星河地产首进龙岗 豪宅大盘营销分享 代理六部潘月妮,8.2万商业，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成,项目 概况,大运新城与龙岗中心城交汇处 46.8万平米都会综合体,项目现场照片,龙翔大道,黄阁路,深惠路,星河时代 花园,周边环境劣势： 1、周边农民房林立，无生活配套支撑，环境较差； 2、无自然景观资源； 3、高铁视线及噪音影响较大； 3、位于中心城边缘，昭示性差。,12%的洋房%别墅树立豪宅大盘形象 高层50的88平改三房，34的130-180平拼合四五房,备注：90平方米以上住宅面积：51000.00平方米 ，90平方米以下住宅面积：119000.00平方米 。90平方米以下住宅占总住宅面积比例70%,项目 概况,主打城市复合功能区 、别墅稀缺价值、打造首个墅级综合体高端生活全案,地段价值：处于大运新城与龙岗中心城交汇处，未来集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区 。 区域配套：享大运新城1800亿国际配套 。 交通价值：深惠路沿线，3号线双地铁口物业。 别墅价值：片区内唯一高端别墅项目，高端综合城市豪宅大盘。 规划价值：高低配物业，8万商业MALL，3-12年学校教育体系。 商业价值：复制深圳第二个COCOPARK、山姆等18家品牌商家，打造豪宅城市居住生活理念。 星级物业：六星级星河丽思卡尔顿酒店物业管理 。,项目 评价,举办产品发布会，暨COCOPARK正式进驻，山姆会员店等21个顶级品牌签约,Cocopark分展场正式开放,2010年10月1日第一批别墅产品推售，2011年1月10日第二批高层开盘，2011年3月26日第三批高层开盘。,营销节点,携手李连杰壹基金，于在星河丽思卡尔顿酒店召开海洋天堂首映礼新闻发布会，,360度环幕营销中心开放,别墅样板房开放,第一批高层样板房开放,第二批高层开盘,业主晚宴别墅加推,第三批高层开盘,第一批别墅开盘,深圳实验学校签约,2010年6月18,8.28,9.21,6.22,10.1,10.10,活动起势,线上,李连杰主演海洋天堂深圳慈善首映礼明星见面会 。星河捐款100万,营销 举措,发挥一贯慈善作风，嫁接相关电影，拉动项目首次亮相,各大地产网站条幅 赞助提供海洋天堂深圳慈善首映礼明星见面会门票10张，于房信、搜房网等业主论坛，提前一周炒作,【网络抢票活动规则】1、有效时间内，以下楼层可获得两张票，分别是尾数“333”、“666”、“888”楼，且回复符合要求者，可获得电影票2张。不重复得奖，10张票送完为止！2、跟帖回复需含有关键词：“我爱公益活动”、“关注中国自闭症患者”，和“星河地产：中国高端都会生活专家”，其中一个即可。不符合回复要求的楼层视为无效，将顺延至下一楼层。3、抢到规定楼层并符合回复要求的ID，请尽快将您的真实姓名、性别、联系电话用悄悄话的方式发给我们！我们将会尽快与您确认领票。【领票方式】提前2天到星河cocopark星空广场报ID姓名和联系电话。,形象铺垫 2个月，大手笔活动铺垫,现场配合,线上,设置尊贵客户置业计划,房信、搜房网络条幅，业主论坛及剑客炒作,营销推广过程,星河cocopark分展场开放 三日千人到场,6月18,8.28,9.21,2010.6.22,10.1,10.10,线下,6月份开始进行来电接听 进行前期储客阶段 （仅记录客户资本资料待后续跟进）,目的,蓄客启动 ，传递项目所在区位、规模及定位，摸查客户背景及置业情况，提前蓄客。,借势,借4天前的明星见面会势头，启动分展场,营销 举措,形象铺垫 乘势推出项目，正式面向市场,活动亮点,线上,于深圳丽思卡尔顿酒店隆重举行星河时代大典，邀请国内外各领域大师对项目进行介绍，特邀请深圳卫视主持人刘茗茗和凤凰卫视主持人尉迟琳嘉主持全场 ，特邀影星袁立、黄奕也亲临现场 。,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸,营销推广过程,产品发布会，暨COCOPARK正式进驻，山姆会员店等21个顶级品牌签约,6.18,9.21,10.1,10.10,目的,商家进驻确定高端豪宅全案生活，明星效应再掀市场高关注度,2010.8.28,6.22,营销 举措,形象造势 一周后携手旗下品牌商家，明星造势,亮点,环幕营销中心、红飘带会所售楼处 。,首个将环幕影视营销中心开放，制造话题，引起市场持续高关注度,6.18,2010.9.21,10.1,10.10,8.28,6.22,营销 举措,正式亮相 3周后360度环幕营销中心开放,不足,售楼处设置于2楼，导示系统不清晰,线上,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸,梳理客户，正式接待,营销 举措,6.18,9.21,2010.10.1,10.10,8.28,6.22,高调面市 10天后亮相秋交会，园林及样板房展示开放,梳理客户，客户升级启动，验资10万，并冻结20万资金于中国银行指定分行，开盘可享额外2个点优惠。,首推单位,别墅产品亮相 。,蓄客升级,线上,线下,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台、电视、报纸,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,6.18,9.21,10.1,2010.10.10,8.28,6.22,历时4个月，第一批别墅产品开盘，蓄客量1000多批，认筹量仅40多个，开盘仅销售35套。,评价,评价,借星河品牌成功造势，别墅产品高调入市，但疏于蓄客期间高端客户积累，以失败开盘告终，最终未能突破区域豪宅价格。,蓄客方面：积累近千批客户，多关注高层中小户产品，高端别墅客户前期未集中关注及拓展，导致最终别墅升级仅40余批。,推盘策略：别墅入市，借此拉高项目后续整体价值,嫁接造势：4个月时间，星河自身品牌和资源，将项目高端形象迅速掀起热潮。,成功之处,不足之处,推售情况：对外宣称推出28套，实际是全部都可以卖（别墅全部拿预售证），据内部了解当天一共卖了20多套，其中关系户占了10多套，其余10套左右为现场客户成交，此部分客户多为潮汕客户（孩子多，身份证多）。,成交情况：当天一共卖了20多套，其中靠星河关系户占了10多套，其余10套左右为现场客户成交，此部分客户多为潮汕客户（孩子多，身份证多）。,价格情况：价格虚高，可打75折，大幅提高对外报价提高身份，提升后期大批量推售的89平米小户 的性价比，别墅号称4-6万，实际双拼成交价格（临湖）4万/平，（不靠湖）3.8万/平，联排3万/平，叠拼2.8万/平。,媒体推广：启动分展场蓄客，线上以户外T牌、网络、星河自身资源为主，电台、电视为辅；线下以短信、楼体条幅、路旗为主，围墙为辅。,营销 举措,销售持续，经过20天，于六星级酒店举办业主答谢会，制造热点关注，为再次加推剩余别墅单位作准备,现场抽奖，来宾将近300多人,活动配合,线上,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台,推售效果,成交不理想，仍持续第一批的价格优惠吸引成交,10.30,12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,经过一周，现场举办儿童绘画比赛，再次加推剩余别墅单位,于售楼处，邀请近百名业主及诚意客户参与。制造现场热闹气氛,活动配合,线上,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、cocopark、山姆会员店商业立柱等广告、星河世纪LED广告、电台,推售效果,成交不理想，仍持续第一批的价格优惠吸引成交,10.30,12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,重新造势，高层89平样板房开放，携手房信网，开展幼儿教育主题系列活动,12.5“赢在时代起跑线上”主题活动，儿童积木大赛、少儿时装秀等 ，第一季共64个家庭参加。,活动配合,线上,房信网络条幅、深惠路、水管高速出口户外T牌、星河世纪LED广告,启动优惠升级，验资并冻结10万于中国银行，享开盘2个点优惠,蓄客方式,10.30,2010.12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,游园林、参观样板房、参与亲子活动，完成即可获得精美礼品，还有机会获取迪斯尼全家游门票。 【活动介绍】 1、网络填写报名表，在12月12日前往“星河时代”销售中心参与，或现场填写报名卡2、在绘画比赛、游园林、参观样板房三个环节中分别领着游戏卡收集印章，集齐3枚印章即可领取精美礼品一份，更有机会抽取香港“迪士尼”门票 3、盖章区域：1)参与儿童绘画赛，完成作品，收集1枚印章2)参与游园林，收集1枚印章。3)参观样板房，收集1枚印章,12.11蔡老师亲子教育课堂 12.18 现场剪纸、花草种植和圣诞树DIY活动 12.29 儿童亲子摄影大赛,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,乘势追击，高层130-160平样板房开放，保持客户持续关注,线上,房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告,蓄客方式,10.30,12.1,1.9,3.26,2010.12.20,1.2,11.5,持续验资蓄客，升级客户达200多批,线下,项目周边及梧桐山道路旗、围墙、短信,营销 举措,正式签约深圳实验学校，主打名校教育，拉动客户，坚定购买决心,11.05,12.1,1.9,3.26,12.20,2011.1.2,线上,线下,短信、条幅、梧桐山道路旗,房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告、报纸、微博,10.30,营销 举措,第二批高层开盘，历时3个月，蓄客1000多批，40天认筹量500多批，开盘销售率85%,11.05,12.1,2010.1.9,3.26,12.20,1.2,10.30,加推,加推,加推,评价,评价,二次加推，借业主资源大手笔晚宴造势，为别墅加推做足准备，深圳实验学校的签约，为后续高层产品推售奠定坚实基础，快速赢得刚需客户关注，3个月时间取得高层销售率85%的业绩。,推盘策略：继第一批别墅，一个月后持续加推别墅产品；两个月后加推高层，紧密的推盘节奏，保持 客户的持续高关注,活动功略：每次加推前的大手笔的活动造势，样板房新形象展示节点，持续制造市场影响力；现场持续的教育主题小活动，营 造销售氛围，制造卖压,成功之处,不足之处,别墅未能扭转滞销局面：基于第一批别墅的失败开盘，尽管后续业主晚宴活动拉动老客户，但客户 量有限，疏忽高端新客户的拓展，别墅销售处于销售迟缓状态。,别墅价值未能体现：别墅价格仍以75折持销，未能刷新区域豪宅高价（公园大地）。,媒体推广：线上以户外T牌、网络、星河自身资源为主；线下以短信、楼体条幅为主。,营销 举措,历经1个半月，筹备第三批高层，主打名校教育，配合系列幼儿教育活动，扩展刚需客户关注，同时2%额外代理费三级联动快速增加蓄客量,10.30,12.1,1.9,3.26,12.20,1.2,11.5,2.27日有蔡博士教育季和看房团活动 3.6日植树活动 3.13植树活动，教育讲座及房信网看房团 3.20看房团、财经论坛和教育讲座,活动配合,线上,线下,短信、条幅、三级联动,房信网络条幅、深惠路、水官高速出口户外T牌、星河世纪LED广告、报纸、微博,蓄客情况,验资10万收10万诚意金,营销 举措,历经1个半月，筹备第三批高层，主打名校教育，启用新推广渠道微博，每周现场活动暖场，拉动客户