2020营销策划魏玛假日房地产项目营销策划报告目 录页码第一部分：镇江市宏观市场研究11.镇江市2003-2005年上半年国民经济运行状况分析11.1.镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升11.2.人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强21.3.镇江城市人口持续增长，城市化进程加快31.4.镇江市财政收入稳步增长，金融运行态势良好31.5.招商引资力度加大，吸引外资成绩显著41.6.固定资产投资持续高速增长41.7.近期间重要宏观政策研究51.7.1.央行再次加息政策落实，持币待购现象凸现51.7.2.“国八条”政策研究内忧外患，打击投机，规范市场61.7.3.人民币升值，对镇江房地产市场波动较小71.8.综合分析81.8.1.城市市场发展前景容量可观，城市综合实力跃上新平台81.8.2.宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体82.镇江市城市整体规划研究92.1.行政区域划分原则92.2.行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析92.2.1.区域行政功能规划特点92.2.2.区域竞争关系分析资源整合，区域互助互补原则102.2.3.“东扩南进，西延北稳” 的整体城市格局102.3.镇江市整体规划对区域的支持122.3.1.镇江市城市概况122.3.2.镇江城市定位和发展目标概况132.3.3.第三产业结构比重逐年增加，吸纳外来人口能力增强142.3.4.镇江市“南徐新城规划”构建现代化城市蓝图152.3.5.形成“内部成网、外围放射” 的城市交通骨架162.3.6.丹徒新区重要城市规划研究172.4.综合分析192.4.1.双重经济动力推动镇江城市扩容192.4.2.“一城两翼，向南发展”城市发展战略落实，丹徒新城面临发展机遇203.镇江房地产市场发展状况及特征分析203.1.镇江房地产市场发展回顾203.1.1.镇江房地产发展概况203.1.2.供求关系基本保持平衡，但是供应略大于需求213.1.3.镇江商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升223.2.20042005年镇江房地产市场发展特点233.2.1.宏观调控效力显现，中低价商品房成为销售主流233.2.2.消费者购房趋于理性，房价成为敏感因素233.2.3.城市拆迁重新放量，拆迁客户仍是市场的消费主力243.2.4.房地产市场发展态势逐步趋于成熟，房价上涨趋向稳定243.2.5.房产开发模式不断创新243.2.6.市场细分化趋势明显，产品向多元化、人性化方向发展253.2.7.大盘开发成趋势，开发企业积极储备土地253.2.8.市场向外围化、郊区化发展253.2.9.随着市场竞争进一步提升，注重修炼产品内功的代理公司优势凸现253.2.10.镇江消费者调查分析263.3.镇江房地产发展环境分析303.3.1.有利因素303.3.2.不利因素30第二部分：镇江市房地产现状特征分析321.镇江市房地产市场板块划分原则321.1.镇江房地产市场区域划分原则321.2.镇江房地产市场各大板块特征分析321.2.1.城中板块城市中心成熟居住区331.2.2.丁卯板块产业居住区域、开发区成熟居住区341.2.3.学府板块大学城居住区；351.2.4.南徐板块规划中行政文化中心、生态居住区371.2.5.滨江板块成熟高档住宅区；391.2.6.丹徒板块生态居住区、产业居住区；401.3.分析结论421.3.1.从价格因素的角度来分析421.3.2.从城市规划及区域竞争的角度来分析422.镇江住宅市场各竞争板块项目研究（多层、小高层、高层）422.1.城中板块422.1.1.城中板块竞争项目概况422.1.2.城中板块主力产品类型面积分析432.1.3.城中板块产品价格及主力总价分析432.1.4.城中板块内部配套设施分析432.1.5.城中板块后续供应量分析442.1.6.城中板块代表项目442.2.丁卯板块452.2.1.丁卯板块竞争项目概况452.2.2.丁卯板块主力产品类型面积分析462.2.3.丁卯板块产品价格及主力总价分析462.2.4.丁卯板块内部配套设施分析472.2.5.丁卯板块后续供应量分析472.2.6.丁卯板块代表项目472.3.学府板块492.3.1.学府板块竞争项目概况492.3.2.学府板块主力产品类型面积分析502.3.3.学府板块产品价格及主力总价分析502.3.4.学府板块内部配套设施分析512.3.5.学府板块后续供应量分析512.3.6.学府板块代表项目512.4.南徐板块522.4.1.南徐板块竞争项目概况522.4.2.南徐板块主力产品类型面积分析532.4.3.南徐板块产品价格及主力总价分析542.4.4.南徐板块内部配套设施分析542.4.5.南徐板块后续供应量分析552.4.6.南徐板块代表项目552.5.滨江板块562.5.1.滨江板块竞争项目概况562.5.2.滨江板块主力产品类型面积分析572.5.3.滨江板块产品价格及主力总价分析572.5.4.滨江板块内部配套设施分析582.5.5.滨江板块后续供应量分析582.5.6.滨江板块代表项目583.项目所在区域（丹徒新区板块）竞争对手研究和分析593.1.丹徒板块竞争项目概况593.2.丹徒板块主力产品类型面积分析613.3.丹徒板块产品价格及主力总价分析623.4.丹徒板块内部配套设施分析633.5.丹徒板块后续供应量分析633.5.1.新区土地开发情况分析633.5.2.新区楼盘销售情况分析633.6.丹徒板块代表项目644.项目竞争力分析654.1.本案条件与资源分析654.1.1.规划要点654.1.2.城市发展和规划条件664.1.3.区域资源状况664.1.4.小结674.2.市场竞争分析674.2.1.区域间竞争分析674.2.2.板块内竞争分析684.3.项目SWOT分析704.2.3.重点板块竞争分析704.2.4.小结715.镇江住宅市场后续供应量分析716.产品研究综合分析726.1.产品分析726.1.1.建筑类型分析726.1.2.主力户型分析736.1.3.市场户型综合对比分析746.1.4.容积率分析756.1.5.园林特色分析766.2.项目规模对比分析776.3.目标客户特征分析786.3.1.客源分析786.3.2.目标客户群研究796.3.3.三大核心目标客户构成806.4.市场价格分析806.5.板块去化分析816.6.配套分析826.6.1.当地普通住宅相关配套内容826.6.2.不同体量住宅产品对配套的需求826.6.3.本项目的建议836.7.营销手法分析836.8.综述847.市场综合分析857.1.镇江未来23年住宅市场发展预测857.2.平民化消费市场阶段的主要特征及表现867.2.1.消费观念发生重大改变867.2.2.房地产业成为城市的支柱行业之一，并成为全社会的关注热点877.2.3.供应量激增，产品极大丰富887.2.4.成交量激增，市场细分加剧897.2.5.营销水平提高，营销手段丰富多彩907.3.平民化消费市场阶段的市场机遇分析907.3.1.供应商面临的机遇907.3.2.政府面临的机遇917.3.3.消费市场面临的机遇917.4.镇江未来23年的市场特征分析927.4.1.主要市场特征927.4.2.影响项目成功的几个问题938.市场研究结论948.1.市场调查总结948.2.项目市场突破点95第三部分：项目定位与分期发展策划建议961.项目背景分析961.1.项目经济技术指标分析961.2.地形地貌分析971.3.开发条件分析981.3.1.优势981.3.2.劣势991.3.3.对项目的建议992.区域居住质量分析1002.1.交通状况分析1002.1.1.城市发展总述1002.1.2.项目外部交通组织1002.2.配套设施1012.2.1.购物、商贸、农贸生活服务设施1012.2.2.酒店、娱乐休闲设施1022.2.3.医疗卫生设施1022.2.4.文化教育设施1022.2.5.银行、邮局1032.3.居住环境综合评价1033.项目定位1043.1.项目定位面临的主要问题1043.2.定位主题元素提炼1053.3.项目定位1064.项目核心开发理念1074.1.项目定位阐述1074.1.1.郊区化居住的特点1074.1.2.郊区化居住面临的主要问题1084.1.3.郊区化居住的解决途径1084.2.“全方位社区生态运动系统”开发理念的提出1094.2.1.“全方位社区生态运动系统”的引入1094.2.2.戴维营“全方位社区生态运动系统”的核心表现1105.项目分期发展策略1115.1.分阶段发展策略1115.2.分阶段发展原则1125.2.1.项目限制1125.2.2.市场依据1125.2.3.分阶段原则1125.3.分阶段发展计划1135.3.1.阶段划分1135.3.2.各阶段指标1155.4.价格定位1165.4.1.总体价格策略1165.4.2.市场需求1165.4.3.竞争者价格1165.4.4.初步价格定位117第四部分：品牌设计及产品理念设计建议1191.品牌竞争力分析1191.1.品牌竞争力分析1191.1.1.显性竞争因素1201.1.2.隐性竞争因素1201.2.竞争力塑造1211.2.1.显性竞争力塑造1211.2.2.隐性竞争力塑造1242.主题设计1252.1.项目市场突破点1252.2.导入模式1262.2.1.遵循方式1262.2.2.评定原则1272.3.主题理解1272.3.1.魏玛(Weimar)德意志民族的文化圣地1272.3.2.魏玛(Weimar)欧洲文化之都1302.3.3.魏玛(Weimar)世界十大人文建筑遗产之一1322.3.4.魏玛(Weimar)公园小城1322.4.魏玛(Weimar)精神