,2013年西安房地产市场一季度报告,克而瑞西安信息研究中心,PART 2,PART 3,报告目录,PART 1 宏观环境分析,经济环境 政策环境,从国内经济形势来看，中国经济逐步开始企稳，多项经济指数出现回升，但通胀风险仍然存在，一季度货币政策有所放宽，一定程度拉升经济面的向好，对于房地产市场起到较好的支撑。 面对房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，而随着后期地方细则出台表现来看，总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期,Point A,一季度国内经济面企稳，货币供应有所宽松，楼市外围环境有所改善,经济环境,Part 1 宏观环境分析经济环境,受益于政策效果释放、国内经济稳定发展和出口企业信心增强等因素，一季度经济基本面未变，房地产外围仍存在不确定因素,国内经济,回落24M，三季度开始盘整,经济企稳，通胀预期存在,Part 1 宏观环境分析经济环境,一季度国内经济形势企稳，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限,货币表现,中中央政府工作报告显示：2013年中国GDP增长目标定为7.5%，CPI涨幅控制在3.5%左右，M2预期增长目标定为13%左右，这与M2增速略高于GDP增长与物价升幅之和的历史规律是一致的。 “央行将会使用多种策略组合，包括回购和发行央行票据，以清除过量的流动性，这也是央行曾经使用过的方式。这也是惟一能够实现渐进式物价稳定的方法。” 考虑政府换届等因素影响，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限。,货币供应有一定提升,新增贷款规模有所放大,Part 1 宏观环境分析经济环境,国内房地产市场一季度回升态势明显，固投和房地产开发投资增速明显，且相关比值上升显示房地产市场开始进入恢复阶段,行业投资,从同比增速上看，今年前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额同比增幅分别为21.2%以及22.8%，较2012年的21.5%以及27.8%均有所回落。然而，从体量上看，前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额分别为25676.0亿元以及6669.70亿元，均高于2012年前两个月的21188.83亿元以及5431.46亿元。 随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极性将有所增加。与此同时，从保障房建设情况来看，2011年和2012年1700万套保障房的结转效应仍然存在，加之2013年新开工600万套，将使2013年保障房投资维持在较高水平，也将促使2013年的房地产投资增速将回升。但由于2013年房地产调控政策不会明显放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。,Point B,间接式调控稳定市场价格预期，政策重心强化监管执行力度,政策环境,Part 1 宏观环境分析政策环境,2010年1月10日,国11条出台,调控效果：部分城市房价、地价依旧出现过快上涨势头，部分地方政府落实调控措施不力。,2010年4月17日,新国10条出台,2011年1月26日,新国8条出台,调控效果：标志着史上最严厉的调控政策出台,调控效果：投资投机性购房被有效遏制，房价快速上涨势头被抑制,2013年2月20日,新国5条出台,2012年全年无加码政策出台，被压抑的市场在年底显得蠢蠢欲动,2012年,本次新政的出台，是对前几次新政的效果的巩固，对调控过程中出现的核心问题的完善与补充。但由于新政主要为原基础上的力度加码，对原来已经是调控重点的一线城市及部分城市影响相对较弱，但原来并非调控重点的二三线城市，或会因各种限制条件的严格化而让市场遭受不同程度的动荡。,面对楼市房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，增强政策监管执行层面,政策背景,“国五条” 细则,限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 限购升级，覆盖全部行政区域,税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的、应依法严格按转让所得的20%计征。 个人出售房产征20%所得税,各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所得地级以上城市原则上要实现联网。 “十二五”期末，地级以上城市实现联网,对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例合贷款利率。 房价上涨过快城市提高二套房贷首付和利率,Part 1 宏观环境分析政策环境,政策主要体现在二手房个人出售房产征收20%所得税和拟提高二套房贷首付及利率等方面,政策内容,Part 1 宏观环境分析政策环境,本轮政策的调控更多在重申之前调控方向，以及强化政策监管等领域动作，也是调控思路的转向期,政策分析,通过税收手段收紧流动性,分税制改革之后，中央财政集中了财权，造成地方层面上所谓的财权与事权不匹配。而本轮政策在“二手房交易环节从之前1%征收比例提升至20%”，一方面政府有收紧市场流动性，侧面缓解楼市压力，另一方面增加政府财政收入渠道。,服务政府长远期城镇化需求,本次政策的出台，将楼市调控方向增加三级市场层面，二手房刚性需求群体在这一政策引导下可能进入新房市场，增加新房交易的热度。配合中央政府之前提出的城镇化战略需求。,调控手段转向过渡期,本轮调控的思路包含上一届政府思路，同时包含新一届政府思路，主要体现从过去限购或禁买等行政化手段干预向通过税收及利率等经济市场手段转向。另外李克强、李源潮等均是经济法律出身。,二手房交易成本的提升造成加大市场对新房市场需求度，而中长期来看，新房供应主要集中于城市近远郊区域，需求向此类区域转向，间接辅助政府提出的城镇化战略要求。,Part 1 宏观环境分析政策环境,地方细则力度总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期,市场反应,Part 1 宏观环境分析政策环境,多城市主要通过限涨目标及增加住宅供应手段来调节市场，总体未独立设定城市调控标准,市场反应,地方细则四大特征,特征1：普遍不设“自选动作 总体来看，与京、沪的“单身限购”不同，各二三线的细则相对“从简”，没有“自选动作”。在“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面，也是按部就班,特征2：完成“限涨”目标是重点 房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。,特征3：多地未涉及20%个税 对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。,特征4：引导房企增加普通住宅 通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求失衡，为价格上升埋下隐患。,虽然政策在一定程度低于预期力度，但仍然保持从严基调， 表现一，部分城市限购范围扩大，如“广东版”调控政策； 表现二，房价控制目标收紧； 表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。,Part 1 宏观环境分析政策环境,建设规模持续维持高水平，2013年开始进入大规模竣工并形成实际供应；但制度仍不完善，融资、建设的可持续性仍有待检验,保障房,影响方面：目前保障房开工面积核算标准调整为“1/3开挖基坑、1/3主体工程开建、1/3主体工程完成”，在真实流入商品房市场的量相对较小，对于商品房市场影响相对有限。 目前保障房诸多管理机制尚不成熟，包括进入及推出机制等，且保障房周边市政配套相对匮乏，造成对商品房实际影响较低。,PART 2 全国市场分析,土地市场 商品房市场 二手房市场 企业分析 趋势预判,土地市场,Part 2 全国市场分析,2013年1-2月，土地楼板价均处于一年来的高位，主要原因是近两个月一线城市成交较为火爆所致。 通常第一季度土地市场成交量在一年中处于低位，但与去年同期相比，今年1、2月土地成交同比均大幅攀升，反应出开年土地市场成交热度远远高于去年。 一方面，去年年末土地供应量大增，从而推升了年初的成交总量，另一方面，年初市场行情持续回暖，企业拿地积极性较高，也带动了成交量的上升。,全国重点城市经营性用地流标率走势图,全国30重点城市经营性用地成交价格月度情况,流标率：近三个月土地流标率低位徘徊 2013年1月，全国30重点城市的流标率为6.39%，2月，土地流标率为4.92%，较1月份回落，综合近一年来的走势来看，近3个月土地流标率都处于较低的区间，与去年同期近10%的土地流标率形成鲜明对比。,一线城市土地成交热度高，导致年初楼板价高位，近三月土地流标率低位，整体土地市场成交热度远高于去年同期,2013年1-3月，全国30重点城市经营性土地以0-5%低溢价率成交的地块占比有所下降，处于近一年以来的低点，但是底价成交依旧占据半壁江山。而高溢价地块占比较去年四季度有所回升，处于高位。溢价率处于5%-50%的中间段占比持续提升，总体来看，2013年前两月市场持续回暖，溢价成交占比已经超过30%。 溢价成交的地块大多分布在一线城市和二线省会城市，2012年特别是下半年，不少开发企业开始遭遇三四线楼市的供应过剩风险，返回供求关系相对均衡或紧俏的一二线城市拿地，溢价率持续提升对市场价格造成的影响，一增加了未来入市项目的成本，鉴于国家调控政策的持续，预计市场价格处在走平或者微涨，表明开发商开发收益或将进一步降低。,土地市场,溢价率：底价成交维持低位 ，溢价成交占比超三成，上半年依然是土地抄底好时机,Part 2 全国市场分析,2012年3月-2013年3月全国重点城市经营性用地溢价率分布情况,土地市场,Part 2 全国市场分析,各地频现拿地热,新开年土地市场旺销，各地地王现象重现，房企重新回归一线城市争夺地块，资金实力雄厚的大房企是夺地主角,商品房,Part 2 全国市场分析,商品房销售面积保持活跃态势，同比增长近五成 1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点； 住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长43.3%，商业营业用房销售面积下降1.4%。,国房景气指数大幅上升 1月国房景气指数与12年年末保持平稳，2月，全国房地产开发景气指数比去年12月份提高2.33点，比去年同期提高0.03点，不但延续了去年四季度以来整体上行的态势，且上行幅度明显加大。 今年以来，房地产行业回稳态势继续保持，市场活跃态势依旧。但从近期出台的国五条调控政策看，预计今后几个月房地产行业活跃势头将有所下降，国房景气指数上行幅度也将有所放缓。,商品房销售面积同比增长近五成，市场活跃，随着国五条出台，预计今后几个月房地产行业活跃势头将有所下降,Part 2 全国市场分析,房价：全国房价整体上行态势明显，一线城市领涨全国,商品房,从房价来看，全国房价整体上行态势明显。 1月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格指数环比下降的城市有10个，比上月增加2个；持平的城市有7个，比上月减少1个；环比上涨的城市有53个，比上月减少1个，涨幅均未超过2.2%。1月环比价格上涨城市数基本与去年12月一致，但涨幅较上月进一步上升，显示房价继续加速上行。一线城市房价环比涨幅位居全国前列 2月超九成城市房价环比上涨，下降的城市仅有1个（温州），比上月减少9个；持平城市有3个，比上月减少4个；环比上涨的城市有66个，比上月增加13个，涨幅均未超过3.1%。2月环比价格上涨城市数较1月大幅上升，占比超过九成，涨幅也进一步加大，显示房价全面上行趋势确立。,1月、2月新建商品住宅价格指数环比上涨和下降主要城市