第三章 房地产市场及其运行规律,本章内容：房地产市场的运行环境、影响因素与参与者，房地产市场结构、房地产市场细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的特性、功能，房地产市场周期循环，政府干预房地产市场的原则、手段和措施 重点问题： 房地产市场结构 房地产市场细分方式 反映和描述房地产市场状况的指标,第一节 房地产市场概述,一、房地产市场的概念 指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 二、房地产市场的运行环境 1.概念：指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。 2.分类：八大类,表3-1 房地产市场的运行环境及其影响因素,其中： 影响房地产市场发展的基本因素是：社会因素、经济因素、政策因素 社会因素包括：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量和状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等 经济因素包括：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等 政策因素包括：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和住房消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产税收政策等,金融业的发展,信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善,生产和工作方式的转变,三、影响房地产市场转变的社会经济力量,人文环境的变化,自然环境的变化,政治制度的变迁,四、房地产市场的参与者,消费者或买家,一、房地产市场结构 包括： 总量结构：分析开发和销售之间的数量结构关系，考察供求之间的总量差距。 区域结构：分析不同地区间房地产市场发育情况的差异和特征。 产品结构：考察不同物业类型之间的投资比例关系，分析产品结构布局的合理程度。 供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，判别供给档次和需求水平之间是否错位。 投资结构：分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。 租买结构：指当前使用的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。,二、房地产市场细分 （一）按地域范围细分 最常见是按城市划分 还可按省或自治区所辖的地域划分 （二）按房地产用途细分 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场,（三）按增量存量细分 分为三级市场 按增量存量方式划分 土地 房屋,一级市场土地使用权出让市场,二级市场土地转让、新建商品房租售市场,三级市场存量房地产交易市场,一级土地市场,二级土地市场,一级房屋市场（增量市场或一手房市场）,二级房屋市场（存量市场或二手房市场）,互动,（四）按交易形式细分 土地的交易 新建成的房地产产品交易 存量房屋的交易,土地买卖市场,土地租赁市场,土地抵押市场,销售（含预售）市场,租赁（含预租）市场,抵押市场,租赁市场,转让市场,抵押市场,保险市场,（五）按目标市场细分 按建造标准或价格水平 按目标市场的群体特征,低档物业市场 中低档物业市场 中档物业市场 中高档物业市场 高档物业市场,三、房地产市场指标,反映和描述房地产市场状况的指标，包括三种类型，即： 供给指标 需求指标 市场交易指标,（一）供给指标,（二）需求指标,（三）市场交易指标,第三节 房地产市场的特性与功能,一、房地产市场的特性 （一）市场供给的垄断性 在垄断的房地产市场中，开发企业倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，总体上将造成社会福利的损失。 （二）市场需求的广泛性和多样性 （三）市场交易的复杂性,（四）市场价格与位置密切相关 开发商品的不可移动性，使房地产价格与所处的地理位置关系极大。 人口的增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，使房地产价格总体呈向上波动趋势。 现实价格要考虑交易主体个别因素的影响。,（五）存在广泛的经济外部性 经济外部性：是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。 （六）市场信息的不对称性 信息不对称性：是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。,二、房地产市场的功能 （一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求变化,图3-1 销售和出租住宅需求变化示意图,（三）指导供给以适应需求的变化 引起房地产市场供给变化的原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件的变化,第四节 房地产市场的运行规律,一、房地产空间市场与房地产资本市场 房地产商品具有的消费品和投资品双重特征决定了房地产市场存在空间市场和资本市场两个层面。 （一）房地产空间市场 房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。 空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。 （二）房地产资产市场 房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，目的是获取投资收益。 房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源是新建的建筑物。,（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态 房地产空间市场和资产市场紧密联系 空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。 空间市场上的供给又是由资产市场决定的。 房地产市场存在一种均衡状态，在该状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。但均衡状态非常短暂，大部分时间市场处于不均衡状态，呈现向均衡状态回复，围绕均衡状态上下波动的趋势。,二、房地产市场的周期循环 （一）房地产周期循环的定义 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （二）房地产周期循环的原因 原因,供需因素的影响 市场信息不充分导致供需调整存在时滞 生产者与消费者心理因素的影响 政策因素的影响 政治冲击 制度因素的影响 生产时间落差、季节性调整、总体经济形势,（三）传统房地产周期理论的主要内容 主要内容： 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期。 在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。 房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异很微小。 房地产市场的一个运行周期包括的阶段：,扩张,缓慢,萧条,调节,复苏,再次扩张,（四）分析房地产周期运动的新观念 现代房地产周期研究认为： 经济扩张和创造就业不再是线性关系 就业机会增加与空间需求不再同比增长 经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去做预测。,（五）房地产市场的自然周期,（六）房地产市场的投资周期,房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，很少资本投向存量房地产，没有资本投入新项目的开发建设。,自然周期运动通过第一阶段，部分投资者回到市场中来，以低于重置成本的价格购买存量房地产的机会。自然周期第二阶段后半段，资本流量显著增加。,自然周期达到峰值并进入第三阶段时，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目，房地产市场流动性很高，之后当投资者认识到市场下滑时，会降低对投资的回报预期，降低购买存量房地产的出价，房地产市场流动性大大下降，自然周期进入第四阶段。,（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 房地产市场自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。,三、房地产泡沫与过热 （一）房地产泡沫及成因 泡沫：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。新帕尔格雷夫经济学辞典 房地产泡沫：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。,2.房地产泡沫的成因,土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因,金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂,（二）“过度开发”及诱因 1.房地产市场中过度开发的含义 房地产市场的过度开发也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 2.过度开发的诱因,开发商对市场预测的偏差,开发商之间的博弈,非理性行为以及开发资金的易得性,（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系 1.房地产泡沫和过度开发的区别,过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标,过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同,过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处的阶段不同,市场参与者的参与动机不同,2.房地产泡沫和过度开发的联系 若房地产市场处于周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆比较高，则开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延，这种情况下房地产泡沫较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多向房地产行业集中等现象。,（四）房地产泡沫的衡量 常用的衡量指标 实际价格/理论价格 房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格指数/居民消费价格指数 房价收入比 个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 房地产投资需求/房地产使用需求 由于房地产泡沫问题的复杂性，通常综合上述指标构造出房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。,第五节 政府对房地产市场的干预,一、政府干预房地产市场的必要性 （一）房地产市场失灵 房地产市场的垄断性特征，要求政府制定反垄断政策，以改善市场效率，平抑垄断价格。 房地产市场的外部性特征，需要政府通过税收、补贴外部性收益成本内部化的措施来提高市场效率。 房地产市场的严重信息不对称问题，要求政府建立实施有效的信息公开制度，提高市场透明度。,（二）住房问题和住房保障 住房兼具商品和公共品的双重属性，使得住房保障不仅是经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。 住房保障是社会保障体系中的一个部分，也是政府维护社会公平的重要职能。 几种典型的保障方式 政府直接建房（以英国、香港、新加坡为代表） 依靠政府财政优惠措施，鼓励非营利机构建房（以法国、瑞典、日本为代表） 对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式,（三）宏观经济周期循环 房地产业是重要的宏观经济调控的目标对象。房地产市场的运行要受到货币政策和财政政策的影响。 （四）房地产价格剧烈波动 房地产价格存在“繁荣与崩溃”规律，因此政府通过政策干预，以维护房地产市场价格的稳定。 （五）房地产市场非均衡 房地产市场的总量非均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给并存。 房地产市场的结构非均衡主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡。,二、政府干预房地产市场的手段 （一）土地供应政策 土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。 土地供应政策的核心是土地供应计划。 通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。保护的目的是更好地、可持续地满足需求。,个人住房抵押贷款价值比率的调整,居民购房支付能力,当前居民购房需求数量,房地产开发贷款利率、信