契税、土地使用税,辽宁中税普华税务师事务所 电子邮箱: 电话：024-23258666-24,冯佩玲,第一部分 契税的相关内容及其案例 一、契税概述 二、契税特殊事项 三、契税案例解析 第二部分 土地使用税相关内容及其案例 一、土地使用税概述 二、土地使用税特殊事项 三、土地使用税案例解析,主要内容,第一部分 契税的相关内容及其案例,一、契税概述,1、什么是契税？契税自身独有的特点有哪些？ 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 特点 1.契税属于财产转移税。 2.契税由财产承受人缴纳。 纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。,国有土地使用权出让 出售 土地使用权转让 赠与 交换 货币、实物 房屋买卖 无形资产 其他经济利益 房屋赠与 房屋交换,征税范围,以土地、房屋权属作价投资、入股； 以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税 以土地、房屋权属抵债； 以获奖方式承受土地、房屋权属； 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 注意：买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。,视同征税范围,1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。,计税依据,4、国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。,计税依据,5、房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。国税函2007606号 契税暂行条例第四条三款规定 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,计税依据,契税的税率,契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5% 2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发财税2008137号 关于调整房地产交易环节税收政策的通知对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，从2008年11月1日起税率为1% 。 2010年3月9日，财政部、国家税务总局下发财税201013号关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。,二、契税特殊事项,企业改制重组中契税如何缴纳？ 2008-12-29财税2008175号 财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 2009-04-28 国税发200989号 国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知 1、公司制改造 2、企业股权转让 3、企业合并 4、企业分立 5、企业出售 6、企业注销、破产 7、其他,全资子公司承受母公司资产如何缴纳契税,2008年5月26日国税函2008514号 国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知 根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2003184号）和国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知（国税函2006844号）的有关规定，公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。,房屋附属设施怎样缴纳契税？,2004年7月23日 财税2004126号 财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复 一、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 二、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 三、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。,事业单位改制契税是否有优惠政策？,2010-03-24 财税201022号 财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知 事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的； 投资主体发生变化的； 改制后的企业以出让或国家作价(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的； 本通知的执行期限。,改变国有土地使用权出让方式如何征契税,2008-07-11 国税函2008662号 国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复对四川地税局的批复 根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。,无效产权转移是否征收契税,2008-05-20 国税函2008438号 国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复 黑龙江省财政厅：你厅关于法院判决撤销房屋所有权证是否应予退还契税问题的请示（黑财农村20084号）收悉。批复如下： 按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。,三、契税案例解析,案例1： 某银行2009年以债权人身份承受甲破产企业房屋所有权，总价600万元，又以债权人身份承受乙企业抵债的土地使用权，总价300万元；随后以承受的甲企业的房屋和乙企业的土地使用权转让给其债权人丙企业，共作价1000万元。依据契税的相关规定，请计算银行和丙企业应各自缴纳的契税是多少？ （当地省级人民政府规定的契税税率4%）,案例2：,请分析下列哪些缴纳契税的计税依据表述正确？ 1.以协议方式出让国有土地使用权的，仅以土地出让金作为计税依据;2.房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据;3.买卖已装修的房屋，契税计税依据中应包括装修费用;4.土地使用权出售的，以评估价格为计税依据;5.土地使用权交换的，以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据。,案例3：,某房地产开发公司购买了城市中心一片土地，准备用于写字楼的开发，已完成交易，并且按规定缴纳了契税，完成了法定的过户程序。但某关系人向法院提出该交易非法。人民法院经过调查核实后，通过法律程序，依法撤消了该纳税人房屋土地的权属关系，该房地产开发公司的产权证被判定为无效。几十万的税交给地税局了，能否给退呢？,第二部分 土地使用税的相关内容及其案例,一、土地使用税概述,什么是土地使用税？土地使用税自身独有的特点有哪些？ 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 特点1.对占用土地的行为征税2.征税对象是土地3.征税范围有所限定4.实行差别幅度税额,征税范围,城市 县城 建制镇 工矿区 不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是土地使用税的课税对象。,征税范围,纳税义务人,凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。 1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。 2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。 3.土地使用权共有的，由共有各方分别按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳。 4.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳； 2007年1月1日起，国家将外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。,所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位； 所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳了土地出让金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。,适用税额-分级幅度税额,大城市1.5元至30元 中等城市1.2元至24元 小城市0.9元至18元 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 经济落后地区可以适当降低，但降低额不得超过规定的最低税额的30%,每平方米年税额,计税依据,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。 1.纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准。 2.尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。,应纳税额的计算,应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额 年应纳税额=（各级次应税土地面积该级次土地单位税额） 如果属于高层建筑并多家共用一宗土地，每一产权者应缴纳的土地使用税应按拥有建筑面积占总建筑面积比例计算。 年应纳税额=（应税土地面积该级次土地单位税额）某纳税人使用建筑面积/该宗地总建筑面积 在计算土地使用税时如果一宗地涉及两个等级范围，则从高征收；道路两侧涉及两个级次的宗地，则从高征收。,如果知道该多层建筑的容积率，也可以利用容积率来计算税款。所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。计算公式：容积率总建筑面积总用地面积。即纳税人应纳土地使用税的年税额某纳税人使用建筑面积容积率该级次土地单位税额。,纳税时点,1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计算房产税和城镇土地使用税。 2.购置存量房，自办理房屋权属转移，变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税 3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。,二、土地使用税特殊事项,写字楼的一层，城镇土地使用税如何计算？ 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。,对租赁土地的如何办理城镇土地使用税,2006年4月3日财税【2006】56号财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知的规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税。实际使用土地的单位和个人是指以无偿使用、有偿使用等方式占用集体土地、并在土地上进行生产经营的城镇土地使用税纳税义务人。,租赁未办理土地使用权流转手续的集体土地进行生产经营的，由实际使用人（承租人）申报缴纳城镇土地使用税。租赁非集体土地的，承租方不进行城镇土地使用税申报，但应根据税务机关要求，将租赁土地的合同、租金、面积、租赁发票等资料向税务机关提报。目前，我局的城镇土地使用税管理软件