业态物业需求分析,目录,引言： 商业项目的常规建筑要求 1、精品类 1.1 精品零售 2、百货类 2.1 大型百货 2.2 运动 2.3 家居卖场 2.4 精品超市 3、餐饮类 3.1 快速餐饮 3.2 休闲餐饮 3.3 特色餐饮 3.4 大型餐饮 3.5 美食广场 4、休闲娱乐类 4.1 影院 4.2 电玩 4.3 健身 4.4 美体SPA 4.5 KTV 4.6 冰场 5、生活配套类 5.1 综合超市 5.2 便利店 5.3 银行 5.4 干洗店 5.5 美容美发 5.6 体检中心 5.7 快捷酒店,商业项目的常规建筑要求,一、承重要求,卖场区：500/ 仓库及收货区：1000/ 办公室：150-200/ 一般百货公司：350/,二、供电负荷的一般要求,商场照明：300KW（事故照明75 KW） 商场户外照明：30 KW 冷冻压缩机设备：250 KW（备用电250 KW） 生鲜设备：224 KW（备用62 KW） 商场空调通风：650 KW 家电区插座：26 KW 美食广场：86 KW（如肯德基、麦当劳250 KW） 商场排水设备：10 KW 商场弱电电源：20 KW（备用电20 KW）,商业项目的常规建筑要求,商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计，也是购物中心持续经营、利润最大化的基本保障之一。购物中心内容的经营户较多，购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划，形成错位经营，这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。,三、物业规划要求的实际意义,商业项目的常规建筑要求,四、物业需求要素,建筑要求,配套及技术要求,其他,营业时间、储藏室、租赁期限等,面积、楼层、层高 柱距、楼板承重、出入口、门前广场、中庭、卸货,给排水、供气、强电、暖通、电梯、店招与广告位、停车位,精品类,精品零售,选址：精品零售一般位于商业氛围较成熟、客流量较大、人气较旺的高档综合商场。 建筑要求：商店可见度强，格局规整，门面宽敞，橱窗及宽度具体指标需在建筑规划阶段与品牌进行沟通，根据不同城市的城市级别和市场情况确定物业需求；,1.1精品零售,百货类,新世界,大型百货 家居卖场 运动卖场 家电卖场 精品超市,百货物业需求,2.1大型百货百盛,2.1大型百货百盛,2.2家居卖场特力屋,2.2家居卖场特力屋,2.3运动类卖场迪卡侬,2.4家电类卖场苏宁电器,面积：3000平米以上 楼层：一层以上，地级市楼层不超过4层，县级市楼层不超过三层； 广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场和门前广场 设施：合格并正常使用的消防系统，合格并正常使用的供水供电系统，空调系统和扶梯、货梯。 经营方式：自营 楼板承重：350kg/平方米 供配电负荷：150W/平方米 硬件设施要求：要求提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施。,2.5精品超市BHG,2.5精品超市OLE,餐饮类,快速餐饮 休闲餐饮 特色餐饮 大型餐饮 美食广场,物业立店依据： 选址：在商务区域或繁华街市附近，餐饮类选址一般可考虑商务型餐饮类；大众型餐饮以家庭、个人消费为主，其选址可位于社区或便利性商业街市。 立店障碍：餐饮立店须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居无异议。餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，会提出设置疏散通道要求。 建筑要求：餐厅应具备厨房污水排放处理装置、油烟气排放通道、暖通等，还考虑到个性化装饰、布置及物业改造，停车场等相应需求。 租金承受：视地段、商圈确定租价； 租期：一般不少于三年。,餐饮类物业需求要点,面积：依据不同餐饮实际需求面积； 楼层：快速餐饮一般位于较低楼层，且通常采用“1+2”的形式； 特色、休闲各个楼层； 大型、美食广场较高或较低楼层； 层高：不同餐饮业态具有相关的最低层高的限制； 出入口：一般具备一个以上独立主入口；,给排水：供水需考量管径、水压及日供水量；厨房排水、卫生间排污管径一般要大于150mm；隔油池3-6m/8-10m； 供气：煤气、天然气供气量是否满足实际需求； 供电：每立方米供电量； 暖通：空调、新风、排风、排烟量,建筑要求,配套设施,3.1.1快速餐饮肯德基、麦当劳,3.1.1快速餐饮肯德基、麦当劳,3.1.2快速餐饮味千,3.1.3快速餐饮必胜客,3.1.3快速餐饮必胜客,3.2.1休闲餐饮星巴克,3.2.2休闲餐饮DQ,3.2.2休闲餐饮DQ,3.3.1特色餐饮豆捞坊,3.3.1特色餐饮豆捞坊,3.3.2特色餐饮禾绿,3.3.2特色餐饮禾绿,3.3.3特色餐饮权味,3.3.3特色餐饮权味,3.4.1大型餐饮金钱豹,3.4.1大型餐饮金钱豹,3.4.2大型餐饮苏浙汇,3.4.2大型餐饮苏浙汇,3.4.3大型餐饮海底捞,3.4.3大型餐饮海底捞,3.5美食广场大食代,休闲娱乐类,影院 电玩 健身 美体SPA KTV 冰场,4.1影院物业需求,4.1.1影院金逸,4.2电玩物业标准,1. 楼层净高要求3.5米以上，楼面承重350KG/平方米，供配电负荷150千瓦以上，不包括空调用电（有三相电，且满足我方最大额定功率）。 2. 柱距原则上最好不小于8.0米。要求有给排水.停车方便。 3. 正门至少提供2个主出入口；有足够的免费外立面广告位和免费停车位。 4. 每层有电动扶梯连接，地下车库与电玩城之间有竖向交通连接。 5. 满足大型娱乐场所消防标准要求，按消防法规定，所在建筑体中所处位置地面以上不能超过四层（含四层）、地面以下不能低于一层（落差10m），否则消防按高一级别要求。 6. 需求实用面积1000-3000平方米,同一楼层。物业单层商业面积10000平方米以上为佳。 7. 物业方能为场所营业至凌晨2点提供便利。 8. 物业必须为纯商业物业，外观形象好，可见度高，能审批作为娱乐行业营业使用。物业方能提供娱乐场所经营许可证为佳。 9. 物业须产权清晰，最好为单一业主，要有房产证明。,4.2.1电玩风云再起,4.3健身浩沙,4.4美体SPA美丽田园,4.5KTV,4.5.1量贩式KTV麦乐迪,4.6冰场冠军溜冰场,生活配套类,综合超市 便利店 银行 干洗店 美容美发 体检中心 快捷酒店,5.1综合超市整体物业需求,5.1综合超市整体物业需求,5.1.1综合超市,5.1.1综合超市,5.2便利店好的便利,5.3银行业态物业需求,5.4干洗店业态物业需求,5.5美容美发物业需求（基本物业需求）,5.6体检中心业态物业需求（基本物业需求）,5.7快捷酒店业态物业需求（基本物业需求）,