房地产企业基本财务知识,万义平,房地产企业经营六个环节,项目论证和土地获取阶段 （土地使用权证） 规划设计阶段 （建设工程规划许可证） （建设用地规划许可证） 施工准备阶段 （施工许可证） 工程施工阶段 销售阶段 房产移交和物管接手阶段,现代企业之间的竞争主要表现为核心竞争力的竞争，成本优势是核心竞争力的主要表现。 传统的成本管理是面向过去的,主要关注产品成本,而在企业面临的环境发生巨大变化的今天,许多与企业相关的成本,如:作业成本、质量成本、投资成本、设计成本、机会成本等管理会计的成本更与企业的决策相关。,一、成本概念,支出：为一定的目的所付出的经济代价。 费用：为生产经营所发生的支出。 成本：为一定期间生产产品或提供劳务所发 生的费用。,支出,费用,成本,二 、房地产项目开发成本,土 地 成 本：土地价、契税、土地使用税 拆迁补偿等 前 期 费 用：设计、勘测、规划、报建 建 安 成 本：土建、安装 基础设施成本：水、电、气、路、绿化等 配套设施成本：学校、幼儿园、物管等 开发间接费用：利息、施工管理等,三、房地产企业三项费用,管理费用：一般占销售收入比重3-5% 销售费用：广告.策划.销售代理.样板房装修 一般占销售收入比重2-3% 财务费用：开发贷款利息进入开发成本 指银行手续费和开发完工后的贷款利息 *自有资金不得低于项目总投资的35%。,四、房地产企业税收政策,营业税： 税率5% 城市维护建设税 税率57% 教育附加费 税率53% 房产税 税率12%或1.2%70% 契税 税率2%或4% 土地使用税 税率1-10/平方米 土地增值税 税率30%-60% 企业所得税 税率25% 印花税 税率0.05%-0.1%,五、房地产定价策略,低价入市策略：新公司或新项目 高价入市策略：吸引眼球 随行就市策略：羊群效应 定价因素：地段首要 环境教育、交通、自然等 潜力未来城市规划 销售目标定位 其他产品形态、户型、楼层等,六、房地产企业报表,1、房地产企业特点：资金密集 生产周期长（3-5年） 销售周期短 收支在时间上不配比 2、房地产企业财务报告的组成 会计报表：资产负债表 利润表 现金流量表 总开发成本分析表（尤其重要）,财务状况说明书,收入组成 成本及其构成 税金 利润 资金计划执行情况 财务风险及应对措施,3、如何看和懂会计报表？,会计报表概念：是反映企业在特定日期财务状 况和一定时期经营成果与现金 流量的报告文件。 提供会计信息： 静态信息：资产、负债和净资产的总量与质量 动态信息：偿债能力、获利能力、资产周转速 度、发展潜力等,动态信息财务指标一栏表,偿债能力指标： 资产负债率=负债（流动负债+长期负债）/总资产 流动比率=流动资产/流动负债2（好） 速动比率=（流动资产-存货） /流动负债1（好） 获利能力指标： 销售利润率=税前（净）利润/销售收入 成本利润率=税前（净）利润/销售成本 资本利润率=税前（净）利润/实收资本（股本） 投资回收期=投资总额/年均净利润 内含报酬率：未来现金流入的净现值等于投资的现 值的折现率,资产周转速度,总资产周转次数=销售收入/年均资产总额 年均资产总额=（年初资产总额+年末资产总额）/2 总资产周转天数=360/总资产周转次数 应收账款周转次数 =销售收入/年均应收账款余额 应收账款周转天数 = 360/应收账款周转次数,4、资产负债表的具体内容2009.报表(未调整).xls,格式：分左、右两边 左为“资产”，按照流动性快慢排列 右为“负债+所有者权益”，负债按照偿还时间顺序排列，所有者权益按照取得顺序排列。 资产部分 负债部分 所有者权益部分,5、利润表2009.报表(未调整).xls,格式：报告式 主营业务利润 营业利润 利润总额 净利润（税后利润）,6、现金流量表2009.报表(未调整).xls,主要由四部分组成： 经营活动现金流量 投资活动现金流量 筹资活动现金流量 汇率变动对现金的影响额 7、针对房地产企业特点，合理调整报表2009.报表（调整）.xls,