1,第一章,房地产与房地产市场,2,第一节 房地产,一、房地产概念 1.房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 2.房地产的三种存在形态 (1)土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为一体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。 (2)建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。 (3)房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。,3,3. 房地产用词 (1) 房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一体。 (2) 房地：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时，即指此价格包含土地价格及建筑物价格。 (3) 土地：仅指土地部分。 (4) 建筑物：仅指建筑物部分。 4. 房地产的别名 (1) 不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。 (2) 物业：在香港，通常使用“物业”这个词，其实质就是房地产。,4,房地产概念的总结,5,思 考,土地与地产的区别 房屋与房产的区别,6,二、房地产的特点,（一）物理特征 1、不可移动性； 2、异质性； 3、不灭性。 （二）经济特征 1、稀缺性； 2、经济寿命长； 3、适应性； 4、位址。,7,第二节 房地产市场,一、概念 （1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 （2）广义的市场： 一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。,8,二、房地产市场的特点,房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。 （1）价值量大； （2）政府干预； （3）感觉； （4）愿望； （5）心理效用。,9,三、房地产市场的分类,现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。 （1）房产市场 按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场 从供房时间分：现货市场和期货市场,10,（2）地产市场 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。 二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。 思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？,11,（3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。 （4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。 （5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。,12,四、不完全竞争条件下的房地产价格问题,（一）基本概念和术语 1、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。 2、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。 3、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。 4、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。 5、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。,（二）房地产交易价值的形成,当VpVs，卖，Vs为最低价（a端）,当VbVI，买，VI为最高可接受价格（d端）,卖方,买方,当ad时，交易有可能发生，否则无法成交,房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房地产价值的不同认知，只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时，交易才会发生。在这一区间内，实际成交价格会在某一位置发生，取决于双方的议价技巧。,14,第三节 房地产业,一、房地产业的内涵 房地产业：从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。 具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。 房地产业涉及的范围很广，其中，房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。,15,二、房地产业的特性 1.基础性 2.先导性：超前建设 进行国民经济建设，首先要由房地产开发和经营提供生产和生活的空间。当然，也不能盲目夸大，否则会造成楼宇闲置。 3.带动性： 房地产业可以带动56个相关产业的发展。 按照中国房地产协会秘书长顾云昌宣布的数字，房地产业的发展将拉动相关24个行业的发展，其拉动比例为1：1.3。而从支撑中国经济增长的数字分析来看，房地产业也确实在成为推动经济增长的主力军。 戴德梁行泛城中国执行董事吴少聪说，“房地产业已日渐成为上海的支柱产业。”一位银行界人士更指出，没有一个行业像房产业那样带动如此多的相关行业。 世界银行1994年的一项研究表明，100亿元的住房建设投资将创造170-220亿元的需求，每销售100亿元住房，将带动130150亿元其他商品销售，需求带动系数保守估计值为3。,4.灵敏性 市场经济的寒暑表，社会经济的寒暑表。 5.风险性 高收益与高风险并存。 6.周期性 房地产业的周期性在美国、日本，我国大陆、香港、台湾都很明显。 7.对金融业的依赖性 1998年，全国房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金仅占12.5%。美国学者研究认为，二战以后，美国房地产业的周期性与抵押贷款市场的变化一致。,17,三、房地产业在国民经济中的作用 1能促进国民经济的增长 近几年，积极的财政政策和稳健的货币政策取得了明显的效果，GDP增长7%以上，在这中间，房地产投资的作用功不可没。以2000年为例，全社会完成固定资产投资32619亿元，比1999年增长9.3%，其中的2.7个百分点是由4902亿元房地产投资引起的。根据投入-产出模型测算，如果新增住宅投资500亿元，房地产业增加值占GDP的比重可以提高0.25个百分点，通过连锁反应，最终可以拉动GDP增幅上升0.65个百分点。 据联合国统计，各国用于房屋建造的投资占国民经济生产总值的6%-12%，新创造资产占同年固定资产形成总值的一半以上。,18,房地产业是财政收入的重要来源，一般可占政府财政收入的10%-40%。杭州市公开表彰了2002年度地税前100名纳税大户，其纳税总额占全市地方税收总收入的35.71%。在这100强中，房地产企业有30家，纳税额占到百强总纳税的26.98%，此外，与房地产有关的产业，如建筑公司以及设计研究院也有五家上了百强名单。 初步测算，房地产业增加值占GDP的比重，2000年为1.91%。资料显示，美国房地产业增加值占GDP的11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%，法国、挪威分别占7.1%、9.6%，菲律宾占6.7%，就连泰国和印度也分别占4.4%和3.3%。,19,2推动相关产业的发展 有数据显示，房地产业产值每增加1元，能使相关产业产值增加1.5-2.0元。据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资（或叫销售100亿元住宅的产出）可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中，诱发建筑业产出90.76亿元。 在美国，建筑业约每年消费冶金工业产品的16%以上，水泥、玻璃、砖瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。在我国，建筑工程消耗的钢材约占钢材消耗总量的25%，木材约占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。 房地产业与制造业也有密切的关系。据投入产出模型测算，每100亿元房地产投资可以诱发制造业产出123.61亿元，其中，非金属矿物制品业最高、31.45亿元，金属冶炼及压延加工业其次、18.81亿元，化学工业再次、14.98亿元，排在最后的是金属制品业9.82亿元、机械工业8.79亿元、电器机械及器材制造业7.58亿元等等。,20,房地产业诱发相关部门的产出，除了建筑业、制造业之外，依次为采矿业（16.64亿元）、商业（11.16亿元）、房地产业自身（10.98亿元）、电力煤气自来水供应业（6.59亿元）、货物运输及仓储业（5.86亿元）、社会服务业（4.98亿元）、农业（4.55亿元）、金融保险业（4.08亿元）、邮电业（3.05亿元）、饮食业（1.57亿元）、综合技术服务业（1.18亿元）等等。房地产业也具有生产、交换、消费等过程，贯穿这个过程的资本运动客观上需要银行等金融机构为其提供资本融通服务。相应地，房地产业的发展也推动了金融业的发展。,21,3有利于增加就业岗位 以与房地产业关联度最高的建筑业为例，按照每1亿元住宅投资与施工面积1：16.7测算，新增500亿元住宅投资，可以增加8390万平方米的施工面积，而完成1万平方米施工面积需要从业人员167人。由此推算，新增500亿元住宅投资可以安排就业人员140万人。若考虑建筑业对国民经济其他行业的带动作用，依据投入产出模型测算，建筑业每生产1亿元产品需要直接消耗0.64亿元的工业产品，还可以带动0.04亿元的商品销售，工商两大行业工作量的增加可以解决更多的就业岗位。,22,4促进城市经济发展，改善城市面貌 房地产业的发展，尤其是国有土地使用权的有偿出让，为城市建设提供了稳定的财政来源。据调查，深圳、珠海等地来自土地的收益可达财政收入的40%，被称为政府的第二财政，极大地促进了地方的工业化和城市化进程；大批三资企业的兴起、大量外资的引入、人才和劳动力的聚集又为本地区的经济发展带来了生机和活力。旧城改造和城市基础设施的建设因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。,23,5诱导城镇居民个人消费，提高居住水平 改革开放以来，住宅建筑商品化、社会化程度逐步提高，大量的商品住宅、经济适用住房入市。到2000年年底，城镇住宅投资累计达到3.44万亿元，累计竣工住宅面积57.2亿平方米。根据城调总队初步统计，2000年，我国城镇居民人均可支配收入6280元，比上年增长6.7%，人均消费性支出4990元，比上年增长8.1%，并且，教育、旅游、住房、医疗保健、交通、保险等成为城市居民新的消费热点，其中，居民人均购房支出460元、比上年增长11%。,24,目前，房地产及建筑业增加值约9000亿元，约占GDP的9%。1998年以来，房地产业每年直接和间接拉动经济增长约2个百分点。房地产业的产业链较长，涉及数十个产业，房地产业就业人数年增长率达4.5%，有3000多万人直接从事与房地产业有关的工作，其中仅物业管理行业目前就有500万人。,