第十章 物业环境管理,第一节 环境和环境保护,一、环境 环境，针对主体而言，是指周围的地方，或者周围的情况与条件。它是包围某中心的事物或状态，以及影响中心事物发展的外部原因。 人类环境，是指人类赖以生存和发展的各种物质条件的总和，是为人类提供生存和发展的空间，以及其中可以直接或间接地影响人类生活的各种自然因素的总和。,通常将环境分类为自然环境和人工环境两类： 自然环境是指在地球的发展演化过程中自然形成、末受人类活动干预或只受人类轻微干预的环境(构成自然环境的 要素有空气、水、土壤、野生动植物、岩石、矿物、太阳辐射等。） 人工环境是指在自然环境的基础上经过人类改造或人类创造的、体现了人类文明的环境，是由人工建造的建筑物、附着物的总称，如水库、道路、绿化、物业小区等，属于人类发展活动创造的物质文明成果。,二、环境保护,环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障社会和环境的持续发展为目的，以保护和改善生态环境、防治环境问题为主要内容，而实施的行政的、经济的、法律的、规划的、科学技术的、工程的、宣传教育的各种措施和活动的总称。环境保护，一切旨在维护或改善环境质量的各种措施和活动的总称。,环境保护的宗旨：（1）保护和改善生态环境质量，保护人体健康，防 止人类在环境污染的有害影响下受到威胁；（2）合理利用自然资源，维护生态系统的平衡，以 保证自然资源的可持续利用和经济社会的可持 续发展。,三、物业环境,物业环境是指与业主和使用人生活和工作有关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件和外部变量因素的总和。,物业环境是一个复合交叉的统一体。表现在： （一）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。 硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和。即物业管理中所指的物业房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。 软环境是与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的、不可触知但可以感知的，能对人们的生活和工作施加一定影响的因素。（社区文化、文明、风气、风俗等）（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。 物业环境不仅包含自然物质要素，如空气、水、绿化等，也包含经济、政治、文化等社会要素，如环境管理、宣传教育、执法监督等。,四、物业环境的管理,（一）物业环境管理的涵义所谓物业环境管理，是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。旨在从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。,（二）物业环境管理的原则1. 以防为主，防治结合 防源、治污 2. 专业管理与业主和使用人参与管理相结合3. 环境保护与资源利用相结合4. 污染者承担相应责任5. 环境管理与精神文明建设相结合,第二节 物业（硬）环境管理的内容,主要包括: 污染防治 保洁管理 绿化管理等。 污染防治包括：大气污染的防治 水体污染的防治 固体废弃物污染的防治 噪声污染的防治,一、污染与污染防治,环境污染：废害物过量流入，超过环境容量（自净能力或生态系统的负载限额），导致环境质量下降或恶化的现象。 按污染物的形态，可分为废气、废水、固体废物、有毒化学品、放射性物质、噪声等。 污染源：向环境排放污染物或有害因素的设施、装置、地点或场所。,所谓污染防治，即控制污染源，减少治理污染物。 其实质就是控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。,二、大气污染与防治,（一）大气污染的原因 人类活动向大气中排放各种有毒、有害气体和尘烟等污染物，即二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉尘等的过量排放。,造成物业环境大气污染的主要原因是： （1）烧煤； （2）机动车尾气； （3）活动扬尘； （4） 不当燃烧以及燃放烟花爆竹等。,（二）大气污染防治的途径,1改变能源结构。 2禁止在物业辖区内焚烧能产生有毒有害气体和恶臭气体的物质 3严格控制辖区的工业生产向大气排放含有毒物质的废气和粉尘 4加强车辆管理、限制机动车辆驶入辖区，既能减少尾气排放量，又能减少噪声。 5在物业维修、装修时，尽量采取防止扬尘、噪声的措施。 6平整和硬化地面，减少扬尘。 7加强绿化 开墙造绿、立体建绿、层顶植绿、阳台种绿、见缝插绿、严格管绿。,三、水体污染与防治,（一）水体和水体污染 水体是指河流、湖泊、池塘、沼泽、海洋、地下水以及水库等水的积聚体。 城市中的生活饮用水二次供水设备，即储水设备和加压、净化设施，如水塔、水箱等，属于经过净化处理符合人体饮用标准的人工水体。 水体污染分两种情况： 过量排放造成水的物理、生化污染。 治病微生物污染。,（二）水体污染的种类及其危害性,1、病原体污染物。2、需氧物质污染物。 3、有毒化学物质。 第一类是重金属； 第二类是酚和氰； 第三类是有机氮化合物、有机氯化合物等。4、其他污染物质。,（三）水体污染防治的途径,1加强污水排放的控制 防止水体污染的主要措施： 严格控制工业和生活污水的任意排放。 加强对水体与污染源的巡回监测。 从制度和管理上控制随意排污和超标准排污现象。,2加强对已排污水的处理 污水处理的方法有： 物理处理法 化学处理法 物理化学法 生物处理法等,3、加强生活饮用水二次供水卫生管理 生活饮用水二次供水，是指通过储水设备和加压、净化设施，将自来水转供业主和使用人生活饮用的供水形式。,物业管理公司二次供水及其卫生管理职责：（1）指定专人负责二次供水设施的具体管理；（2）保证使用的各种净水、除垢、消毒材料符合 生活饮用水卫生标准；（3）每年度至少清洗水箱二次，并建立档案；（4）对净水设施视净水效果及进更换或者维护；（5） 配合卫生防疫机构抽检水样； （6）保持设施周围环境清扫保洁；（7） 采取必要的安全防范措施，对水箱加盖、加锁；（8） 对直接从事二次供水设施清洗消毒的工作人员， 必须每年体验一次，取得卫生行政部门统一发放 的健康合格证，方可上岗；（9） 禁止任何人毁坏二次供水设施以及进行污染二次 供水水质的行为。,四、固体废弃物污染与防治,（一）概述固体废弃物，通常是指生产、生活和其他活动中产生的，在一定的时间和地点不再需要而丢弃的固态、半固态或泥态物质。 工业型 按其来源和管理要求分为 两大类。 生活型,有害废弃物：具有毒性、易燃性、腐蚀性、反应性、放射性及含 有病源体的传染性的废弃物。 一般废弃物：非有害废弃物。 生活固体废弃物：即城市生活垃圾，是指居民生活、商业活动、市政维护、机关办公等产生的生活废物，如炊厨弃物，废纸、织物、家用杂具、玻璃陶瓷碎物、电器制品、废旧塑料制品、废交通工具、装修垃圾、煤灰渣、脏土及粪便等。 物业环境固体废弃物污染的重点： 加强业主和使用人生活垃圾管理。,（二）防治的基本原则,1全过程管理 即贯穿于从产生、排放、收集、输出、贮存、综合利用、处理到最终处置的全过程。 2实行“三化”。 “三化”即固体废弃物的减量化、资源化、无害化。减量化，是指控制固体废弃物产生的数量、种类和体积。 方法：压缩、破碎、焚烧等。资源化，是指对固体废弃物进行综合利用，使之转化为可利用的二次原料或再生资源。 如通过加工制成建筑材料； 通过分选回收利用工业原料； 通过焚烧和热解利用其热能； 通过发酵处理制成肥料、饲料等。无害化，是指对不能或暂时不能进行综合利用的固体废弃物采取安全的贮存、处理、处置措施，减少或减轻对环境和人体的健康的危害。如生活垃圾卫生土地填埋、安全土地填埋、以及放射性等有害废弃物的水泥固化、沥青固化等。,3集中防治与分散防治的相结合 在物业辖区中集中防治，是物业管理公司的职责。 分散防治，是业主和使用人应尽的义务。 集中防治办法：建设区域性的地下式隐蔽垃圾房、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。 分散防治办法：按有机、无机、有害三大类进行分类袋装，分别丢入绿、黄、红不同容器中。,（三）防治城市生活垃圾污染的有关法规规定,1按规定的地点、时间和有关要求，排放、倾倒生活垃圾和粪便； 垃圾箱（桶）应与生活垃圾产生量相适应，有密封、防蝇、防污水外流等防污染设施； 生活垃圾应及时清扫收集，统一运输和处理，做到日产日清； 生活垃圾应实行分类收集，逐步实现“三化”。 超标大件垃圾，不得随意投放。 6特殊垃圾按有关规定处理，不得混入生活垃圾之中。 7实行谁产谁负责的原则， “门前三包”等，对居民实行生活垃圾分类袋装化等。,五、噪声污染与防治,（一）概述 噪声一般是指那些人们不需要的、令人生厌的或对人类生活和工作有防碍的声音。 噪音不但取决于其频率、声强、声强级等物理性质，同时还与人的主观感受有关，因此是一种感觉公害。 所谓噪声污染，是指人类活动排放的环境噪声超过国家规定的分贝标准，妨碍人们工作、学习、生活和其他正常活动的现象。,我国城市区域环境噪声标准规定： 一般居住区和文教区的昼间噪声标准是50分贝，夜间为40分贝； 工业集中区昼间为65分贝，夜间为55分贝； 一般认为，40分贝是正常的环境声音。 长期工作在95分贝以上的噪声环境中，会导致很多问题。,（二）物业环境噪声的来源,1车辆交通噪声。2建筑施工噪声。3社会生活噪声。 商业设施噪声 主要包括 教育设施噪声 三类。 居民生活噪声,（三）物业环境噪声的控制,1禁止设立产生噪声污染的生产、经营项目。 2规定夜间不得作业的时间。 3禁止机动车、船在禁止鸣喇叭的区域内鸣叫。 4控制音响。,第三节 物业环境的保洁管理,一、保洁管理的涵义 保洁管理：是指物业管理公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。 现代保洁管理 =专业清洁 + 卫生 + 美观,二、保洁管理的实施原则,（一）扫防结合，以防为主从业主和使用人的基本素质、基本行为规范抓起。 其突破口，就是提高业主和使用人的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。,（二）执法必严，直接监督 物业管理公司应做到执法必严、直接监督。 凡是遇到有损物业环境的行为，都应不讲情面地对业主和使用人进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。 提倡“以法管理”，严格执行管理规定，当遇到业主和使用人的不卫生习惯和违约行为时，即进行劝阻、教育、直至处以罚款，久而久之，形成了整洁宜人的环境。,三、保洁管理的职责范围,（一）楼宇前后左右的公共地方。 即指物业辖区（楼）内的道路、空地、绿地等所有公共地方。 （二）楼宇上下空间的公共部位。 这是一个垂直的概念，即指楼宇一层到顶层屋面，包括楼梯、电梯间、大厅、天台等公共部位。 （三）物业辖区（楼）范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。,四、保洁管理的制度建设,（一）明确要求 处理生活垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照既定的工作流程，履行保洁的岗位责任等。 （二）规定标准 物业环境保洁的通用标准是“五无”：即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇孳生地、无“脏、乱、差”顽疾。 （三）计划安排 物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。 （四）定期检查 物业管理公司可将每日、每周、每月、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。,五、保洁管理的具体措施