,项目总经理系列课程之 财税筹划讲解,目录,房地产主要税种一览表,地产会计核算,1地产会计核算与成本管理 2地产核算举例(现场演示),1、项目设立及取得阶段,见图 （1）项目设立一般形式 （2）特殊项目公司形式优劣及筹划 （3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划 （4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；,1、项目设立及取得阶段,读图 （5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响； （6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；,2、开发阶段,（1）项目开发阶段介绍 （2）前期成本合同订立对土地增值税影响 （3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理） （4）成本核算对象对所得及土增影响 （5）开发阶段的的测算 （6）基础设施与分摊 （7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理 （8）利息与资本化 （9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图,3、预售及销售阶段,（1）预售及销售介绍及会计处理 （2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发2006187号及国税函2010220号、所得税31号文件） （3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点） （4）项目备案登记规定及筹划 （5）核算提示 （6）收入税务检查重点（展开重点讲解）,房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？,中华人民共和国企业所得税法实施条例第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5。 第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 国税发200931号 第六条 “企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现” 判断：符合以上规定？,4、完工阶段,见图,房地产企业成本核算科目设计原则,1、管理需要原则（如预算、考核、成本需要） 2、科目设计一般遵寻原则（简化、可控制细化、不可控简化） 3、平行设计与交叉辅助核算（举例如用友、金蝶使用及过渡共有分类技巧）,成本对象确认与税负关系技巧,1、土地分摊方法使用与与税负 2、举使说明不同物业类型、有售有留常用方法,一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 二、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 （一）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除 （二）税务机关可核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知, （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （四）装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知,关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。,（200 ）土增鉴字 号 公司： 我们接受委托，于年月日至年月日，对贵公司 项目土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 （一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。 （三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。,土地增值税清算鉴证报告,二、鉴证结论经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核， 我们确认： 1.收入总额： 元；2.扣除项目金额： 元；3.增值额： 元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额： 元；7.已缴土地增值税税额： 元；8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。清算事项的具体情况详见附件。,开发产品完工清算鉴证报告书,鉴字（2010）第号 公司： 我们接受委托，对贵公司开发产品开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况进行了审核。我们审核时主要依据国税发200931号的规定及相关规定，并参照企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准则（试行）和开发产品（成本对象）完工清算鉴证业务指南，对贵公司提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的审核程序。 贵公司对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照房地产行业企业所得税有关规定，进行审核鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。 贵公司应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经过审查，贵公司开发产品完工清算实际销售与预售毛利额差异有关数据鉴证结果如下：,可售面积平方米； 已实现销售的可售面积平方米； 已销开发产品的销售收入元； 已销开发产品的计税成本元； 已销开发产品的毛利额元； 开发产品预售收入元； 开发产品预售毛利额元； 实际销售与预售毛利额差异元。 （现场讲解见资料）,计税成本管理,（1）会计成本核算 （2）计税成本特点 （3）权责发生制与合法凭证与计税成本协调 （4）不同会计核算处理优劣 （5）新规动向 （6）转回税款与转回利润区别协调,完工的成本处理、成本与配套计提,31号文件几项目计提 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,5、注销阶段,见图 （1）注销前房产处理 （2）注销售前其他资产处理 （3）往来特别是应付款处理 （4）资本公积影响 （5）发票处理 （6）营业税、土地增值税清算、企业所得税完工处理 （7）其他税金,几种典型案例点评,Thanks 感谢您的时间,北京朝阳公园路19号佳隆国际大厦A座5层 邮政编码:100125 电话：010-65390228 传真 : 010-65390198,