项目管理案例分析,项目概况 某实业公司拟建一度假村。 选址在浦东国际机场与泸潮港连线中部地段，占地面积约10,000m2。 主要包括欧式别墅区、主楼、副楼、游泳馆、射击馆、钓鱼台、停车场、职工宿舍，并在周边道路布置绿地。建成后将集休闲、娱乐、会议、餐饮等多种功能于一体。 各配套项目经向有关单位征询，可配套解决。 项目总投资￥1亿，建设周期2年。,某度假村项目,项目管理组织结构图,业主,设计合作体,土方工程单位,专业施工单位,别墅区设计单位,主副楼设计单位,游泳馆设计单位,总体规划设计单位,施工总包单位,土建施工单位,设备安装单位,装饰施工单位,材料设备采购,投资控制,采用的基本工作原理是动态控制原理，即采用计算机辅助的手段，在项目设计的各个阶段，分析和审核投资计划值，并将不同阶段的投资计划值和实际值进行动态跟踪比较，当其发生偏差时，分析产生偏差的原因，提出纠偏的措施，使项目设计在确保项目质量的前提下，充分考虑项目的经济性，使项目总投资控制在计划总投资范围以内。,（1）审核方案设计优化估算，并提出审核报告和建议；,（2）审核设计概算，并提出审核报告和意见；,（3）在审核设计概算的基础上，确定项目总投资目标值；,（4）对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面 进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨询 报告，供业主参考；,（5）审核施工图预算，调整总投资计划，在充分 考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约 投资的可能性；,（6）在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值 和实际值的跟踪比较，并提交投资控制报告和建议；,（7）严格审查设计变更，从经济性分析是否满足 业主的要求。,进度控制,设计进度如果控制不住，将直接影响到项目建设总进度目标的实现。为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求。此外，对于由业主自身因素造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主尽早发现问题，并提出解决方案。,（1）审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划, 并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总 进度计划及造成施工单位要求工期赔偿；,（2）协助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制甲 供进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续；,（3） 协助研究分析分包合同及招投标、施工进度，与 设计方协商，使设计进度为招投标及施工服务，并作为 进度目标值；,（4） 协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免 影响设计进度计划；,（5）在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较， 并提交进度控制报告和建议；,（6）协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度 要求。,质量控制,为了有效的进行设计阶段质量控制，项目管理人员应在透彻了解业主给项要求的基础上，详细的阅读，分析图纸，一边发现并提出问题。对重要的细节问题和关键问题，如有必要建议组织中外专家论证。,（1）仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签；,（1） （2）审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家 有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提 出修改意见；,（1） （3）在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业 主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；,（4）若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行 分析和论证，以确定施工可行性记结构可靠性，以 降低成本、提高效率；,（5） 进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析；,（6）对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出 改进意见；,（7）审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工 程规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关 政府部门的审批；,（8）审核施工设计是否有足够的深度，是否满足要求， 确保施工进度计划的顺利进行；,（9）对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能， 并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询 报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。,合同管理,合同管理是项目管理工作中的三大目标控制外的另一项重要的工作，因为业主签订的任何合同，都与项目的投资、进度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性。,（1） 协助业主选择标准合同文件，起草设计合同及 特殊条款；,（2）从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析 设计合同条款，分析合同执行过程中可能会出现的 风险和问题；,（3）参与设计合同谈判；,（4）进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同 执行情况的检查，签订补充协议等事宜；,（5）分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策， 减少业主背索赔时间的发生；协助业主处理有关实际 合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜。,信息管理,信息市规划、控制、协调和决策的依据，在整个项目建设过程中扮演着非常重要的角色，必须进行良好的信息管理。信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类及编码，制定信息管理制度，一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息。在此基础上建立完整的稳当系统，客观的记录并反映项目建设的整个过程。,（1） 建立设计阶段工程信息的编码体系；,（2）建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；,（3）进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整 理和存档；,（4）运用计算机进行本项目的信息管理，随时想业 主提供有关项目管理的各类信息，并提供各种报表 和报告；,（5）协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要；,（6）将所有设计文档（包括图纸、说明文件、来往 函件、会议纪要、政府批文等）装订成册，在项目 结束后递交业主。,设计阶段是由多家单位和众多人员共同参与的，为了使这个过程能紧密结合、顺利运作，必须进行有效的组织与协调。,组织协调,（1）协助业主协调与设计单位之间的关系，并处理 有关问题，使设计工作顺利进行；,（2）协助业主处理设计与有关政府主管部门和市政 部门的联系，了解有关设计参数和要求；,（3）协助业主做好方案设计与扩初设计审批准备工 作，处理和解决方案设计与扩初设计审批有关规定；,（4）协助业主处理设计阶段各种纠纷事宜；,（5）协助业主协调设计与招投标、施工之间的关系；,（6）协助业主处理有关政府部门和市政部门对设计 文件审批事宜。,工程概况 地块整体略呈矩形，占地面积约4618平方米。大楼为一幢二十四层的高层建筑，其中地下室一层，一至五楼为群房，以上为主楼。大楼西侧采用的是大弧面，建筑主体直接落地。地下室机动车库可停车58辆。建筑周围布置绿地，道路周边绿化，地块绿化覆盖率23%，地块西侧设有集中地上机动车位，可停车20辆。项目合计地上建筑面积为30000m2，地下面积2150 m2，总建筑面积为32150 m2，综合容积率为6.5，综合覆盖率为46%，项目投资1.9亿人民币，建设周期为2.5年。,邮电通信大楼项目管理方案,进行项目管理的目的和意义,项目管理是从项目开始到项目完成对项目进行全面的规划（策划）、控制和协调，是项目在既定的费用范围内，满足质量要求的情况下按时完成。建设过程中项目管理的成功与否，将直接影响到整个项目的投资目标、进度目标和质量目标的实现。因此，在项目建设过程当中除了重视技术方面的问题，还应同时重视项目管理工作。 项目管理的核心任务并非是对建设过程的监督，而是作为业主的顾问对项目的技术、经济、管理、组织和合同等各方面提出合理可行的措施和建议，为项目目标的实现进行有效的控制。,项目管理工作的范围和内容,工作 任务,项目管理组织结构图,质量控制组,业主,业主代表,业主代表办公室,项目总承包单位总负责人,项目总承包单位总负责人办公室,设计阶段项目经理,施工阶段项目经理,合同管理组,信息管理组,组织协调组,投资控制组,进度控制组,项目经理助理,专业技术组 结构 空调 卫生技术 给排水 强电 弱电 机械设备 建筑物理 建筑力学 专门技术 概预算,业主,项目经理办公室,方案一 工程总承包方的项目管理,供货单位,设计阶段项目管理任务,投资控制 进度控制 质量控制 合同控制 组织协调,投资控制,审核方案设计，优化估算，提出审核报告和建议；,审核设计概算，提出审核报告和意见；,在审核设计概算的基础上，确定项目总投资目标值；,对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面 进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨 询报告，供业主参考；,审核施工图预算，调整总投资计划，在充分考虑 满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的 可能性；,在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值和实 际值的跟踪比较，并提交投资控制报告和建议；,设计变更要经过技术经济比较，并看是否满足业主 的要求。,进度控制的任务,审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划, 并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目 总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿;,协助起草主要甲供材料和设备的采购计划,编制甲供 进口材料设备清单,以便业主向有关部门办理进口手续;,协助研究分析分包合同、招投标、施工进度，与 设计方协商，使设计进度为招投标及施工服务，并 作为进度目标值；,协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免 影响设计进度计划；,在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较， 并提交进度控制报告和建议；,协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求。,质量控制的任务,仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存 在的问题。对设计变更进行技术经济分析，并按照规 定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影 响的设计变更，需会同业主核签；,审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家 有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要 提出修改意见；,在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主 对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见；,若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析 和论证，以确定施工可行性和结构可靠性，以降低成 本、提高效率；,进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析；,对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改 进意见；,审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程 规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政 府部门的审批；,审核施工设计是否有足够的深度，是否满足 可视共性的要求，确保施工进度计划的顺利进行；,对项目所采用的主要设备、材料充分了解其 性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的 选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下， 尽可能降低工程成本。,合同管理的任务,协助业主选择标准合同文件，起草设计合同及特 殊条款；,从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设 计合同条款，分析合同执行过程中可能会出现的风 险和问题；,参与设计合同谈判；,进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执 行情况的检查，签订补充协议等事宜；,分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策， 减少业主被索赔的发生；协助业主处理有关实际合 同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜。,信息管理的任务,建立设计阶段工程信息的编码体系；,建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；,进行设计阶段各类工程信息的收集、分类、整理 和存档；,运用计算机进行本项目的信息管理，随时想业主 提供有关项目管理的各类信息，并提供各种报表和 报告；,协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要；,将所有设计文档（包括图纸、说明文件、来往函 件、会议纪要、政府批文等）装订成册，在项目结 束后递交业主。,组织协调的任务,协助业主协调与设计单位之间的关系，并处理有 关问题，使设计工作顺利进行；,协助业主处理设计与有关政府主管部门和市政部 门的联系，了解有关设计参数和要求；,协助业主做好方案设计和扩初设计的审批准备工 作，处理和解决方案设计和扩初设计审批有关规