楼市动态及项目竞争案例调研,置高机构研究部,01、09年1-8月份杭州楼市回顾 / 商品房市场 / 宏观政策 / 土地市场,目录,01、09年1-8月份杭州楼市回顾 /商品房市场 /土地市场 /宏观政策,据透明售房网统计，截止到8月30日，杭州主城区住宅可售房源已经跌破6000套，目前可售房源为5810套,01、09年1-8月份杭州楼市回顾 /商品房市场 /土地市场 /宏观政策,供应量,成交价,杭州09年(以春节为时间节点)已经在官方网站上公告、预告的住宅用地，达2612.8亩，可建建筑面积394.2万方，是08年住宅用地出让量的3倍，是07年住宅用地出让量的2/3.已经出让和预告的地块90%集中在拱墅区和江干区，故预计09年的土地供应量会超过07年。 预计杭州未来三年，可供应住宅存量1200万方（2007年359万方、2008年169万方、2009年559万方、06年及以前100万方），按120方/套，即10万套，以07年的卖房速度，也足够卖超过3年。,8月18日，西子控股以77777万元戏剧性的价格，夺得29号南星桥粮库地块，24295元/平方米的楼面价，刷新了杭州住宅楼面价的最高纪录（西湖8号公馆楼面价24032元/平方米）。 7月23日，义乌小商品城击败绿城，以20650元/平米的楼面价拿下钱江新城地块，这个价格已经逼近西湖8号公馆的楼面价历史纪录，创下了当时住宅楼面价的第二高。 同日，德信集团连夺九堡19、20号地块，将九堡的楼面地价拉升至7623元/平方米的高位。 7月28日，滨江集团联合三花控股，将笕桥黎明村的楼面价推高至近1万元/平方米 更早的6月30日，欣盛房产，以近万的楼面价夺得申花15、16号地块，刷新了申花板块的楼面地.,结论：未来杭州楼市不差房,结论：“面粉贵过面包”，09“地王”创新高,01、09年1-8月份杭州楼市回顾 /商品房市场 /土地市场 /宏观政策,近日，针对今年以来杭州楼市常见的“挤牙膏”式少量多推的推盘模式，杭州房管部门在预售许可证审批时悄悄提高审批门槛：要求开发商将达到预售条件的房源一次性申领预售证。,8月份，北京市城市房地产转让管理办法已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。杭州相关部门表示暂不跟进。,二套房贷政策收紧。目前虽没有统一的二套房贷利率调整文件下达到银行，但杭城多家银行的房贷部门表示，对于二套房贷，目前均严格执行首付四成，利率上浮10%的政策。,01、09年1-8月份杭州楼市回顾 /商品房市场 /土地市场 /宏观政策,小结：,成交量下滑，“地王”频出，二手房贷政策收紧，房价的不断提高和种种关于后市宏观调控的猜测，都预示着未来楼市将不再平静，新一轮调整不可避免。,目录,02、项目竞争案例调研分析 / 周边住宅项目 / 同类面市项目 / 同类未面市项目,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,都市水乡二手房,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,亲亲家园二手房,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,其他项目二手房,美都公寓,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,小结：,区域内二手房价格基本在10000元/平方米左右。 假定本项目售价13000元/平方米，50平方米，总价65万，首付五成，需32.5万，则32.5万的首付在区域内能买到怎样的房子？ 作为2成首付，则可以购买162.50万总价的房子，按1万/平方米计，即165平方米。 作为3成首付，则可以购买108.34万总价的房子，按1万/平方米计，即108平方米。 区域内二手房价格不高，对本项目定价影响较大。尤其是高定价对于自住客来说的门槛加大。,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,白马尊邸杭州白马房地产开发有限公司,项目位置：杭州市西湖区三墩镇厚仁路亲亲家园西侧 开盘时间：2008.06.22 入住时间：2010.05.31 项目规模：项目总占地面积73770平方米，总建筑面积14万平方米，容积率1.9，由排屋、高层、小高层组成 主力户型：排屋主力面积约220-260，公寓主力面积以86-130平米二房、三房为主 销售情况：目前两幢高层剩余4套，小高层剩余34套，成交均价在9000元/平方米左右；排屋40套，已售17套。公寓在售均价13000元/平方米，排屋2.3-2.6万元/平方米。 客户构成：购房者大多在城西或是三墩附近工作；项目曾去义乌作过推介会，也不排除存在一 部分其他地区投资客的可能,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,金溪园中海地产（杭州）有限公司,项目位置：西湖区金渡北路近古墩路；铭雅苑西侧，亲亲家园北 开盘时间：2009.05.23 入住时间：2010.12.31 项目规模：总建筑面积6万平方米，绿化率30%，由5幢高层住宅和多幢排屋组成 主力户型：90 销售情况：公寓约500套，目前剩余5套，成交均价在9200元/平方米左右；排屋共56套，目前剩余5套，成交均价23749元/平方米。部分公寓边套的房源单价高达12000元/平方米，但也被一抢而空，三墩房价由此迈过每平方米万元的大关 客户构成：购房者逾8成的客户为首次置业，其中大多为杭州企事业单位的菁英，包括大学老师、企业白领、私企经营者等。他们在城西有较长的居住经历，对三墩的居住环境、商业配套特别认可,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,自在城杭州金地自在城房地产发展有限公司,项目位置：西湖区三墩镇金渡北路通济路 开盘时间：2009.06.20 入住时间：2010.05 项目规模：项目占地面积546亩，总建筑面积约85万，建筑类型包括大规模城市别墅组团、花园洋房、精装修高层景观公寓、时尚SOHO等 主力户型：72一房、90左右二房、120和135的三房和145至150的四房户型 销售情况：排屋已经开盘159套，目前已售47套，成交均价26818元/平方米。精装修公寓预计10月份开盘，价格未定。,小结：,区域内一手房公寓的供应量未来主要来自金地自在城，故自在城精装公寓的定价对本项目定价有一定的影响。据悉，金地精装公寓的售价在14000元/平方米左右。,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,视界之窗杭州川海置业有限公司,项目位置：滨江区江陵路603号 开盘时间：2008.11.02 入住时间：2011.12.01 用地性质：40年办公用地 项目规模：用地面积约7603；总建筑面积约22583.45，2-5层为带租约式销售，作为酒店用房。结构为4.98米层高loft。 主力户型：40-60 销售情况：目前已售280套，可售150套，2-7层已基本售罄，已售均价15441元/平方米。 客户构成：购房者除杭州本地和温台等地投资客外，还有部分工作在滨江的年轻群体,视界之窗户型图,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,40loft一楼,40loft二楼,视界之窗样板间,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,40loft一楼,40loft二楼,视界之窗样板间,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,二楼衣柜,二楼卧室,卫生间,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,MOHO尚筑浙江创佳房地产开发有限公司,项目位置：上城区东至近江路、北至秋涛路东北 开盘时间：2008.09.12 入住时间：2010.04.30 用地性质：40年商业金融用地 项目规模：项目占地5836，总建筑面积25716，地上建筑面积19206，共308户，由13层商务裙楼、4-18层4.78米loft空间和2层地下车库组成。 主力户型：40-65 销售情况：目前已售298套，公寓可售1套，预定4套，已售均价19347元/平方米。 客户构成：购房者主要为温台和义乌地区的投资客,MOHO尚筑标准层平面图,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,附注： A户型大小:40方 B户型大小:60方 C户型大小:48方 D户型大小:50方,MOHO尚筑标一层平面图,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,MOHO尚筑样板间实景图,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,MOHO尚筑销售道具海报,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,MOHO尚筑销售道具楼书折页,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,德泰御峰大厦杭州德泰置业有限公司,项目位置：拱墅区祥符阮家村，丰潭路以东 开盘时间：2008.08.26 入住时间：2009.09 用地性质：40年商业金融兼容办公用地 项目规模：项目总建筑面积23961平方米，地下车位301个，总套数423套，其中2-7层层高为4.98米的LOFT，8-9层层高为4.78米的LOFT，10-19层层高是2.94米。 主力户型：40 销售情况：目前已售391套，可售32套，已售均价12202元/平方米，loft部分已全部售完，其中1-4层为限制性房产。 客户构成：三类人群，创业者、商业机构、年轻白领,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,德泰御峰大厦平面图,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,德泰御峰大厦效果图,loft一楼效果,loft二楼效果,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,德泰御峰大厦效果图,loft户型剖面图,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,小结：,选取了主城区部分loft商住楼进行分析，在经历09年一轮的行情过后，这些项目基本售完或销售大半。对本项目不构成竞争或竞争较小。,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,钱龙名汇公馆杭州钱龙置业有限公司,项目位置：滨江区滨盛路与汉江路交叉口 开盘时间：预计2009.10 入住时间：不详 用地性质：50年综合用地 项目规模：项目占地面积约8152平方米，总建筑面积约49861.47平方米，纯4.78米LOFT物业，其中13商业层群楼，商业部分面积6446平方米，住宅部分面积30212平方米。 主力户型：主力面积50，另有100、120、160 销售情况：预计10月份开盘，毛坯售价预计13000元/平方米,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,钱龙名汇公馆实景图,柏悦轩,钱江MOHO,钱龙名汇公馆,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,钱龙名汇公馆销售道具,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,同方国际同方联合控股集团,项目位置：江干区秋涛路和艮山西路交叉口，浙大华家池校区北侧 开盘时间：预计2009.10 入住时间：2011 用地性质：50年综合用地 项目规模：项目总建筑面积约5万平方米，由1幢28层的主楼和5层裙楼构成，规划1-5层为休闲商业配套， 6-28层为精装修酒店式公寓，以40-54的高档精装修小户型为主力户型，共651户 主力户型：40-54 销售情况：预计10月份开盘，精装售价预计17000元/平方米,02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,同方国际户型图,A户型46,B户型46(主力),02、项目竞争案例调研分析 /周边住宅 /同类已面市 /同类未面市,同方国际户型图,C户型40,D户型50,02、项目竞争案例