场景，让到访客户融入这种简约时尚的生活情景，不仅从视觉上感染他们，还要在嗅觉、触觉上触动客户的隐性需求。,推广策略,策略四：特色活动营销,秋色国际大片之夜,汽车、红酒鉴赏活动,“07秋日激情系列”活动系列之“缤纷百味”活动,其它体现SOHO时尚及汽车文化的主题活动,顺颂商祺 二零零七年六月,