（项目管理）济源市东南 片区城中村改造项目可行 性研究报告 第一章总论 1.1 项目名称与承办单位 1.1.1 项目名称 项目名称：济源市东南片区城中村改造安置工程 可行性研究报告 1.1.2 项目承办单位、法人代表 项目承办单位：河南省济源市建设投资公司 法人代表：常正祥 1.1.3 建设地点 建设地点：济源市黄河东路南，开南路北、愚公路东、环城东 路西。 1.1.4 项目申请报告编制单位 编制单位：河南省工程咨询公司 资格证书编号：工咨甲 12020070028 法人代表：董治堂 项目负责人：张建伟 1.2 编制依据、内容和范围 1.2.1 编制程序 河南省工程咨询公司接受河南省济源市建设投资公司关于编制 济源市东南片区城中村改造安置工程可行性研究报告的委托后， 立即组织有关专家及技术人员对拟建场址进行实地考察，并与承办 单位的领导及有关人员进行了充分的交流和研究，认真收集相关资 料。在此基础上，依据国家有关法律、法规、技术规范和省、市有 关政策文件，对该项目的建设进行了全面、详细地研究分析论证， 结合项目所在地的自然条件、资源条件、基础设施条件，依据项目 总体规划方案及设想，进行该项目可行性研究报告的编制工作。 1.2.2 编制依据 1、 中华人民共和国土地管理法 ； 2、 国有土地上房屋征收与补偿条例 ； 3、 河南省建设厅关于加强城中村改造工作的指导意见 （豫建 2008112号） ； 4、 济源市人民政府国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要的通知 （济政20114 号） ； 5、 济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 济政201041号； 6、 济源市人民政府关于印发进一步加快城中村改造实施意 见补充说明的通知 ； 7、济源市城市总体规划； 8、编制项目可行性研究报告的委托书； 9、项目承建单位提供的有关本项目的基础资料、技术资料； 10、编制人员收集的有关资料、信息和数据。 1.3 编制范围及内容 根据国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定， 论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性。并对项目工程技术 方案、环境保护、消防安全和节能、项目管理与实施进度、组织机 构与定员、投资估算与资金筹措、经济效益、社会效益、环境效益 等方面进行了初步研究和分析，为项目建设提供准确的评价和可靠 的依据。 1.4 项目概况 1.4.1 项目简介 城中村是我国城镇化进程中一种比较特殊的现象，是农村村落 在 城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍 在原村落居住而演变成的居民区，亦被称为“都市里的村庄”。在 城市快速发展的进程中，既滞后于时代发展步伐，又游离于现代城 市管辖之外，城中村的无序管理引发了众多社会问题，并且严重影 响了城市环境和外部形象。 加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是推进 城市化进程、建设现代化社区的必然举措；是贯彻落实党的十七大 精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现；是深 入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与 老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内 涵式发展的重要内容；是关系物权法、城乡规划法等法律 和其它行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面； 处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面 建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。 济源市位于河南省西北部，因济水发源地而得名。济源市北依 太行，西距王屋，南临九朝古都洛阳，东接太极故里焦作，1997 年 上升为省直管市，是中原经济区充满活力的新兴中心城市。东南片 区位于济源市东南部，东至东环东侧的小宗庄，西至愚公路，北 至济源大道，毗邻行政中心。南至南环南侧的东阎斜、西阎斜 （不含桃源溪岸居住小区），涉及邱礼庄居委会、中礼庄居委会、 宗庄居委会及东夫，共计 208.26 公顷(3123.9 亩)。东南片区综 合开发项目主要有：安置区建设工程、苇泉河河道治理工程、市 旅游客服中心建设工程、综合体育场建设。本次建设项目为安置 区建设工程，搞好安置区的建设就妥善解决了城中村农民的生活居 住问题，解决了城中村改造的后顾之忧。 济源市东南片区是济源市城中村改造的重点区域，是省内外宾 朋认识济源、了解济源的重要窗口，该片区的改造和安置区的建设 对于提高济源市城市品位、提升城市形象意义重大。2010 年 12 月 30 日，市委经济工作会议明确提出，以打造中原经济区新兴中心城 市为目标，全面加快城镇化进程，特别是要按照改善生活环境、提 高生活质量的要求，加快城中村改造，确保东南片区等重点区域取 得明显成效。2011 年 1 月 17 日，在市十二届人大六次会议上，何 雄市长再次强调，要切实加快邱礼庄、轵城等重点区域的城中村改 造，确保东南片区建设取得明显成效。所以，加快东南片区综合开 发建设，是贯彻落实市委经济工作会议、市“”精神的重要举 措，是推进城镇三年行动计划、建设中原经济区新兴中心城市的战 略部署，是优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城的具体行动。 “大规模拆迁改造城中村”是济源市政府按照科学发展观的要 求、结合济源市实际做出的一项重要决策，是增强区域竞争力、实 现城市发展的重要战略部署。对于城中村的居民来讲，是改善生活 条件、提高生活质量、共享发展成果的民生工程。加快改造城中村， 对于改善民生、优化环境、做大做强中心城市，具有非常重要的意 义。 作为项目承建单位，河南省济源市建设投资公司是济源市政府 出资的国有独资企业，属济源市投资公司下属事业单位，是综合开 发经济建设项目，经营管理固定资产投资，具有法人地位的企业， 具有较强的综合实力和竞争优势。为了搞好城中村改造这一民生工 程，河南省济源市建设投资公司认真执行和具体落实济源市东南片 区城中村改造指示精神，对东南片区城中村改造安置工程进行开发 和建设。 本项目建成后，不但可以彻底改善城中村居民的居住条件和居 住环境，切实将政府的关怀落实到城中村广大群众的身上，而且可 以结合城市规划的需要，将安置区形成新的城市亮点。同时，河南 省济源市建设投资公司通过东南片区城中村改造项目的综合开发， 最大限度的利用土地潜在价值，集约土地资源，并使土地资源得到 更合理的使用。通过项目的实施，改善和优化城市环境，做大做强 中心城市，使济源市成为中原经济区最具活力和实力的新兴中心城 市。 1.4.2 建设规模和建设方案 1、建设规模： 项目占地 81 亩（合 54000 平方米） ，建设安置房总建筑面积 144803 平方米，其中： 住宅面积 103680 平方米，安置房共 864 套。 商业用房面积 22185 平方米； 集体房屋面积 3818 平方米； 地下车库 15120 平方米。 2、建设方案 安置楼高 28 层，其中商业门面 3 层，住宅 25 层； 安置楼高 24 层，其中商业门面 2 层，住宅 22 层； 住宅主要户型为大户型、小户型，设计为三室两厅一卫、二室 两厅一卫等，单套大户型+单套小户型=240 平方米。 1.4.3 项目管理与实施进度 为做好济源市东南片区安置工程建设工作，确保工程高标准、 高质量、按计划顺利完成，承办单位河南省济源市建设投资公司负 责项目有关手续的办理和片区的规划、设计、报批与实施等工作， 项目总建设期二年。 1.4.4 项目总投资与资金筹措 本项目总投资估算为 51000 万元（其中含建设期利息 2607 万 元） 。 资金来源：项目建设资金由承建单位向银行贷款 35000 万元， 占总投资额的 68.6%，其余资金 16000 万元，占总投资额的 31.4%， 由河南省济源市建设投资公司自筹解决。 1.4.5 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号指标单位数量备注 1 建设规模 1.1 规划用地面积亩 81 合54000平方米 1.2 建筑面积平方米 144803 1.2.1 高层住宅平方米 103680 1.2.2 商业用房平方米 22185 1.2.3 集体房屋平方米 3818 1.2.4 地下车库平方米 1512 0 2 工期年 2 3 劳动定员人 26 4 能源消耗 4.1 年用水量万立方米 23.25 以360天计 4.2 年用电负荷量千瓦 4615 5 总投资万元 51000 贷款35000万元 5.1 第一部分工程费用万元 34984 5.2 工程建设其它费用万元 11432 含土地购置费8100万元 5.3 预备费万元 1977 5.4 建设期利息万元 2607 6 贷款偿还期年 5 含建设期2年 1.5 结论与建议 1.5.1 结论 本项目的建设从以人为本、构建和谐社会的大局出发，为加快 城市旧城改造步伐，优化人居环境，提升城市品位，完善城市功能； 本项目的建设将加快当地城镇一体化建设的进程，促进社会综合事 业水平的提高，提高人们的整体生活水平和生活方便程度，社会效 益显著；同时有利于繁荣地方经济，项目建设方案是经过广泛深入 的市场调查及慎密的方案比较确定的，项目建设规模比较合理，充 分考虑了安置工程的需求及实际状况。该项目的实施对于地方政府 全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、加快城市化建设， 切实解决城中村居民的民生问题具有重大现实意义。 该项目充分考虑城市发展规划、土地利用规划。工程设计方案 满足规划、土地、环保、节能的要求，符合可持续发展的要求。承 建单位河南省济源市建设投资公司技术及经济实力雄厚，政府的优 惠政策及银行的大力支持，建设资金有保障。经测算，该项目各项 技术经济指标合理，具有较高的社会效益、环境效益和经济效益， 因此项目建设是必要的，可行的。 1.5.2 建议 为保证项目建设能够顺利、稳妥地进行，提出以下几点建议： 1、争取当地政府、主管单位、银行系统等多方面的支持，使项 目建设有一个良好的融资渠道。 2、在项目建设过程中精心组织、协调配合、同步实施、全面推 进。坚持依法运作，制定详细的实施方案，严格按照国家建设标准 实施。 3、项目建设必须严格遵守国家环保“三同时”的原则，施工期 间搞好环境治理工作。 第二章 项目建设的必要性 2.1 建设单位概况 2007 年济源市机构编制委员会以济编200749 号文成立济源 市投资公司及内设机构，河南省济源市建设投资公司由市政府直属 事业单位改为市投资公司下设事业单位，公司经济性质为国有独资 企业。公司注册资金人民币 261058 万元，经营范围包括：国有固 定资产投资、管理，自行投资，提供担保及咨询服务。公司的宗旨 是按照国家有关方针、政策、法律、法规及国家和市发展战略、产 业政策和行业规划的要求，并运用市场机制和竞争机制，筹措建设 资金，安排建设项目，提高投资使用效益，为济源市经济建设服务。 公司的资金来源是：市政府确定的建设开发基金、市财政拨款及由 市政府规定筹集的其它基金，公司对外投资收益等。目前，公司长 期借款主要是国家开发银行河南省分行，2010 年底长期借款 66290 万元。对外长期投资 9885.16 万元，其中：投资沁北电厂 8385.16 万元，持有其 5%的股份；济源农村商业银行 500 万元， 占 3.7%股份；济源市财源小额贷款有限公司 1000 万元。 公司经营管理具有二重性。一是政策性：市建设投资公司作 为市政府的政策性投资机构，自觉接受市宏观经济政策的指导和调 控，贯彻市政府及其计划部门确定的投资方针，接受计划的指导、 管理和监督。在项目选择上，按照政府指定的重点领域选择项目和 确定投向、投量。二是经营性：市建设投资公司作为一个企业法人， 将注重资本的企业化经营，追求经营效率和经济效益，以保全市级 资产安全和追求利润最大化为原则，独立评估、独立经营、独立地 提出项目选择意见，并对其选择的项目承担资产保值和增值的责任。 2.2 项目提出的背景 随着我省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一些已经被城市 建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村 模式的城中村地区。城中村在