目 录第一章 总论41.1项目可行性研究目的41.2 项目概况41. 项目名称42. 项目区位43. 项目周边交通条件与环境54. 项目宗地一般情况51.3项目产权与开发运作所处阶段51.4项目主要技术经济指标61.5项目可行性研究报告编制依据61.6项目可行性研究报告主要结论61、项目性质与规模62、项目市场地位定位63、项目产品定位74、项目目标顾客群定位75、项目价格组合定位76、项目经济评价指标7第二章 项目开发经营环境与机会分析92.1武汉市经济发展态势分析92.2 武汉市房地产市场特征与发展趋势分析122.2.1 武汉房地产市场总体特点122.2.2 政策层面分析132.2.3 武汉市住宅市场需求层面分析142.2.4 市场供给层面分析152.2.5 房产价格分析162.2.6 武汉居住空间分异的特征逐渐强化172.3 项目所在区域金银湖片区房地产市场分析182.3.1 区域概况182.3.2 总体规划182.3.3 区域特征192.3.4 金银湖区域房地产市场分析192.4 项目开发经营机会分析222.4.1 SWOT分析222.4.2 NMN矩阵分析23第三章 项目定位253.1 项目市场地位定位253.2 项目目标顾客群定位263.3 项目的产品定位263.4 项目的价格定位27第四章项目开发方案294.1 项目开发方式294.2 项目开发经营计划29第五章 项目投资估算与资金安排305.1 项目投资估算305.2 项目投资资金及分年投入计划31第六章 项目的财务评价326.1 相关财务报表326.2 利润测算346.3 项目不确定性分析356.4主要经济结果和数据35第七章 项目开发经营风险分析与建议37前 言武汉市东西湖区天瑞园项目原为武汉石化房地产综合开发公司与青山区国税局联合开发的住宅商品房项目。由于种种原因，现拟将项目转让。本报告是为受让该房地产开发经营项目进行初步的可行性研究。天瑞园项目总用地66712.37m2，含代征道路16748.66 m2，净用地49423.71m2，约75亩，建筑容积率以1.5计算，可建建筑面积为75000m2。根据我们对武汉市经济发展态势与房地产市场的调查、预测与分析，该项目初步可行性研究结论如下：1. 开发规模占地：49423.71m2总建筑面积：75000m2，约700户。（其中公建配套面积2700m2，含商业用房面积1200m2，停车位350个，含建筑物底层架空车位200个）2. 投入资金总投资： 13721.51万元 资本金： 5500.00万元资本金占总投资比例：40.083. 开发经营周期：2年4. 项目住宅售价：全程均价2580元/平方米商业用房售价：全程均价4000元/平方米停车位售价：7万/个5. 项目开发经营利润：营业税后利润：5011.31万元 营业税后投资利润率（年均）：18.26%所得税后利润：3357.58万元 所得税后利润率（年均）：12.23&营业税后资本金利润率（年均）：45.56%所得税后资本金利润率（年均）：30.52%6. 所得税后财务内部收益率（基准收益率7）：19.57% 所得税后财务净现值：1989.73万元该报告仅为初步可行性研究报告。尽管如此，总体上看，该项目在经济、技术、财务各方面都具有可行性，具有相当好的经济效益和社会效益，虽有风险却有可规避的现实途径与方法。第一章 总论1.1项目可行性研究目的通过对武汉市经济发展与房地产市场态势分析，以及对天瑞园项目相关的房地产市场的调查研究，达到以下目的：1. 发现项目的经营机会，根据市场机会对项目进行目标顾客群定位、产品定位、价格定位；2. 分析项目的市场参数，对项目进行初步的经济评价；3. 为项目运作与规避风险提出建议。以项目初步可行性研究的结论，为项目决策提供依据，为项目开发经营运作提供参考意见。1.2 项目概况1. 项目名称原武汉石化房地产综合开发公司将该项目定名为“天瑞园”。该名称的特点是大气、吉祥、福运兆示、意向鲜明，但毫无本地人脉、地脉、文脉的体现。待后根据项目定位再作细细推敲，给出充分反映地域文化特色、产品特色的项目名称。2. 项目区位该项目位于武汉市汉口东西湖区（行政区）新开发的高尚居住区金银湖片区内。紧邻环湖路，东接恋湖家园小区，南邻武汉美好愿景开发公司用地。于汉口沿主干道常青路穿过张公堤花园，上汉飞大道转入环湖路即达本项目地块。本项目地块本项目所在区域地块3. 项目周边交通条件与环境项目所在的金银湖片区是以天然湖泊金银湖为中心展开布局的高尚居住区，乃是武汉市于近年规划的、汉口近郊区五大住宅片区百步亭片区、后湖片区、常青花园片区、金银湖片区、东西湖片区之一。金银湖居住区的开发处于中期阶段，交通主干道、水电、煤气、通讯等基础设施配套基本完成。与汉口闹市中心的交通已初步拉通，该项目紧邻的环湖路有4条公汽线路通过。4. 项目宗地一般情况 面积：49423.71m2 形状：项目地块大体上呈不规则的长方形展开。 临交通干线面宽：地块北临环湖路面宽约220M。 地貌地质条件：项目所在地为藕田填埋而成，地质条件一般，对于多层建筑可以直接作为自然地基。 宗地利用与开发现状：该地块现在基本完成三通一平，地表面无建筑物，无拆迁量，无绿色植物覆盖。1.3项目产权与开发运作所处阶段该项目现有产权人为：武汉石化房地产综合开发公司实际上该项目为武汉市青山区国税局出资2000万元交由武汉石化房地产综合开发公司进行开发，后者无实际投资。该项目经由武汉石化房地产综合开发公司作前期运作，已获得下列政府批文：n 武汉市东西湖区城市规划管理局建设项目选址意见书（东规选200228号）n 武汉市东西湖区城市规划管理局规划设计条件通知书（东规条字补200258号文）n 武汉市东西湖区人民政府国有土地使用权证（出让土地使用权）（东国用2003第TD2003054号）n 武汉市东西湖区城市规划管理局建设用地规划许可证（2003补030号）n 2002年4月7日关于武汉石化房地产综合开发公司开发“天瑞园”项目，有东西湖区政府、管理处、国税局长等负责人参加的会议纪要承诺：“鉴于武汉石化房地产综合开发公司对东西湖区经济发展做出的贡献，东西湖区委区政府将给予该项目最优惠的政策，在征地、规划、建设中给予倾斜。”该项目取得上述政府批文后，即处于停滞状态。1.4项目主要技术经济指标总占地面积66712.37m2，约100亩净用地面积49423.71m2，约 75亩总建筑面积75000.00 m2。其中：住宅72300.00 m2容积率1.3；1.5商业用房1200.00 m2建筑密度35%停车位350 个（可售200个）注：原武汉石化房地产综合开发公司、青山区国税局拟开发别墅盘，申报容积率低，为1.3；由于国家限制别墅用地，可调至1.5。1.5项目可行性研究报告编制依据国家计委、建设部：建设项目经济评价方法与参数（1993年）；建设部：房地产开发项目经济评价方法（2000年）；建设部：关于建设项目经济评价工作的若干规定（1993年）。1.6项目可行性研究报告主要结论1、项目性质与规模项目性质为住宅物业项目规模：占地面积为66712.37M2，可建建筑物总面积75000.00M22、项目市场地位定位金银湖片区区域精品盘对现有物业的互补性、差异性、引导性。项目品质可定位为中档楼盘。3、项目产品定位中高档住宅区体现“天瑞园”内在含义和古风水文化，合理利用地块自身和外部环境资源价值，创造舒适、和谐、高文化品味、高科技含量的居住社区。4、项目目标顾客群定位本项目的目标顾客应为项目供需圈区域范围内企、事业单位经营管理层、文化技术阶层、商务阶层、公务员阶层，家庭月收入在20004000元之间，家庭储蓄为1530万元之间。5、项目价格组合定位1、单价：全程预期均价2580元/M2，价格区间2380-2800元/M22、总价：24-40万元3、首付款：10-15万元4、月供款：1000-2000元6、项目经济评价指标（1）项目开发规模净用地面积：49423.71m2，约75亩总建筑面积：75000平方米其中：住 宅： 72300平方米 商业用房： 1200平方米 公建配套： 1500平方米 车 位： 350个（其中建筑物架空停车位200个，地面停车位150个）（2）项目总投资： 资 本 金：5500万元 资本金占总投资比例：40.08%（3）项目开发经营周期：2 年（4）项目住宅售价：全程均价2580元/平方米商业用房售价：全程均价4000元/平方米停车位售价：7万/个（5）项目开发经营利润：营业税后利润：5011.31万元 营业税后投资利润率（年均）：18.26%所得税后利润：3357.58万元 所得税后利润率（年均）：12.23&营业税后资本金利润率（年均）：45.56%所得税后资本金利润率（年均）：30.52%第二章 项目开发经营环境与机会分析2.1武汉市经济发展态势分析1.武汉市是华中腹地最大的经济中心，经济发展规模大、潜力大武汉市是华中腹地最大的区域交通中心、商贸中心、科技中心，并正在成为制造业中心、信息中心、物流中心，经济发展规模大，潜力大。l 武汉市距离我国四大区域经济与社会发展中心北京、上海、广州、西安的交通距离恰好均为1000KM左右。表1 武汉市与我国四大区域经济与社会发展中心的距离武汉相关城市北京上海广州西安距离（公里）11001200（830）1083（978）1190注：2002年9月29号全长153公里的合肥至安庆高速公路正式建成通车，标志着连接上海和武汉之间的高速公路全线贯通，上海至武汉的高速公路全长830公里；武汉至上海沿长江约1125公里；拟建的京广铁路客运专线（武汉广州段）将原本武汉与广州之间的1083公里拉直至约978公里。l 武汉市历史上被称为“九省通衢”，并以这种交通中心的地位，在经济上辐射中南及其他数省区域。近代我国资本主义兴起高速发展的20世纪30年代，与“大上海”并列的只有“大汉口”；解放初期，武汉市以“中南局”所在地在经济、政治、社区诸方面统领河南、河北、湖北、湖南、广东、广西、海南，并形成我国老工业基地重地的经济格局；从地理区位看，以武汉为圆心，以1200公里左右铁路最佳运输距离为半径，可直达24个省市区，已形成典型的“米”字型格局。如京广铁路高速客运专线建成，武汉铁路枢纽的地位更加强化。2. 武汉市经济