成都市温江区旅游休闲度假发展战略策划,及运营策略,研究框架,第一部分 背景分析篇 立足全域成都战略视野看温江的角色定位 立足创新资源观看温江旅游的发展潜力 立足产业联动看温江旅游产业的整合发展 立足市场看未来发展机会 立足国际花园城市看温江旅游发展模式,第二部分 战略定位篇 总体定位 市场定位 主题形象 目标体系 发展战略,产品体系,第三部分 运营策略篇 功能分区 分区打造策略 项目遴选导向 市场营销策略 支持保障体系,第四部分 行动计划篇 近期发展目标与导向 近期重点启动区域规划 近期建设重点项目规划 近期营销计划 近期重点服务设施建设,第一部分 背景分析篇,1.立足全域成都战略视野看温江的角色定位 2.立足创新资源观看温江旅游的发展潜力 3.立足产业联动看温江旅游产业的整合发展 4.立足市场看未来发展机会,5.立足国际花园城市看温江旅游发展模式,1.立足全域成都战略视野看温江的角色定位（一） 对接“全域成都”发展战略，温江拥有“成都未来都市功能区”和“西 部 休 闲 健 康 城 ” 两 大 发 展 导 向,1.未来成都重要的城市功能区 新规划建构了“18366”城乡空 间结构体系：由中心城和华阳、新 都、龙泉、双流、温江、郫县6个 新城构成的1个特大都市区。 2.西部健康休闲城的核心区域 都江堰、郫县、温江等区域利用,3.特色休闲度假旅游是温江承接“全域成都” 都市功能的四大重要职能之一 分区规划的温江城市定位：一个以文化、休 闲、旅游及新兴产业、居住为定位，拥有高 品质的城市环境、高效安全的交通系统、独 特的城市形象、完善的城市建设控制体系的 温江已在美丽的锦城西部崛起。 对温江区的功能定位为：城市重要功能区， 主要功能包括：居住、教育、高新产业、旅,自身的自然资源优势和产业高地 优势，共同打造大成都的重要组 成板块“西部健康休闲城”，温,游。,花园居 住新城,江需要紧抓健康概念，做足健康 外延，和其他区域错位发展，共 同打造。,温江,高新技 术产业 基地,特色休 闲度假 区,文教基 地,1.立足全域成都战略视野看温江的角色定位（二） 对接最佳旅游城市，温江有“国家级生态示范区”、“龙 门 山 旅 游 发 展 带 ” 和 “青城山都江堰国际休闲度假旅游区”为背景依托 1.“温郫都国家级生态示范区”的重要组成部分，成都特大中心城市的 “都市绿肺” 温江北部的温郫（县）都（江堰）生 态示范 区，不 仅是一 个以花 卉产业 为主 题的现代农业和休闲旅游业紧密融合互动的产业发展区，与青城山国际景区连成 一片，也将打造成成都特大中心城市的“都市绿肺” 2.”龙门山”旅游发展带的门户区域 有效提升成都西部山地旅游资源价值，温江作为连接中心城区和川西资源的咽喉 要塞，其旅游休闲度假产业将随龙门山旅游发展带的开发迎来更大的发展机遇。,3.联合“青城山都江堰国际休闲度假旅游区”，共同打造国际康体养,旅游业顺流而下,生度假产品 温江位于成都市区与“青城山都江堰国际休闲度假旅游区”发展轴上，与青 城山国际景区连成一片，优势互补，打造国际康体养生度假的高地。 现代农业溯游而上,2.立足创新资源观看温江旅游的发展潜力 2.1温江旅游产业现状,旅游接待配套 温江目前拥有： 五星级标准酒店两家，即 鱼凫国都大酒店、巨龙酒店。 四星级乡村酒店一家，即 万春园。 三星级酒店一家。,旅游经济 旅游经济突飞猛进：2008 年共接待约500万人 ，同比 增长239%，旅游总收入为 约3.4亿元，同比增长212%。 旅游业经济贡献仍不足： 在第三产业中的比例仅为4%,旅游吸引物 以国色天乡、温江公园和芙 蓉古城等主题乐园为主 ：国色 天乡自开园共接待游客406万 人次，营业收入8353.17万元； 温江公园接待游客205万人次， 芙蓉古城接待游客11.9万人次。 温江旅游吸引物业存在以下 问题： 类型单一 同质性明显,分散、规模 ,吸引物具有强烈的非稳定性,与成都旅游比较 温江但对于“全域成都”的贡献不 足：旅游总收入仅占成都市的1% ， 旅游人数仅占成都市旅游接待总人数 的11.1%。 人均旅游消费水平低：仅为成都市 平均水平的1/10,发展条件总结 旅游地产配套项目在一个传统旅游资源并不发达的土地上创造了奇迹，并且正式拉开了温江旅游吸引物业发展的序幕； 旅游经济整体贡献率不足，人均旅游消费水平低，根据国际公认的以单一产业对GDP增加值直接贡献率超过8%为标准，温江 旅游业距离成为支柱产业的差距很大,2.立足创新资源观看温江旅游的发展潜力 2.2主题游乐引领的温江旅游跨越式发展国色天乡的引擎效应,一期发展现状 11. 最大的成绩：作为目前西部 地区目前规模最大的复合型主 题公园、创新的经营管理模式 聚集了强大的人气磁场 2.潜在的问题： 人均经济效益贡献不足 市场辐射力仅限于大成都 重游率问题有待解决,二期发展前景 1.功能更复合：进一步强化了旅 游、商业与高档房产的联动 2.主题更突出： 向“国际花文化 主题旅游社区”方向发展 3. 市场更开阔： 与青城山、都 江堰、卧龙、九寨沟以及途径成 都的川西各个景区互动，拉动全 方位客源规避经营风险,周边竞争性分析 成都周边游乐园型景区概况： 1. 温江一枝独秀：大都规模有限、 小打小闹、项目单一 2. 重大挑战：即将进驻的欢乐谷 项目是温江游乐型景区面临的重 大挑战,国际游乐旅游目的地 是否具有庞大的高消费客群 是否有世界级旅游品牌 是否具有中远程旅游目的地条 件的区位优势 是否具有先天环境背景优势 是否具有足够的土地后备 是否具有经济地理位置的条件 是否与当地其它相关规划协调,发展判断 1.温江发展主题乐园在大成都旅游圈具备强大的竞争力 2.虽然温江主题公园采用区域联动、借船出海等多种发展战略能够部分解决市场辐射问题，但毕竟总量太小（相对于其它国际 主题游乐景区），因此，中远程市场的开拓难度成为制约温江主题乐园发展的首要因素。 结论：温江主题乐园型景区的发展前景仍以服务区域市场为主，单一的主题乐园引领温江走向全国的竞争成本非常高。,2.立足创新资源观看温江旅游的发展潜力 2.3温江创新型旅游资源开发的思考,水文化 温江位处成都的上风上水，属成都近郊“天府沃野”之中心， 四条穿境而过，水质、水量及滨水景观俱佳，属国家级生态 示范区，灵性的水态是城市魅力的核心元素和活动空间。,花木文化 温江是集花木生产中心、交易中心和研发中心于一体的“西 部花卉之都”， 以花为媒，通过延长花卉产业链条，放大花 卉产业效应，演绎花木文化，打造魅力花都的城市形象。,开发研判 花木文化、水文化是温江城市文化的内涵精华，是温江差异化城市魅力的核心元素。,2.立足创新资源观看温江旅游的发展潜力 2.4温江创新型旅游资源开发的思考,水景湿地资源,“承载主题概念的水”,游憩的水 游客、居民休憩娱乐,时尚的水 新型的水景都市空间,记忆的水 传统特色的河街和水街,生态的水 自然湿地景观、公园,传统的乡村 让传统与现代生活交融,乡村资源,“传承乡村、颠覆乡村”,健康的乡村 乡村运动,时尚的乡村 乡村娱乐购物休闲,欢乐的乡村 乡村主题乐园,历史文化资源,温泉资源,“传统文化与时尚元素相复合”,历史与现代游乐复合 历史与现代教育复合 历史与时尚憩居复合 历史与时尚休闲复合 历史文化主题乐园 素质教育乐园 历史文化主题社区 主题休闲mall,温泉酒店 住宿为主导,温泉度假村 娱乐占主导,“从单一走向复合”,温泉小镇 多功能复合， 宜居宜游,医疗产业资源,“医药产业与旅游度假相结合”,花木产业资源,“花木是素材、花木亦是文化”,中医医疗旅游 中医医疗国际化事业,藏医医疗旅游 弘扬藏医医疗事业,时尚医疗旅游 迎合世界时尚医疗需求,专科医疗旅游 发扬地区顶级专科优势,花木休闲观光 花木文化创意 花木交易博览 花木商品研发 赏花、品花、花的教育 用创意演绎花文化 西南最佳花木交易博览地 自然湿地景观、公园,3.立足产业联动看温江旅游产业的整合发展 3.1房地产业带来的高品质客源基础 旅游与房地产业互动的思考 温江房产带来的市场消费规模估算,可容纳人口规模估算： 按照国家最新统计标准，人均占有住 宅面积28平米。基于现状房产的人口 规模为13.78万人。 依据80%理论，外地购房者人口规模 为11万人。,房地产规模估算： 温江区02-06年商品房销售面积总量 225.93万平方米，2008年1-8 月成 都市房地产市场分析报告显示，温 江区2008年1-8月房地产成交面积 132.57万平方米，以此估算温江 2008年全年房地产成交面积160万平 方米。02-07 年累计房产销售总面积,消费规模估算： 不考虑消费偏好的情况下，设定每人 每天消费50元，则 全年十一万人口的 消费规模为20.07亿，占温江区2006 年地区生产总值的20.75%。 现实情况是，在温江购房的业主对高 品质生活诉求强烈，其实际产生的消 费规模要高于这个数字。,385.93万平方米。 旅游与房地产业互动的思考 旅游休闲度假产业是实现“第二居所”向“第一居所”转变的重要手段 思路一：能够作为旅游吸引物的居住配套极大提升“人居”吸引力 能够作为旅游吸引物的医疗、公共游憩设施、教育以及商业配套，迅速提升“家在温江”的凝聚力。 思路二：“住在温江”旅游产品将继续建设分时度假房地产、景观房地产、休闲房地产，培育温江休闲度假和“常 住”旅游市场。,3.立足产业联动看温江旅游产业的整合发展 3.2医疗产业的纵深发展带给温江旅游重要的发展机遇 温江医疗产业“高地”的形成有助于完善区域产品供给,温江医疗资源概况 医院： 温江区现有综合医院7家、中医院1家、社区卫生服务中心2座、 乡镇卫生院9所、急救中心、妇幼保健院、专科疾病防治院各1所。,温江医疗产业与旅游互动的思考 以满足当地人需求为目标完善医疗产业布局,有6,科研： 成都中医药大学落户温江，对温江中医药学的研究起推动作用。 企 业：温江现有 医药生产 企业约21 家，其中有 家为国内知名企业。,温江区平均千人口标准床位数 2.26张，卫生技术人员5 17人,员5.17,2006年国家千人口平均床位数3.7 张 ，千人口卫生技术人员3 59人,员3.59,以引入华西医院、台湾长庚医院为契机打造高端医疗 华西医院历史悠久 ，是中国大陆规模最大的医院， 许多学科都处于国 际先进水平。长庚医院的医疗服务世界一流。 博采众长开拓面向国际的医疗旅游产业 集合长庚医院先进的管理经验和医疗水平，立足于华西医院高超的医 疗手段，借鉴国际医疗旅游经验，缔造国内首家医疗旅游专科医院。,温江医疗产业分析 高端医疗机构缺乏：目前温江区级别最高的综合医院是二级甲等的 “成都市第五人民医院”，在硬件设施和医护人员配备上与三甲医院还 有不小的差距，而且与成都市分布有20家三甲医的格局不匹配。 特色医疗手段缺乏：“成都市老年病医院”是成都市唯一的老年病医 院 ，但规模档次和医疗技术知名度低 。 医疗产业理念未形成： 温江的医疗产业仍以满足当地人医疗保障为主。 表1.温江医疗机构,3.立足产业联动看温江旅游产业的整合发展 3.2医疗产业的纵深发展带给温江旅游重要的发展机遇 温江发展医疗旅游的可行性研判 我国开展医疗旅游的现状分析： 我国医疗旅游尚未开发起来；走在全国前列的三亚康复旅游仍处于起步阶段，“老年人康复旅游”和境外“俄罗斯康复度假旅游”打造上 取得了明显成绩：2008年，来三亚旅游的老年人就有余万人；俄罗斯游客约15万人，热衷于日光浴、购物和中医按摩等 医疗旅游为什么能选择成都？,1、中国西南的医疗中心 在西南省份中，四川和重庆因具备一流的 医疗机构和完备的医疗设施成为国家西南医 疗中心。 其中，尤以位于成都市的华西医院最为著 名，它是我国规模最大的医院，也是西南地 区的疑难和重危疾病的诊疗中心。,2、旅游资源丰富，佛教，道教等养生文化盛行 四川是西南地区最大的旅游集散地和旅游资源 分布区。 佛教、道教文化源远流长，吸引着大量的旅