海外地产投资 海外房产投资海外地产投资 海外房产投资邦拓国际海外房产网：http:/bon-top.cn/(点击下面图片直接进入界面)海外房产投资调查近几年，中国人海外投资地产十分红火，温哥华、多伦多、伦敦、纽约、新加坡等地区都成为中国买家的热门区域，有数据就显示，中国买家占当地境外投资者的比例甚至达到了四成。不少跨国房产中介也都宣称海外买房不限贷、永久产权、自由买卖，然而投资海外房产，真的就是一本万利吗?我们记者在上海就采访了几位投资者，下面我们就来看看他们的海外炒房故事。近日上海举行的一个海外地产展示会上，记者见到了这位在澳大利亚悉尼已经有3套房的张先生，他每年都要参加好几次海外地产展示会。投资客张先生告诉记者，他首付很低，而且可以贷款最多可以贷到90%左右，这样的话我可以用很少的钱我就可以先把这套房子把它拿下。而李小姐可以算得上是一个地地道道的海外房产投资客，她选择的城市布里斯班也是中国买家比较热衷的城市之一。布里斯班投资客李小姐告诉记者，也就是我当时旅游去的第一个地方，我是在布里斯班买的，后来是去年的时候，有买过，买过第二套。有个统计，现在目前在温哥华、布里斯班，还有伦敦这三个城市，中国的买家，他们在当地叫做海外的买家，占的是20%-40%，而且是成为最大的海外买家。虽然近年来海外地产掀起一股投资热，然而海外投资购房真的是一本万利的买卖吗?吴女士一直非常关注海外地产项目，她告诉记者，目前很多海外项目价格都非常低廉，看上去极具诱惑力，像她近日关注的法国的一个村庄项目，整个村庄连同19座建筑物，包括泳池、马厩、网球场打包甩卖，以27.5万英镑，约合271万人民币的低价出售。不过吴女士却迟迟不敢出手，她告诉记者，周围很多朋友海外地产投资都失败了，而且还饱受养房和高额的税收的压力，想卖还找不到买家。吴女士告诉记者，它有好多税收也厉害的你投资你要去脱手的话，也会是一个蛮大的问题，因为他们那边人少，人不多，你房子再好，你没有人买你也是很麻烦的，有的人是说我不卖我就租，实际上租也是很困难的，并不是那么很简单的，然后你这个租金你要去收的话，有时候也是蛮罗嗦的，蛮麻烦的一件事。业内人士提示海外地产虽然看上去很美，但境外投资所存在的政治、政策、市场、汇率等风险必须正视。按照美国相关规定，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。一套20万美元的房子每年仅房产税就需要缴纳2400美元左右。新加坡房ERA新一代不动产公司总裁蔡奇告诉记者，你的税会比本地人高了一些，这些都是你必须要了解的。上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建告诉记者，有的城市在衰退过程当中，可能是因为人员流动性很大，分散掉了，流走了，所以居住人口减少，需求会减少，那么这样的话它的房价会下降，比如说在经济萧条的时候，底特律的汽车城，汽车产业都没有了，所以繁荣的汽车城市变成鬼城了，那么你说在鬼城的情况下房价还能保值增值吗?不可能的事情。蚂蚁搬家虚开账户海外购房非法转钱采访中我们了解到，海外房产投资近年来的确很热，而按照国家外汇管理局的规定，每个人每年境外用汇只能是5万美元，那么这些人是通过什么手段顺利把钱汇到国外购买到房产，这里面有没有违规操作呢?记者走访了上海多家银行，工作人员表示如果按个人年度用汇最多也就是5万美元的限额。不过这位工作人员也透露，如果资金量不是很大的话，可以通过组织亲戚朋友采取蚂蚁搬家的方式将资金转移到海外账户，满足国外购房的首付款要求。上海某银行柜台人员告诉记者，想办法把它分开来这样子，那你要40万块(美元)，你要8个人来，也不可能分两三家的啊，要多分几家的。还好是40万，不是很厉害。银行宣称可以进行这种隐晦的操作，而在一些海外投资公司，这种转移资金的方式就更加明目张胆了，记者了解到近年来美国房屋成交地段主要集中在纽约、加州等地，每年都有大批的资金通过购房的形式转移出境。在上海浦东的一家美国地产投资公司，当记者问到如何突破国家每年的汇款限制时，公司高级客户经理原本轻松的脸上闪过了一丝紧张的神情，沉默几秒后才谨慎地向记者介绍了一些可操作的灰色手法。上海某美国投资公司工作人员告诉记者，要么去香港，要么去美国，要么就是有外资银行可以直接在国内代开。汇丰、渣打啊都可以代开的，就在国内，去银行你说开香港账户他可以帮你开好。香港账户和美国账户是一样的，香港打钱没有外汇管制的，香港是金融开放区，不受大陆外汇管制的。这位投资公司的工作人员告诉我们，在香港开户是最常见的手法，利用香港的金融开放，不受大陆外汇管制的特点，对海外进行汇款，而且这种汇款是没有金额限制的，也就是说，如果在国内账户拥有美金资产，那么汇款到国外是非常容易的。上海某美国投资公司工作人员告诉记者，不是每年只能汇5万，而是每年只能换汇5万，换汇就是人民币换成美金，5万等值外币。电汇不是每人每年5万啊，电汇是一天就可以打10万啊，第二天可以打10万啊。(同一家)银行的客户经理并一定会让你汇，去别的银行去汇一下，多跑几家银行就结束了。见记者问得具体，该公司的销售主管随即也进入了会客室。这位主管说的更为直白，除了电汇，还可以选择地下钱庄转钱。上海某美国投资公司工作人员告诉记者，我可以这样操作，跟法律打擦边球，或者通过地下钱庄，帮您解决这个外汇的事情。还有一个是我们在比弗利山庄的一个建商，他本身在国内就有生意的，这个是你可以在国内给他人民币他可以接受的。资金就一次就解决了。就在记者与该公司主管短短的几十分钟谈话中，主管的手机就响了两三次，都是客户打来的。他告诉记者，近年来美国购房的热度并未减退，再加上人民币与美金兑换汇率的变化，购买美国房产更具吸引力，而这当中不乏一些洗钱者。上海某美国投资公司工作人员告诉记者，比如说一家美国房产公司，后面都是钱庄，那大家不需要买房，大家直接通过钱庄把钱打到美国账户上结束了，那实际上，等于说我们就是洗钱公司。上海某澳洲投资公司工作人员告诉记者，因为现在国内买海外房子的人太多了，那外汇局天天管的话也管不过来。看得出来，投资公司工作人员对于灰色渠道的操作都很谨慎，他们坦言这样的操作是有法律风险的。上海某澳洲投资公司工作人员告诉记者，曾经就是被别的公司有举报嘛，说到什么的(那别的公司是怎么知道的)这个很难说的，因为客户量是很大的，很难保证一两个是真是假，或者有一些什么不好的意图。上海某美国投资公司工作人员告诉记者，我不能把这个当成生意做，就是我的业务里面有一个，这个帮所有人去，这样操作的话就是犯法的。海外房产投资热点在哪里xx年国际豪宅市场价格普遍走强，预计今年仍将维持这种趋势。投资者可关注受超高资产净值人士青睐的区域，以及国内大型开发企业关注的重点城市。当然，中国香港地区、新加坡短期内可能会面临一定的风险，需要留意。文/本刊记者甄爱军海外房产仍受关注国内资本对海外房产的投资热情仍未消退。目前国内房地产市场虽然处于低迷时期，大多数房产销售顾问在挖空心思拉拢客户，但澳洲某楼盘的销售顾问张小姐不必为缺少客户而发愁，相反，因为咨询的人比较多而有些忙乱，让她遭遇到了幸福的烦恼。国际知名研究机构的跟踪监测结果，国内资本对海外房产的关注确实达到了相当高的程度。仲量联行在今年初发布的研究报告数据表明，xx年国内资本在海外房地产市场(仅限商业地产)投资总额已经达到76亿美元，同比增长124%。而在去年初，仲量联行曾乐观预测，xx年国内资本投资金额将达到50亿美元，事实证明，当时的乐观预测在火热的行情面前其实显得相当保守。仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏分析指出，预计xx年中国富裕买家对海外房地产市场的兴趣及其投资活动将持续增长，xx年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。国内资本对海外房产持续关注，也让国内知名房企找到了走出去的理由。今年初，绿地集团和万达集团相继宣布，分别在英国投资12亿英镑和近30亿英镑，用于房地产开发。而在此前，包括有碧桂园、恒大、万科等国内多个知名房企，也已经在海外投资了房产项目。国内的投资者对国内房企的投资行为给予了积极回应。数据显示，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘后，总销售额超过100亿元人民币，其中，中国客户占比接近30%。豪宅价格持续走高研究机构跟踪调查数据表明，国际豪宅价格持续走强，是吸引国内投资者关注的一大重要因素。国际房地产顾问机构莱坊(以下简称莱坊国际)通过对全球90个豪宅市场的价格走势跟踪调查显示，虽然xx年有包括多伦多、塞浦路斯、香港、巴黎等在内的35个城市豪宅价格出现下跌情形，占到调查城市的39%。但相对xx年近半数调查城市房价下跌情形，已有明显改善。xx年有20%的市场出现两位数的价格涨幅，如雅加达、奥克兰、巴厘岛等城市豪宅涨幅超过20%(具体可见表1)，而xx年仅有15%的市场价格上扬，而有近一半地区房价大跌。导致房价走高的原因多种多样，比如供需失衡、移民需求驱动，甚至包括国际避险资金涌入等。雅加达房价近年来持续维持快速上涨，其最大原因在于供应有限而需求强劲。新西兰的高端市场明显走强，除了当地经济增长明显这个主要因素之外，而包括来自亚洲国家的外来移民购房，也是一股不可小觑的力量。另外，原本受xx年金融危机影响而陷入低谷的欧洲市场，也出现了明显反弹迹象。都柏林，xx年房市增长初现端倪，到xx年房价已增长18%。导致德国房价猛涨的部分原因在于经济不稳的欧元区国家投资者转向德国寻求安全投资，以抵御欧元崩溃的现实可能性。监测数据表明，欧洲重点城市的市场，包括伦敦、摩纳哥和维也纳依然是热门城市，二手优质豪宅市场也有复苏迹象。主要的阿尔卑斯沿线市场可看到更强劲的复苏势头，夏蒙尼、韦尔比耶和格斯塔德的房价涨幅分别达8%、6%和3%。意属里维埃拉、阿尔加韦西部和主要英语国家的住宅市场也率先开始复苏。北美地区如美国的房价也持续增长，xx年洛杉矶、纽约和旧金山都取得两位数的增长速率。研究机构对xx年房价走势持乐观态度。莱坊国际预计，xx年国际豪宅市场价格将持续走强。表1xx国际城市豪宅价格涨幅(部分)排名城市所在地区涨幅(%)1雅加达亚太37.72奥克兰亚太28.83巴厘岛亚太224基督城亚太21.45都柏林欧洲17.56北京亚太17.17迪拜亚太178阿布扎比中东159广州亚太14.210洛杉矶北美1411多哈中东13.712东京亚太1313特拉维夫中东12.714圣保罗南美12.615曼谷亚太12.316纽约北美10.417旧金山北美10.418慕尼黑欧洲1019悉尼亚太9.320夏蒙尼欧洲8数据来源：莱坊国际图1xx年豪宅市场价格变化情况哪些城市值得投资人口和全球资金的流动，将会主导豪宅市场的走势。莱坊国际通过对全球城市调研结果表明，包括伦敦、纽约等在内的一流城市，将持续受到富裕阶层关注，从而成为最为值得投资的城市。据了解，莱坊国际通过经济活动、生活品质、知识和影响力以及政治权利等四个指标来对城市进行评估。结果表明，伦敦在xx年再次领先纽约而排在第一，成为大多数净资产超过3000万美元超高资产净值人士的首选居住地，紧随其后的是纽约、新加坡、中国香港等城市。调研结果显示，撇开伦敦和纽约，排名靠前的大多是亚洲城市，前十名里就有四个。预测到2024年，亚洲将有五个城市跻身前十。在区域层面，约翰内斯堡实力位居非洲之首，紧随其后的是开普敦。除了南非，非洲大陆的主要财富中心还有开罗、拉各