信阳琵琶山项目宗地 产品定位报告,产品定位小组 2013年11月,第一部分：项目概况 第二部分：房地产市场分析 第三部分：项目产品定位 第四部分：产品设计预案及收益估算,第一部分：项目概况,集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：,信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域,城市边缘，浉河南岸 传统认知偏远区域 项目位于信阳市浉河南岸琵琶山附近，紧邻平桥区，地处发展中的浉河区边缘。 位于信阳的西南部，原信阳中心城区，现政治中心转移到羊山新区。,地理位置,直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好,距离市区10分钟车程 浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶桥，与老城区有良好的通达性，驱车10分钟能够到达。 直线距离信阳市中心仅3公里，10分钟车程，未来南环路将平桥大道、申城大道、鸡公山大道连接到一起。,交通条件,浉河,琵琶山,占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素,项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于共享资源，不是独享资源； 琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密，可塑性较强； 晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有心理干扰。,晴雪陵园,琵琶山,1.8公里,龟山,资源环境,浉河,浉河南路,琵琶山,4、5号宗地田间道路,宗地内住户,南侧农田,宗地周边驾校,周边现状,宗地规划设计条件及获取成本,项目概述：,该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置； 该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源； 浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。,第二部分：房地产市场分析,信阳市经济状况,2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人口约640万人，城镇化率为38.2%，城镇居民人均可支配收入17256元。,房地产市场情况,信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积423万平米，商品房销售均价为3168元/平米,信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/。,2006-2013.4全市商品房销售面积走势,2006-2013.4全市商品房销售价格走势,房地产市场情况,客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。 置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型客户，占比40%；,市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主力,房地产市场情况,县域/55%,房地产市场综述,信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。 全市商品房销售量在400万以上，2012年商品住宅价格达到3168元/，13年商品房月均去化22.8万，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。 2013年9月26日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目10个， 总用地面积773.29亩，增幅2014年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场形成 较大冲击。 琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引领者，未来前景良好。,城市发展规划,向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主； 向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区 向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。 向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。,平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行政中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区,城市发展规划,信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块,房地产市场格局,代表楼盘中铁领秀城,占地面积：763亩建筑面积：104万 容积率：1.8 开发商：中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司物业类别：多层25%、小高层10%、高层65% 特殊卖点：教育社区、品牌地产 售价：在售二期：普通多层5200元/，7层电梯洋房5700元/、小高层及高层均已售罄；三期尚未推售 销售情况：第二期，已售80% 客户构成：政府单位15%、私营业主20%、市区及县区60%、外地客户5%,代表楼盘恒大名都,恒大名都,占地面积：485.3亩 建筑面积：66万 容积率：2.8 开发商：恒大地产集团郑州有限公司物业类别：高层 特殊卖点：品牌地产、精装修 售价：高层含精装修5400元/ 销售情况：第五期，已售90% 客户构成：政府单位15%、私营业主10%、市区及县区70%、外地客户5%,代表楼盘东方今典,占地面积：800亩建筑面积：80万 容积率：0.9 开发商：河南东方房地产开发有限公司物业类别：别墅10%、多层20%、高层70% 特殊卖点：品牌地产、3万景观湖 售价：在售二期：叠加别墅9000元/，电梯洋房已售罄，高层（26层）4700元/；三期尚未推售 销售情况：第二期，已售90% 客户构成：政府单位20%、私营业主15%、市区及县区60%、外地客户5%,第三部分 项目产品定位,1、项目SWOT分析,SWOT分析,项目市场定位,市场定位： 信阳首席“健康概念”山地主题社区,项目市场定位支撑,以宜居、生态、健康、完善的社区配套引领信阳 依托浉河、琵琶山优质资源，凭借大地块整体规划，打造建业在信阳市场上的首个生态健康运动社区 复制森林半岛系列产品，产品组合涵盖多层洋房及高层。注重社区价值体现，完善会所功能，打造山体公园、本源书院等稀缺性配套。,作为近郊项目，结合地块特征，增加“健康、运动、休闲”等概念元素，样板区先行，配套先行，产品弥补市场空白点。在建业集团品牌和森林半岛产品的双重号召下，结合目标客户特点，做到“占据稀缺资源，运动健康一生”，达到快速销售目的。 “健康休闲”元素建议涵盖如下设施设备： （1） 市政协调：山体健康步道及琵琶山山体公园（存在不确定性） （2） 样板区：攀岩、儿童乐园、本源书院、多功能厅及室外游泳池 （3） 社区：医疗救助站及老年活动中心,项目市场定位支撑,打造山体公园，在信阳首次实现了从“观”山到“用”山的转变,景观节点布置图,山体公园,项目设计意向景观,根据坡地地形，利用跌水或多层植物增加景观层次，打造更为灵动的生态空间,项目设计意向坡地景观,本案会所功能设置：,集健身、休闲为一体，以健身康体为核心的功能性会所,项目设计意向会所,项目设计意向新古典主义外立面,信阳市政府机关公务员、企事业单位职员，并以此辐射信阳周边县市私营企业主、政府公务员等高端客群，辅以信阳籍或者与信阳一定联系的外地人,以及认同信阳优越地理自然环境的投资客。,项目客户群定位,根据区域整体规划、项目资源背景、目标客户需求特征，建议复制集团的森林半岛系列，在推广层面再考虑其它案名。,项目产品序列定位建议,住宅产品定位（方案三） 容积率做到1.8，以高层为主，以叠加、多层为辅的舒适人居社区，采用森林半岛系列产品，重点打造资源优势，完善社区配套，进而提升项目品质。,住宅产品定位（方案二） 容积率做到1.8， 设置小高层、高层，采用森林半岛系列产品，注意产品创新和品质，引导市场消费，提高交房标准，缔造现代社区生活新样板。,住宅产品定位（方案一） 容积率做到1.79，设置电梯多层、18层高层，打造以多层、高层为主的舒适人居社区，参考森林半岛系列产品。,依据2013年其他地市同类产品售价及信阳市当地同类产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，确定新项目各类产品2014年下半年入市的基准价格为：,项目产品价格定位建议,商业定位建议, 商业定位：偏外向型社区商业（销售型） 规划布局：4#、5#、6#地块南侧规划道路临街布置独立单层商业，4#地北侧及6#地块边缘布置临街双层独立商业，6#地临琵琶桥向南延伸的道路两侧布置临街多层独立商业。 业态建议：特色餐饮、休闲娱乐为主，便利店、婴童服务、小微型餐饮、银行等社区服务配套为辅。 建筑结构：框架结构，单铺进深12-15米，面宽8-10米，首层净层高3.5米左右，二层可适当降低。 建筑体量：2.5万以内。,多层独立商业,单层独立商业,双层独立商业,社区教育配套建议,教育配套的位置要求：向外独立出口，出口在非主干道。 班额：9个班。 建筑：三层独立建筑。 规模：建筑面积2208。 开办进度：设置在 5# 或 6# 地块。,物业配套建议,1、项目定位应充分利用周边教育资源优势，定位为中高端，机动车停车位建议为1:0.8； 2、园区内应考虑非机动车位需求，以就近停车的原则，设置非机动车停车棚，并设置电动车充电装置；按功能区域设计人车分流，行人、车辆均使用一卡通门禁系统； 3、设门禁刷卡系统、电梯设刷卡系统、车辆管理刷卡系统、可视楼宇对讲系统、小区设闭路电视监控系统，保证社区安全和品质； 4、景观设计规划中，尽可能减少水系面积，以浅水地砖环绕喷泉为主，减少溪流类设置，绿化尽量多种植适宜灌木带，减少草坪面积； 5、物业用房按总建筑面积的4配置，社区用房，物业管理用房尽量在小区主入口或小区内，如有市政道路分隔，则在每个小区内设置物业用房，便于为业主服务，应考虑房间数量、使用功能，合理布局，并尽量在一期开发予以体现； 6、设置垃圾收集站，面积为200平方米左右，应尽量设置在小区边缘远离住宅并临近市政道路的位置，以向业主交房能同步投入使用为标准。,第四部分 产品设计预案及收益估算,项目总占地面积：307.57亩 总建筑面积：453250 地上建筑面积：367785 容积率：1.79 其中 住宅总建筑面积： 338020 临街商业建筑面积：24557 幼儿园建筑面积： 2208 社区、公益： 1500 物业用房： 1500,项目经济技术指标,产品预案一产品设计建议,产品类型配比建议（项目整体）： 以高层和多层产品为主，前期通过多层产品提升项目品质和形象。,产品预案一产品类型设计建议,产品预案一产品户型配比建议,户型配比建议（项目整体）： 以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。,项目整体分三期开发，预计销售周期为4年，平均每年销售面积约为9万平米。,产品预案一项目推售计划,产品预案一项目规划方案,总占地面积：307.57亩 地上建筑面积：367785 物业类型：多层+18层高层 容积率：1.79,产品预案一项目规划方案,产品预案一项目规划方案,产品预案一项目整体成本收益估算,产品预案一项目一期成本收益估算,项目总占地面积：307.57亩 总建筑面积：463836 地上建筑面积：368189 容积率：1.8 其中 住宅总建筑面积： 338020 临街商业建筑面积：23967 幼儿园建筑面积： 2208 社区、公益： 1500 物业用房： 1500,项目经济技术指标,产品预案二产品设计建议,产品类型配比建议（项目整体）：,产品预案二产品类型设计建议,产品预案二产品户型配比建议,户型配比建议（项目整体）： 以市场主流需求的三房产品为主，重点满足首改和改善型客户需求。,产品预案二项目推售计划,项目整体分三期开发，预计销售周期为4年，平均每年销售面积约为9万平米。,产品预案二项目方案,总占地面积：307.57亩 地上建筑面积：368189 物业类型：小高层+高层 容积率：1.8,产品预案二项目方案,产品预案二项目方案,产品预案二项目整体成本收益估算,产品预案二项目一期成本收益估算,项目总占地面积：307.57亩 总建筑面积：458949 容积率：1.8 其中 住宅总建筑面积： 345554 临街商业建筑面积：16889 幼儿园建筑面积： 2208 社区、公益： 1500 物业用房： 1500,项目经济技术指标,产品预案三产品设计建议,产品类型配