中国房地产业发展现状与趋势分析,目录,中国房地产行业现状,第一节,当前存在的问题,第二节,问题对策分析,第三节,未来的发展趋势,第四节,总结,第五节,content,第一节 中国房地产业发展现状,伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少问题没有解决好。 房地产市场始终保持较快增长速度，并取得了理论上的发展成效，但此同时，各地商品房价格的持续快速暴涨、投机炒房行为泛滥、以及房地产市场监管不到位等问题层出不穷，严重影响了我国房地产市场的健康长效发展。 对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施,我们进行以下分析。,房地产现状从以下6个方面分析,6,1,2,3,4,5,新开工面积及增长率,土地成交情况,房地产金融政策,二手房交易状况,各城市房价收入比,空置率,2017年，房地产市场在调控的持续加码中出现下行趋势，各主要指标出现分化，具体来看：全国房地产开发景气指数连续小幅增长；房地产开发投资增速较前3季度继续平稳回落；全国房地产开发企业到位资金增速较前3季度有所回升；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升；土地购置面积增速较前3季度继续提高；全国商品房销售面积和销售额增速持续回落；全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。 参考观研天下发布2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究 全国房地产开发景气指数保持连续小幅增长，全年“国房景气指数”始终稳定在100点到102点之间的适度景气水平上，房地产市场运行平稳。国家统计局发布的数据显示，2017年12月份“国房景气指数”为101.72，比2017年9月份提高0.28点，比上年同期提高0.71点。,1.1 房地产开发景气指数分析,2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点，但同比回落1.1个百分点。,1.2 新开工面积及增长率,国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计竣工面积101,486.4万平方米，同比下降4.4%，而上年同期为增长6.1%，2017年1-9月为增长1.0%。其中，商品住宅竣工面积71,815.1万平方米，同比下降7.0%，降幅比2017年1-9月扩大5.1个百分点，而上年同期为增长4.6%。,1.3 土地购置面积增速继续提高,2.1 二手房现状分析,数据显示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交总额为3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188万套，占全国的48.4%，其中核心6 城最高，为15.7%。比较发现，三大城市群以价格贡献为主，6 大核心城市以成交量贡献为主。,3+6 城市群二手房市场发展好于全国。主要表现在，一是二手房成交量降幅低于全国。2017 年全国二手房成交量同比下降23.8%，3+6 城市群成交量下降18.6%。二是二手房在房地产成交中的占比较去年上升。2017 年全国二手房市场成交额占比较2016 年下降5.5 个百分点，3+6 城市群二手房成交量占比较2016年上升2.7 个百分点，其中内陆6个核心城市上升3.8 个百分点。,尽管2017年居民端资金面持续收紧，我们预计2018年一二线城市居民端资金面边际放松空间比较大，从而为一二线城市需求复苏提供较强支撑。 （1）一线城市住房按揭贷款的发放速度近期明显加快，贷款利率也较为平稳，北京首套房按揭贷款利率从2017年三季度的基准利率上浮10%到现在的基准利率上浮5%；（2）信贷分配发生结构性变化，有利于一二线楼市额度的释放。相较于价格快速攀升的三四线楼市，一二线楼市由于处于平稳期，相对风险更小，预计2018年信贷额度将偏向一二线楼市，从而向需求回暖提供支撑。,对于大部分一二线城市，由于调控政策对需求的抑制，2017年成交量整体呈现较为明显的下滑态势，预计2018年需求将逐步释放。经过了2016年10月以及2017年3月的两轮密集调控之后，2017年大部分二线城市的成交量出现了明显的下滑。随着调控政策持续，前期受抑制的需求有望在2018年逐步释放，而在整体供应预计较为充分的情形下，2018年一二线楼市有望出现“量升价稳”的情形。,3.1 房地产楼市成交情况,3.2 重点城市多数成交面积成交量下降,住宅土地投资强度在2017年有较大提升，预计2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。我们通过住宅土地成交金额与住宅销售金额来衡量住宅土地投资强度，2017年大多数城市的住宅土地投资强度明显提升，意味着2018年住宅量供应相对会由较快提升，在供应充足的预期下，2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。,3.3 为提升楼市价值所采用的经济政策 在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时也提升了城市楼盘的价值。,4.1 房价收入比,房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不仅反应出各地购房的难易程度，也折射出房地产行业的发展情况。 在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计口径等原因，计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。报告认为，根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6.5-7.5属合理区间。 此次统计数据显示，在百城中，最高的为34.9，最低的为4.0，包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2，不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。 深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，比第二名上海高出近3成；上海、三亚、北京、厦门等4城房价收入比均超过22，相对偏高；呼和浩特、包头、湘潭、株洲四城位于末尾，均低于5。 全国百城房价收入比研究报告显示，2017年上半年：深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，至于去年以来人人高呼房难买的西安，房价收入比为8.1，在100个城市中位居41位。,此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收入比越严重 百城房价收入比分化明显，虽说大中小城市的均衡发展是奋斗目标，但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区。 不同的城市发展基础，导致城市之间的房地产市场出现了日趋明显的分化，房价也在不断拉开距离。,4.2 百城房价收入比,4.3 房地产楼市成交情况,某招聘网站发布了2017年夏季求职期平均薪酬城市分布，数据显示，各大城市的平均酬薪都在6000元以上 以西安为例，西安的平均薪酬才刚刚过6000元，而根据数据显示西安平均房价是9899元/m。看完这组数据，有人会说，又拖了西安工资的后腿，也有人会说，工资永远追不上房价上涨的速度。 2014年底，央行降息连续降息降准，各项利好政策频出，加上资产荒等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。 在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来的最高值，部分区域市场泡沫浮现。 为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。 综合以上原因，预计2017-2018年全球房价上升趋势或将放缓，房价收入比趋稳。,4.4 房价收入比将逐渐成为城市房地产市场发展潜力的重要指标,上海、北京的人口增速较低。房价收入比过高的二线城市会降低对优质产业和人口的吸引力，使得房价缺乏足够的支撑，在供需整体平衡的情形下，房价下调的压力较大。根据空间家的数据，大部分二线城市的房价收入比处于合理水平。,5.1房地产金融政策,2017 年， 房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时， 短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。 此图是我国房地产金融实施政策的目标,5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显,1,以城市群为重点，保障市场稳定运行,2,创新限售模式成新一轮调控升级主要手段,3,供给侧同步调整， 增加有效供应,4,强化房地产市场监管,5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行,以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。 在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下， 2017 年各地政府积极深化房地产政策调控，力度不放松、目标不动摇。截至 12 月底， 90 个地级以上城市（约 200 项政策）和 35 个县市（约 41 项政策）出台调控，海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。 从政策出台时间维度来看， 2016 年3 月以来，有三次地方强调控期， 2017 年 3-5 月是政策密集出台高峰期。2016 年的调控城市主要是一二线热点城市，而今年以来，从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变。上半年，长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策；下半年，三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。总体来看，以城市群为主体，中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成。 京津冀城市群：环京、环雄安限制力度最为严格，调控政策向山东城市群三四线城市深入环京周边多个县级市密集收紧。 3 月，北京调控进一步升级，非京籍纳税年限由5 年调整为连续 60 个月，同时将商住纳入限购范围，将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，购买非普通自住房不低于 80%。政策升级后，北京首付比例已达到一线城市最高水平。,长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。上海、南京、杭州周边城市调控。 珠三角城市群： 环广州深圳、 海西城市群、 海南等几大城市圈协同调控。环广州、深圳周边城市调控加码。 3 月， 广州限购升级并扩大限购范围， 深圳对商办进行调控。 随后， 环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。 其中， 针对非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限，东莞、中山、江门、佛山实施差别化政策； 珠海最为严格， 提高至 5 年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围。 厦门连续出台政策升级限购门槛，限制本市单身人士购房，将非本市户籍家庭纳税或社保缴纳年限提至 3 年，并要求通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满 3 年。 中西部城市群： 中心