第八章土地增值税法,第一节土地增值税基本原理,一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点1.以转让房地产的增值额为计税依据2.征税面比较广3.实行超率累进税率4.实行按次征收,第二节纳税义务人,土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。,征税范围： （一）转让国有土地使用权 （二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让,第三节征税范围,一、土地增值税的征税范围的判定 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。按照中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。,标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租） 标准之三：转让房地产是否取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。,二、具体事项征税的规定,【例题1多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（CD）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因为国家建设需要而被政府征用的房产,【例题2单选题】下列行为中应征收土地增值税的是（D） A企业被兼并转让的房地产 B出租土地使用权 C用于贷款抵押期间的房地产 D单位之间相互交换的房地产,第四节税率,第五节应税收入与扣除项目,一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。,二、扣除项目的确定 可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下： （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.房地产开发成本 （1）土地征用费及拆迁补偿费。 （2）前期工程费，通过合法渠道获得使用权后，前期规划设计、地质勘探、水文测绘、通水通电三通一平等前期工程费。 （3）建筑安装工程，支付给施工单位的。,（4）基础设施费，小区里的供暖供气、排污照明、绿化等基础设施。 （5）公共配套设施，小区里的学校、医院、活动中心等公共配到设施。 （6）开发间接费用，组织管理这个项目的工资福利、固定资产折旧、办公费、水电费等。 3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。,（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内 4.【拓】与转让房地产有关的税金 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税） 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。,【例题3单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（C）。 A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税,5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20% 【提示】 1此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策； 2取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。,【例题4多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ABD）。 A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用,【例题5单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（D） A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元 解答：1000010% + 10000*20%=3000,（二）旧房及建筑物的评估价格 税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。 1“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 评估价格=重置成本价成新度折扣率 2对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。,【例题6单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（B）。 A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元,解答： （1）评估价格=12000*70%=8400。 （2）税金=10000*0.005%+（10000-8000）*0.5%*（1+7%+3%）=115万。 （3）增值额=10000-8400-115=1485,第六节应纳税额的计算,一、增值额（计税依据） 土地增值额转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 二、应纳税额计算 应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,【例8 -1】某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。 第一种方法（按土地增值税暂行条例规定的方法计算）： 第一步，先计算增值额。 增值额为：400-100= 300万元 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为：300100= 300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四挡税率。 第三步，分别计算各级次土地增值税税额。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。,这部分增值额为：10050%；50（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额为：5030% =15（万元） (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。 这部分增值额为：100(100%-50%)=50（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：5040% =20（万元） (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。 这部分的增值额为：100（200%-100%）=100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：10050%=50（万元）,(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。 这部分的增值额为：300-(100200%)=100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：10060%=60（万元） 第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 土地增值税税额为：15+20+50+60=145（万元） 第二种方法（按实施细则规定的速算扣除法计算）： 第一步，先计算增值额。 增值额为：400-100= 300（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为：300100= 300%,由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简便计算公式为： 土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35% 第三步，计算土地增值税税额。 土地增值税税额为：30060%-10035%=145（万元） 不难看出，两种计算方法所得出的结果是一样的。,【例题计算题】某市一内资房地产开发企业2008年有关经营情况如下： （1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 （2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 （3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。,（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余10000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2008年由于刚开业出现亏损，未分配利润。 （5）在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元。 （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10） 要求：根据所给资料，回答下列问题： （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。 （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本。 （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目。 （4）2008年应缴纳的土地增值税。,答案（1） 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额 =（2000800）（1200040000） =840（万元） （2） 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额 =7200+400（1200040000） =7320（万元） （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额 =（840+7320）（10%+20%） =2448（万元）,（4）房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税；以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。 2008年应缴纳的土地增值税： 扣除项目840+7320+2448+160005%（1+7+3）？11488（万元） 增值额=16000+100000.32-11488=7712（万元） 增值率771211488100%=67.13% 应缴纳土地增值税=771240%-114885%=2510.4（万元）,【例题7单选题】2009年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地