城市开发与房地产论文 作者： 日期：成 绩中 国 矿 业 大 学城市开发与房地产课程论文题目： 综述商业地产的运作、发展与未来 专业班级 建筑09-3 考核时间 2013年7月 学生姓名 闫顺心 学生学号 02090783 任课教师 鄢晓非 综述商业地产的运作、发展与未来闫顺心 02090783 力学与建筑工程学院建筑学专业09-3班 摘 要：通过对我国商业地产现状分析发现，近年来我国商业地产发展迅速，增速持续超过商品住宅。通过对我国未来经济社会发展趋势以及国外城市化发展进程经历的研究，认为我国商业地产已经具备快速发展的条件，长期内具有广阔的市场前景；从短期看，国家政策调控剑指商品住宅市场，商住倒挂现象以及短期内市场需求变化都预示着商业地产需求快速增长。商业地产是一种综合产业，目前我国商业地产主要有不售不租、纯售、纯租及租售结合四种运作模式。本文深入分析了各运作模式，指出我国商业地产存在的缺陷，并进一步为我国商业地产的健康发展提出模式选择策略和发展建议。关键词：商业地产；发展现状；运营模式; 存在问题；发展建议；一、商业地产的概念商业地产（commercialroerty）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的商业地产行业。商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。二、 我国商业地产市场发展现状（一）商业地产的发展阶段商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的需要。随着人们经济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所商业地产的巨大需求。我国商业地产发展萌芽于20 世纪80 年代初期，它的兴起与迅速发展受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。总体上，我国商业地产发展可以分为以下五个阶段：萌芽阶段、兴起阶段、发展阶段、相对过剩阶段和走向理性阶段。具体如下所示。我国商业地产发展历程的五个阶段：萌芽阶段19801995 港澳地产商在五星级酒店和高档写字楼的建设投资。兴起阶段19951998 住房制度改革和旧城商业区改造带来的发展契机。发展阶段19982002 房地产开发商以高姿态进入商业地产市场，商业地产转变为一个独立、高利润的产业。相对过剩阶段20022005 商业地产出现局部过剩，空置率居高不下，大量商业地产开发企业出现销售危机。走向理性阶段2005 至今商业地产市场逐步走向有序和成熟，商业中心服务目标转型。资料来源：中国商业地产蓝皮书，长江证券研究部（二）商业地产发展现状20002009 年是我国商业地产快速持续发展的几年。从商业地产的投资额与投资增速方面看，从2000 年开始，办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加，增长率虽有波动，但大致维持在25%左右，即使在金融危机期间，增长率仍然保持正数。根据国家统计局数据，2009 年全年办公楼投资达1 378.04 亿元，同比增长18.1%，商业营业性用房投资达4 171.58 亿元，同比增长达24.4%。2010 年初至今，中央和地方政府连续出台了一系列针对住宅市场的宏观调控政策，房地产行业面临深度调整。房地产住宅市场成交冷淡，一、二线重点城市的成交量已陷入底部，而尚未受到调控制约的商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。CRIC 中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，2011 年3 季度全国50 个重点城市成交地块总价排行中，商办综合类用地成交地块在前十排名中占到七成以上，尤其是楼板价排行榜中，进入前十名的地块全部为商办综合用地；另外，许多房地产企业争相转型或加大力度开发商业地产市场，2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内标杆住宅房企均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%30%，绿地集团也公开表示2011 年商业地产比例要升至40%。综上，随着我国城市化进程的加快、居民收入的持续增长、消费结构的优化升级，以及宏观调控、通胀压力等多重因素的协同效应下，商业地产投资价值凸显，众多房企积极进入，商业地产迎来了快速发展之机。20002005 年国内商业营业用房投资的平均增长率为27.2%，销售面积的平均增长率为26.7%。在这阶段，全国商业房地产发展迅速，同时，也存在建设过热、开发过剩和空置率居高不下的隐忧。国家统计局发布的数据显示，截至2005 年底，全国商业营业用房空置面积达3872 万m2，同比增23.2。2006 年之后受国家对房地产业宏观调控影响，全国商业地产发展逐渐趋于理性，20062008 年商业地产投资增长率和销售增长率明显下滑，尤其是2008 年受美国次贷危机引发的全球金融危机的影响，国内宏观经济环境趋紧，再加上投资放缓导致的供给不足，全国商业营业用房的销售面积出现了负增长，同时，一、二线重点城市的商用物业空置率上升，租金也出现明显下跌，比如深圳、上海有不少商业项目的出租率下降了10%以上，新建物业的出租率更是不超过50%，租赁市场的租金降幅也普遍达到10%以上，其中深圳的尚都新天地项目租金下浮达到22%，由此可以看出，随着零售商的扩张态势趋于谨慎，商业物业市场的需求出现一定程度的萎缩。2010 年以来，国内商业地产呈现由冷变热的发展态势，商业地产供给大幅回暖，市场需求增长明显，2010 年全国商业营业用房的投资增长率和销售面积的增长率分别达到35.11%和31.28%，商业地产供需关系得到明显改善，主要原因：一是由于目前中国宏观经济整体是向好的，虽然增速有所放缓，但发展依然很快，中国强大的抗击金融危机能力和逐年上升的世界经济地位都对中国商业地产的发展产生正面影响；二是城市化进程加快，居民消费水平明显提高，促使商业地产快速发展；三是政策层面，国家鼓励消费，扩大内需，对住宅市场的调控将大大增加投资者对商业地产的乐观预期，因为新政出台之前，购买商业地产贷款首付相对较高，比投资住宅前期的成本要高得多，而新政出台后，购买第二套商品住宅与购买商业地产在首付款和利率上是相同的，因此，在商业地产持有成本没有加大，增值前景乐观的情况下，商业地产的需求将会大幅增加。三、我国商业地产发展存在的问题商业地产项目运作同住宅项目运作相比，要复杂许多，但我国商业地产的发展始于住宅类房地产开发，从开发模式到运营模式都或多或少地受到了住宅类房地产的影响，忽视了商业地产本身的特点，因此，商业地产在发展过程中还存在很多问题。1、套用住宅开发模式，商业经营与地产开发脱节商业房地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但国内的商业地产开发商受资金和经营思路的影响，往往采用“拿地规划建设销售”的开发模式，希望“开发、销售、再开发”的循环周期越短越好，尽快回收资金，从而忽视了商业地产本身的特点。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。即使有些商业地产项目可以通过概念炒作和大力推广宣传而取得前期销售或招商上的成功，但由于定位和规划不当等问题所造成的商业经营与地产开发严重脱节的矛盾，在经营过程中不断暴露，导致商业地产空置率居高不下，严重影响了我国商业地产的持续健康发展。2、运营模式以销售为主，后期统一管理乏力商业地产与住宅地产在运营模式上有很大不同，住宅房地产通常采用出售方式，即使存在住宅租赁现象，也是租赁者向开发商购买后进行租赁，很少存在开发商兴建住宅租赁现象。相比之下，商业房地产则以租赁经营为主，开发商通过将商业房产出租给商业经营主体，从而获取收益和价值补偿。目前国际上通行的大规模商业地产的运营模式通常是只租不售，以保证良好的整体管理和整体营销，其开发流程也是先招商再开发，在累积稳定客户的基础上，按照客户需求进行运作。但与国际成熟经验不同的是，国内大多数商业地产开发商对商业地产与住宅地产的区别认识不足，在商业地产开发中仍然按照传统的住宅投资理念来运作，采用开发、销售的模式。这种模式不利于商业地产业态规划和长期经营管理。因为，从开发商层面看，在分割出售的模式下，商业地产商对业主和经营者的整体调控能力会受到限制，如果为了加强整体控制力而采用承诺投资回报率、售后返租的方式，为实现长期经营成功和稳定回报，又将面临大量广告促销费用分摊不明确等问题。而一旦项目经营出现问题，开发商有可能失去众多小业主的支持，从而陷入困境，导致整体运作的失败；从业主层面看，物业在出租时，业主会更多地从自身利益角度考虑，以租金高低选客户，不考虑经营项目、商品品种、档次以及单个商业对整体规划的影响，导致整个商业项目出现经营及布局无序、项目交叉重复、服务功能残缺等问题，进而影响到项目的形象和口碑，以及后续经营管理。3、融资模式单一、资金供给不足，长期持有经营难以为继房地产行业是资金密集型行业，对房地产开发企业资金实力要求向来较高，而商业地产项目由于大多处在城市中心区，地价高、拆迁费用大、造价高，投资规模大、回收期长，对资金的要求尤为突出。因此，资金问题一直是商业房地产开发商最为关注的问题。目前，商业地产的主要融资渠道是银行借贷、自有资金和销售回款。其中银行借贷占比达到70%以上，成为融资的最主要渠道。但银行贷款周期较短，常为35 年中期贷款，而大型商业地产的资金需求往往达1215 年，甚至更长时间，银行贷款无法满足商业地产的资金长期需求；同时短期债务方式融资又会造成企业短期资产负债率过高，还债压力较大，沉重的银行利息也加重了资金链紧张程度。换个角度来看，银行对商业地产贷款比例过高，将会增加坏账风险，因此，对开发和经营过度周期较长的商业地产不可能增加过多贷款的额度和时间。再加上开发商自有资金有限，往往只能勉强支付土地出让金。因此，企业不得不选择预售形式回笼资金，但这种出让