城镇房地产融资模式简析,融资模式设计,计 划 结 构 风 险 成 本 程 序,编制项目的资金筹措计划方案,某新建公司投资项目资金来源计划表,融资风险分析,项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。,出资能力风险及出资吸引力,预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。 对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。 对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承诺。 考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。,项目的再融资能力,项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再融资能力。 在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。 融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。,项目融资预算的松紧程度,项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。 项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。 同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。,利率及汇率风险,国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。 浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率，或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在很大的不确定性。,融资成本,资金成本=资金占用成本+筹资费用 资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利； 筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等,融资的运作程序,房地产融资总体概括,房地产 企业融资,内部融资,外部融资,现金,其他速 动资产,应收账款,预收款,股权性融资,债务性融资,股权融资,合作开 发融资,房地产投 资信托,首次发行上市,上市后再融资,买壳上市,合资,前沿货币合约,房地产辛迪加,直接债 务融资,间接债 务融资,工程承包融资,租赁融资,回租,回买,银行贷款,其他金融 机构贷款,夹层融资,企业债务,出租房地产,承租房地产,房地产保险公司,房地产抵押公司,房地产基金 管理公司,房地产财务公司,房地产融资的条渠道,土地融资主要渠道与模式,TOD项目融资概念,TOD融资模式具有以下优点： 1、这种以公交车站为中心的布局形态有利于大盘社区的交通组织。 2、社区中心有利于吸引商业和各种服务性配套设施集中布置，可以解决大盘社区中生活商业配套的不足； 3、将各种商业、服务性功能机构与交通站点集中布置，还有利于提高居民公交出行效率。 4、宜人的尺度和空间更有利于创造出利于人居的环境。,日本的地方政府投资轨道交通的资金主要是特殊轨道基金，基金的来源是企业轨道交通税，即由于轨道交通的建设提高了相应地区的通达性，因而对由此受益的公司和企业征税。 札幌市将距车站360720米的范围确定为城市轨道系统的受益区，对其中的占地业主和土地租用者按距离车站的远近和占地面积的差异按累进法征税。,日本TOD模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,土地融资主要渠道与模式,房地产股票融资,概 述 渠 道 条 件 案 例,股票融资的概括,股票融资的好处,股票融资的运作渠道,1、发行新股上市融资(initial public offering，IPO) 2、上市公司发行新股。已经公开发行股票的上市公司发行新的股票，称为发行新股(seasoned equity 0ffering，SEO) 3、通过ST公司向优质基础设施项目“让壳”融资（反向兼并）,股票初次公开发行,股票初次公开发行(initial public offering，IPO)，是公司长期资本融资的一个重要方式。 IPO意味着把一部分股票卖给外部投资者，从而使一个非公众公司(closely held corporations)变成一个公众公司(publicly owned corporations)。 IPO过程通常被称为上市(going public)。,上市公司发行新股,1、概念 ：已经公开发行股票的上市公司发行新的股票，称为发行新股(seasonedequity 0ffering，SEO)，又叫后续发行(followon offering) 2、原因：最流行的说法是上市公司面临着需要大额支出的净现值大于零的投资项目，如果要保持比较理想的资本结构，在留存收益不足的情况下，发行新股有利于增加股东的财富。,3、可能性。在很大程度上取决于公司当前投资项目的盈利能力。 4、方式。 私募（简单来说就是私下销售，是指向一个或几个投资者(一般为机构投资者)出售证券 ； 股票期权、员工持股计划和股利再投资计划； 配股；向社会公开发行新股(增发)。,反向兼并 反向兼并也称Reverse Takeover(RTO)，俗称借壳上市，是一种简化快捷的上市方式，是指一家私人公司通过与一家没有业务、资产和负债的上市公司的反向合并来实现上市的目的，该上市公司也称为壳公司。私人公司并入上市公司后持有多数股权(通常是90),A股上市融资参考,房地产企业上市三大关卡,香港创业板申请,境外上市条件,境外直接上市即直接向国外证券主管部门登记注册，并发行股票(或其他衍生金融工具)，在当地证券交易所挂牌上市交易。即通常说的N股、s股等,中国公司申请境外上市的条件 符合中国有关境外上市的法律、法规和规则 筹资用途符合国家产业政策、利用外资政策及国家有关固定资产投资立项的规定 净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元 具有规范的法人治理结构及较完善的内部管理制度，有较稳定的高级管理层及较高的管理水平 上市后分红派息有可靠的外汇来源，符合中国外汇管理的有关规定 符合中国证券监督管理委员会规定的其他条件,直接上市：万科股份有限公司,首批公开上市的房地产企业1988年12月，公司公开向社会发行股票2 800万股，募集人民币2 800万元。,1993年3月，公司再次发行4 500万股B股。募集资金45 135万港元，主要投 资于房地产开发， 2000年年初，公司又增 资配股募集人民币625亿元。,1991年6月，万科公司又通过配售和定向发行新股2 836万股， 筹集人民币127亿元，公司开始跨地域发展。,2002年6月18日，公司向社会公开发行15亿元可转换公司债券。从1988年至今，万科公司共从股市融资16亿多元人民币，发行企业债券融资15亿元，,股份制改造上市: 北京天鸿宝业,公司由北京房地产开发经营公司(现更名为北京天鸿集团公司)、北京华澳房产公司、北京市房屋建筑设计院共同发起并拟向其他社会法人和内部职工定向募集股份设立的股份有限公司。总股本为7 000万股，其中发起人认购4 650万股，向社会法人募集2 175万股，向内部职工募集175万股。北京市经济体制改革委员会同意公司先募集法人股6 825万股注册登记，保留内部职工股175万股。,公司的4 000万股A股于2000年12月25日上网定价发行，2001年3月12日在上海证券交易所上市。主承销商为中信证券股份有限公司。此次4 000万股A股总共募集资金4亿元。,从它上市前3年的收入水平，该公司的资金实力不强。从股市筹集资金4亿元，这比它上市前3年收入的总和还要多。 上市融资有效满足了企业经营所需的资金。,上市公司转向投资房地产业,2002年6月“北京西红门经济适用房项目暨国有士地使用权出让招标”。 2002年7月16日，北京市土地整理储备中心公标，联合投标的湖南电广传媒股份有限公司和长沙金海林置业有限公司被确定为第一中标候选人。其中标的理由是：中标总价款为1765亿元人民币，经济适用房的最高销售价格为每建筑平方米2 280元，比政府限定的最高价每平方米2 600元降低了320元。,电广传媒股份有限公司的主营业务涵盖了现代传媒业的几大主流，业绩很好。公司于1998年12月23日首次发行5 000万股A股股票，筹资44 620万元；2000年11月再次发行5 300万股A股股票，筹资1543亿元。其在两年时间里从股市共募集资金近20亿元。,开发商买壳上市,北京泰跃房地产公司在2002年连购五家上市公司的控股权， 形成了泰跃系；泰跃房地产公司有着丰富的土地储备，拥有70万平方米拆迁完毕的土地，前期投入已经完成，保守估计，约有50亿元营业额。,公司在5次收购中动用资金近10亿元，且多采取现金方式收购，而不是通过资产重组或股权抵押。 泰跃房地产公司收购的上市公司主要是资源型上市公司。风险分散在各个控股公司和关联公司。,2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计）,2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计）,2007年9月前房地产上市公司融资情况（高通智库统计）,资本筹措,概 述 资本金制度 筹 资 主 体 来 源 案 例,项目资本金概念,现代公司的资金来源构成分为两大部分： 1、股东权益资金：以权益方式投资于公司的资金取得公司的产权 2、负债：以负债方式筹集的资金，提供资金方只取得对于公司的债权。（债权人优先于股权受偿，但对于公司没有控制）,项目资本金 是指由项目的发起人、股权投资人(以下称投资者)以获得项目财产权和控制权的方式投入的资金。 对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础，因为项目的资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权回收风险。 在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。,项目资本金制度,国家对于固定资产投资实行资本金制度。 根据国务院的规定，投资项目资本金占总投资的比例，根据不同行业和项目的经济效益等因素确定，具体规定如表所示。,项目资本金筹资主体,采取项目融资方式进行项目的融资，需要组建新的独立法人，项目的资本金是新建法人的资本金，是项目投资者(项目发起人一般也是投资者)为拟建项目提供的资本金。 为项目投资而组建的新法人大多是企业法人，包括有限责任公司、股份公司、合作制公司等。有些公用设施项目建设也可能采取新组建事业法人实施。,项目资本金主要来源,1、项目法人的自有资金（企业现有的现金;未来生产经营中获得的可用于项目的资金、企业资产变现和企业增资扩股 2、各级政府财政预算内资金、预算外资金及各种专项建设基金； 3、国家授权投资机构提供的资金。 4、国内外企业、事业单位入股的资金； 5、社会个人人股的资金； 6、项目法人通过发行股票从证券市场上筹集的资金。,有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，包括：（优先股、可转换债、股东借款等。,引进战略投资者,城市房地产引进战略投资者可以考虑五个方面： 1、在保持国有控股地位的前提下，吸引中外民间资本参股 2、社会资本兴办新企业 3、中外资本合资合作新企业（项目） 4、鼓励中外资本投资并购老企业（股权转让） 5、其他方式,从经济学意义上讲，引进战略投资者存在两个目的：,第一，具有信息传递的功能，提高IPO的效率 第二，引进战略投资者，还能够引进其先进的管理技术、经验和专业的知识，引进其产品开发、创新的流程，引进其市场营