,调控高压下多城热度褪减， 量价稳定成常态 2 0 1 8 年 上 半 年 二 手 房 市 场 半 年 报 Z H U G E . C O M,2018,Z H U G E Z H A O F A N G,2018年上半年全国二手房市场总结,Z H U G E . C O M,2018年上半年是政策和市场激烈博弈的半年。一方面是市场继续保持很高的热度，二手房市场在一线城市回暖迹象明显。这其中既有受 政策抑制的需求自然释放，也有一系列利好政策诸如人才引进的带动。但在二手房市场我们也看到了较为明显的市场分化：北京随着持续一 年的价格调整，观望的需求开始积极入市，虽然距离市场高点仍有较大差距，但是已经有走出低谷的迹象，上海却没有展现出这种市场爆发 力；二三线城市市场两重天，重庆 、 武汉量价齐升，天津 、 石家庄等几个城市却愈发呈现出有价无市的状态。这其中有政策的影响，可能也 是价格持续上涨后，市场需要更多时间消化。而据我们7月2日发布的重点城市城区一二手倒挂结果显示，在新房价格受到严管控的背景下， 二手房价格可能存在短期明显的偏高。 另一方面政策调控逐步加强， 不断地查漏补缺，先是住建部约谈12城市，大部分城市继续进行调控加码。随后多个城市颁布新政禁止企 业购房，30城严格整顿销售市场，市场热度被一轮又一轮的调控压制。开发商融资渠道受阻，现金流的安全比以往任何时刻都更加重要。市 场的整体环境比以往任何时刻可能都要严肃。 由于近一年新房市场的特殊性，为了能够探究市场的真实情况，特别是市场参与者共同造就的市场形态变化，诸葛找房数据研究院选定 全国20个重点城市，通过对二手房市场挂牌量价，以及涨降价房源等指标进行研究，力图还原当前市场的真实状态。,01全国市场分析,城市市场分析,02,Z H U G E Z H A O F A N G,1.1上半年二手房市场整体量价齐涨，二季度上涨较为明显，市场在慢热中稳定,102538,100716,106907,118615,119205,117075,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,全国20个重点城市挂牌量变化,-1.0%,-0.6%,-0.2%,0.2%,0.6%,1.0%,25000,25500,26000,26500,27000,27500,28000,2018年1月,2018年2月,2018年5月,2018年6月,全国20个重点城市挂牌价变化,2018年3月 挂牌均价,2018年4月 价格变化幅度,Z H U G E . C O M,从全国20个重点城市挂牌量价变化来看，2018年上半年市场整体较为稳定 ，在政策调控压制和市场需求恢复的冲突中，挂牌均价呈现稳中缓涨态势，6月 挂牌均价相较于1月上涨1.76%。 从时间变化来看，挂牌价格二季度呈现明显的上涨趋势。2月份受春节返乡 影响，二手房挂牌均价小幅下跌。由于新房供应不足，但需求一直旺盛，3月之 后二手房市场持续火热，开启三连涨模式。,从挂牌量情况来看，全国20个重点城市平均挂牌量一季度稳定在10万套左右 ，3月份开始市场升温，挂牌量有所上涨。4月份时随着热点城市人才引进政策 带动，政策限制的需求定期释放，部分观望需求开始入市，需求上涨带动市场价 格上涨幅度较大，挂牌量也随之大幅上涨，高达12万套左右，呈现量价齐涨态 势。 随着市场成交量的上涨，挂牌房源被快速消耗，6月挂牌量微降，但相较1月 份挂牌量仍然上涨14.17%，表明市场现阶段仍然较热。,单位：元,单位：套 140000,Z H U G E Z H A O F A N G,1.2城市挂牌均价梯度分布明显，北京最高，杭州领跑二线,60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,全国20个重点城市2018年6月挂牌价,在经过2018年上半年的市场变化后，全国20个重点城市2018年6月挂牌价分化明显：北京、深圳、上海位于第一梯队，挂牌价摇摇领先于其他城市 ，展现出一线城市强大的吸引力和高房价的支撑能力。广州、杭州、南京、天津位于第二梯度，杭州和南京由于2016年市场的持续火热，房价上涨较快 ，杭州更是领跑二线城市，挂牌均价仅次于4个一线城市。苏州、珠海、武汉等城市受2017年去库存影响较大，加之其城市本身有一定的竞争优势，房 价领先于其他二线城市。 中西部二线城市房价与东部城市相比，仍然差距较大。重庆、昆明、长沙在选定的20个重点城市中排在最后三位，均价不足北京四分之一。,单位：元 70000,Z H U G E . C O M,Z H U G E Z H A O F A N G,1.3涨价、降价房源量逐月不断增多，整体市场较为活跃,0,0.1,0.2,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,0.8,0,3000,6000,9000,12000,15000,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年6月,涨价量变化降价量变化,2018年4月2018年5月 涨价量/降价量,Z H U G E . C O M,诸葛找房以往的监测数据显示，涨价、降价房源量的变化可以明显看出市场的活跃度，通常涨价、降价房源总量增长的时候，也是市场交易活跃的时候，这时 候业主希望借助市场上行周期尽快完成置换或者变现。而当市场较为冷淡，业主对市场缺乏信心时，通常选择待价而沽，房源价格调整数量较少。 从2018年上半年涨降价房源量变化情况来看，除2月份涨降价房源量下跌外，其他月份均在不断增长。涨价房源量方面，一直处于稳定增长状态，这主要是因为 业主对于市场普遍持有积极心态，对房源进行涨价销售。降价房源量方面，6月份降价房源量上涨较快，主要是因为部分业主急于套现出手或者换房，主动选择降 价减少换房周期。两种需求上涨导致涨价、降价量骤增。 涨价量/降价量波动较大，1月份，涨价量/降价量达到近半年的最低点，仅有0.4。随后市场回暖，涨价量上涨速度大于降价量上涨速度。6月份时，市场持续保 持热度， 降价量快速上涨，涨价量/降价量的比例为0.44。 全国20个重点城市涨降价量情况,单位：套 18000,Z H U G E Z H A O F A N G,从全国20个重点城市涨价房源量平均涨价金额及平均涨幅来看，3、4、5月 份市场热度减弱，平均涨价金额有所减少，6月份随着市场的回暖及优质房源的 减少，平均涨价金额再度上涨，2018年上半年涨价房源中，平均套均涨价金额在 15万左右。 涨价房源平均涨幅一路走高，市场热度不减，6月时到达上半年最高峰，平均 涨幅为6.52%。,1.4涨价房源量套均涨价14万，降价套均11万，涨幅不断上涨，降幅收窄，市场热度仍在持续,0.0%,1.0%,2.0%,3.0%,4.0%,5.0%,6.0%,7.0%,0,2,4,6,8,10,12,14,16,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,全国20个重点城市涨价房源平均涨价金额及平均涨幅,5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%,0,2,4,6,8,10,12,14,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,全国20个重点城市降价房源平均降价金额及平均降幅,降价金额（万元）降价幅度,从全国20个重点城市降价房源平均降价金额来看，降价房源平均降价金额 略低于涨价房源的涨价金额，2018年上半年每个月的平均降价金额变化不 大，套均降价12万左右，更多的降价房源或为降低价格急于出手或者换房。 从平均降价幅度来看，也低于涨价房源的平均涨价幅度，除2月份略高于 4.5%之外，其他月份均在4%左右，降价幅度较小且稳定。,单位：万元,单位：万元,Z H U G E . C O M,Z H U G E Z H A O F A N G,1.5二手房挂牌价半年14城上涨6城下降，西安涨幅最高，珠海市场降幅最大,从全国20个重点城市挂牌价变化幅度来看，14个城市挂牌价有不同程度上涨，6个城市挂牌价下跌，显示出不同城市二手房市场出现不 同的走势。 西安、重庆、大连、长沙、昆明等城市由于市场较热，二手房交易活跃，2018年上半年挂牌价上涨幅度超过或接近5%。其中西安挂牌 价涨幅最大，高达11.3%，其次为重庆，涨幅为8.9%。苏州、成都等城市受调控影响，特别是成都，经历了市场由热转冷的变化，上半年 挂牌价累计涨幅仅在1%左右。而珠海、郑州、石家庄等城市由于前期市场涨幅较大，市场后劲不足，在政策高压下市场遇冷，挂牌价纷纷 下跌。珠海、郑州下跌幅度超过4%。 全国20城市挂牌价变化幅度 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6%,Z H U G E . C O M,Z H U G E Z H A O F A N G,1.6二手房挂牌量半年13城上涨，西安、杭州市场较热，长沙、珠海挂牌量超4%,Z H U G E . C O M,全国20个重点城市挂牌量变化幅度来看，挂牌量变化幅度差别较大。13个城市挂牌价有不同程度上涨，7个城市挂牌价下跌。其中 西安、杭州上半年市场较热，北京之前被抑制的需求在上半年得以释放，半年挂牌量涨幅超过10%。而长沙、珠海、石家庄等城市由于 前期涨幅过快，2018年上半年调控较为严格，市场渐冷，挂牌量下跌。长沙二手房挂牌量更是减少近10%。 全国20个重点城市挂牌量变化幅度 16% 12% 8% 4% 0% -4% -8% -12%,Z H U G E Z H A O F A N G,西安,重庆,大连,长沙,南京,济南昆明,杭州 深圳武汉,苏州,成都,广州,无锡,北京,郑州,珠海石家庄,-10%,-5%,0%,5% 上海,10%,15%,20%,-6%,-4%,-2% 天津,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,1.7城市挂牌量、价变化幅度分化明显，西安、大连市场火热量价齐涨，石家庄、天津 市场回调量价齐跌,Z H U G E . C O M,从2018年上半年20个城市挂牌量、价变化幅度整体情况来看，我们看到市场可能在发生不同的走向，为了更加全面的展示，我们采用了象限 图来直观表现20个城市挂牌量价上半年的变化。 西安、大连、南京受人才引进政策等利好影响，市场发展势头较热，处于量价齐涨状态。而珠海、石家庄、天津、苏州、成都由于调控政策 较为严格，前期市场发展较热，现在处于市场回调阶段，呈现量价齐跌趋势。而杭州、武汉等也是政