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XX项目定价报告模板,商业管理部,以下内容中所涉及到的数字及文字近作为模板使用,各项目需要根据实际情况填写。 完成ppt后删除此页即可。,2,第一部分:本体分析,项目整体: 商铺: _万 公寓: _万 住宅: _万 总建筑面积: _万 已推未售: 住宅:_套_亿 公寓: _套_亿 商铺: _套_亿 小计: _套_亿 本次新推: 住宅:_套_亿 公寓: _套_亿 商铺: _套_亿 小计: _套_亿,1,取证:2013年12月23日 开盘:2015年9月20日 产品: 4#住宅 面积:14400平米 套数:100套 均价:16500元/平米; 总价:1.5亿,取证:2013年11月15日 开盘:2014年6月28日 产品:1#写字楼 面积:42000平米 套数:280套 均价:14000元/平米; 总价:5.88亿 目标:2.8亿 ,48%,取证:2013年12月23日 开盘:2014年7月26日 产品: 2#住宅 面积:14400平米 套数:150套 均价:16500元/平米; 总价:2.4亿 目标:1.6亿 ,67%,取证:2013年11月15日 开盘:未推 产品:3#写字楼 面积:40267平米 套数:276套 总价:5.6亿,年度推盘计划,2,4,3,推盘计划,新推产品,货量情况 : 此次预推出盱眙雨润广场新推盘商业B,共259套。其中沿街外街7套,总面积*;内铺252套,总面积,*。 开盘目标:本次开盘预计沿街去化*,内街去化*套。,新推产品,项目存货,西侧商铺,同类产品存货梳理,总结:新推产品自身现状结合之前类似产品销售现状,对目前新推产品做一个市场评估。,第二部分:定价机制,价格策略,影响因素,市场政策,供求特点:整体湖州住宅市场成交体量走低。 量价关系:整体市场量价齐跌,其中西南区市场跌幅接近10%。 存量风险:整体湖州住宅市场存量风险巨大,其中西南片区存量去化周期与市区持平。,市场分析,若推出的为住宅产品,只需提供住宅市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据,具体如上表。若推出的为商业产品,仅需提供商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据,具体如上表。 若推出的为公寓产品,需提供住宅以及商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据,具体如上表。 表中所列的数据项必须要体现,不可删除,特殊情况请线下沟通。,整体市场供求,市场分析,项目若无18个月内数据,至少需提供6个月以上成交、价格、存量数据。,成交量价走势,市场竞争,竞争分析分析,竞品分布,亿丰赛格数码城,2014年去化量8000方,总价100-150万,销售难度大,竞争分析,重点竞品分析,客户摸底,客户摸底,目前蓄客数量,客户主要抗性,解决措施 价格测试情况,蓄水分析,主力价格区间在,占全部比重的, ,比例设置:根据地产市场一般规律,蓄客数量的10%可以转化为成交。开盘解筹率在0.6-0.7之间。,成本制约,项目成本,成本测算表,均价推导,根据市场比较法,本案商铺推导均价为*元/.,市场比较法法,均价推导,东坡路:投资回报率2-3%,港南路:投资回报率3-4%,红丰路:投资回报率3-4%,投资回报率2-3%,雨润广场,沿街单层:30000元/,租金75元/月,投资回报率3%左右; 内街(单层):15000元/,租金45元/月,投资年回报率3.6%, 内铺(一层):只租不售,租金约50元/月,按照投资回报率3.6%测算,预计内铺一层售价在1.67万元/。 在这种投资回报下,五洲经营惨淡,退租率高,年合同到期后商家基本不再续租。主要原因除了招商运营问题,租金的收益也难以支撑; 而市场上,一般沿街商铺投资回报率能达到5%左右。,收益还原法,均价推导,按市场上投资回报率5%水平测算 根据租金反推价格测算公式:月租金*12/投资回报率 根据市场分析得出本项目租金预计50元/月,根据公式计算商业内铺价格:50 X12/0.05=12000元/,结合营销实现,上幅15%,建议内铺1F售价在14000元/。 预计盱眙雨润广场一层内铺均价14000元/,结合市场楼层系数1:0.55:0.45,结合自身情况,得出二层内铺均价7700元/,三层内铺均价6000元/。,根据收益还原法,本案商铺推导均价为*元/.,收益还原法,均价推导,综合测算:考虑到开发成本及当前房地产市场状况,市场比较法与收益还原法比较贴近市场,所以权重各占40%。客户价格测试符合市场供需,作为辅助,所以权重占比20%,相结合得出均价:,核心价格测算,综合考虑,本项目定价*元/,预计开盘完成去化*%。 结合项目前期推盘策略,综合考虑营销价格策略制定的六个方面因素,沿用项目整体高开低走的定价策略:,24,销售策略,表价制定,1.项目销售由原先底价控制改为表价控制, 2.综合考虑各种折扣体系,制定总体折扣率, 3.通过已推导核心均价以及总体折扣率制定表均价。,表均价=推导核心均价/综合折扣率,销售策略,优惠策略,1、正常销售优惠方案,2、大客户优惠方案: 一次性购买在600平米以上的(可自行组织),在规定时间内付清首付款的,可享受优惠6个点;(以上3重优惠不再享受) 3、公司内控优惠审批方案(考虑社会关系及政府关系维护,根据本地行业现场优惠通则) 1)项目营销部负责人优惠权限:1%; 2)区域营销副总优惠权限:2%; 3)城市公司总经理优惠权限:控制不超过底价的最高优惠幅度(92折);,第三部分:推售策略,销售指标,为完成开盘各阶段指标,按照成交与来访1比10的比例,需要通过线上线下渠道多种途径完成*组客户到访,以完成开盘强销期以及续销期的销售指标。,目标分解,补充说明 强销期:新推房源开盘一周内,强销期来访量指开盘前的客户需水量。 续销期:强销期后至完成约90%去化所需要的时间(根据开盘完成比例不同有所差异),推广策略,推广主线,以什么样的形象重新推向市场,打开客户心智? 公寓产品、学区房、精装、综合体、市中心五大优势,中心繁华之上,学区精装小户,推广策略,只需要在蓄客期及强销期的推广铺排,推广铺排,重要节点,营销思路,推广渠道,精装小户开盘,销售节点,5/8,5/20,5/1,推广筹备期,精装小户 推广启动,精装小户 认筹启动,6/21,中央华宅续销 中央金街推广,6/12,开盘密集推广,5月8日:精装空间,十分享受 5月20日:中心繁华之上,学区精装小户+认筹,6月21日,盛大开盘,新形象入市,全面、深入的渠道拓客、精准营销;以新产品推广带动余货去化,集中性爆发推广,迅速积累客源,户外、阵地、网络、微信、影城分众、CALL客、短信、网络、派单、巡展、全民营销等,户外、阵地、网络、微信、影城分众、CALL客、短信、网络、派单、巡展、全民营销等,渠道外拓,中央商场、起亚4S店电影专场、有能集团/鼎盛集团/亿龙集团/威腾母线/银行/餐饮协会/河豚协会/大型餐饮店、学校、社区、商场、乡镇、商铺、办公楼等密集拓客,阶段主题,活动执行,河豚节赞助冠名、起亚车主电影包场活动、财富人生雨润先行股票讲座、五一购房节、母亲节主题活动暨认筹启动、财富中央,博乐雨润暖场活动,推广渠道,效果预估,蓄水期:项目为新推房源做的各项推广的开始日期至开盘 开盘销售期:新推房源开盘内一个月,媒体推广,推广执行,第一阶段(蓄水至认筹) 围绕产品定位,整体多种媒体资源,考虑费效比前提下展开有效推广。,媒体推广,第二阶段(认筹至开盘) 围绕销售节点信息,根据认筹情况、客户关注点等展开针对性推广。,第三阶段(开盘后热销) 围绕开盘热销信息,整合多种媒体资源展开有效推广。,活动执行,推广执行,蓄水期以“客群针对性、目的明确性、费用经济性”为活动宗旨,在主要的时间节点展开不同类型的活动。,营销活动,推广执行,开盘活动以“包装效果充分、动线设置合理、气氛烘托到位、费效比最佳”为活动宗旨,促进客户成交。,3、xx活动,营销活动,渠道拓展,推广执行,渠道拓展,以中央商场为据点,通过中央商场、起亚4S店、企业、银行、餐饮协会/河豚协会、大型餐饮店、学校、社区、商场、乡镇、专业市场等拓客,拓展不同的圈层客户。,内外场包装,推广执行,内外场包装,外场:利用项目地理位置的特点,实施“占领扬中市中心”的策略,利用现有条件不断强化外场包装;内场:根据销售节点强化内场包装,烘托项目销售氛围。,开盘目标,谢 谢,20.8.511:28:2311:2811:2820.8.520.8.511:28,11:2811:28:2320.8.520.8.511:28:23,2020年8月5日星期三11时28分23秒,
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