,核心问题,第一章、大势把握 站在整个成都、新津的角度重新审视地块的核心价值、空 间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。 第二章、理念创新 形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。 第三章、策略设计 设计开发模式，解决“怎么做”的问题。 第四章、战略目标 项目前景，解决“达到什么目标”的问题 第五章、资源整合 设计商业模式，解决“谁来做”的问题。,第一章 大势把握,一、新津文化旅游产业背景 成都南大门水城新津，地处成都平原西南，天府之国腹地，县城距成 都30公里，距双流国际机场18公里，幅员面积331平方公里，人口29.66万。 新津旅游资源丰富，旅游资源结 构多元、内涵丰富，整体和局部相得 益彰，山水生态和人文历史在这里交 相辉映。 历年来的梨花节、龙舟会、河鲜 啤酒节和河鲜美食节大大提高了新津 的知名度与美誉度。商务、教育、交 流、疗养等在休闲旅游的框架下完成 概念重塑，高收入人群对放松、休闲、 舒适、健康的返璞归真式的旅游需求， 与新津的先天条件恰恰不谋而合，因 此赋予了新津发展高端旅游的可能性。,二、项目背景 秀美的山水风光，厚重的文化底蕴，内涵丰富的旅游资源，便利的交通 条件，极具特色的河鲜美食，使新津成为一个独具特色的旅游胜地。初步形 成的以美食娱乐、商务、购物、休闲度假为特色的都市观光产品和格局， 具有良好的发展基础和广阔的发展空间。 现代都市中以活跃的经济活动方式存在，集餐饮、休闲、娱乐、购物、 观光于一体的现代商业街区，不仅为投资商提供了一个良好的环境，更为广 大消费者提供了一个一站式消费的好去处，不仅可以成为新津的商业窗口和 会客厅,而且还能成为新津的城市名片，反映新津的城市形象。,第二章 理念创新,代表新津新城市形象的标志性项目 新津的第一城市客厅 新津的新名片 新津旅游开发区与老城区之间的超级粘合剂 它的辐射力不仅仅限于新津，而是大成都地区 它是现代化的特色商业中心，以餐饮娱乐为龙头，集休闲、购物、观光为一体 它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环的主题性区域,一、项目名称及区位 名称：水城新津渔人码头河鲜美食广场 区位：新津南河望江路滨河广场 名称释义 渔 人 码 头：渔人码头（或称渔夫码头），借势世界著名的旧金山渔人码头。 河 鲜 美 食：新津“黄辣丁”、“鱼头火锅”享誉省内外，明确表达“河鲜美食”“系 出名门”新津 广 场：都市化概念，群落的聚集区域，积聚人气的场所。 宣传广告语：中国河鲜之都,二、项目宗地情况及其分析 1、区位关系,新津县距成都市区37公里； 距西南航空港26公里； 与城南CBD无缝对接； 是成都向南发展的重要组成部分,2、项目区位 项目位于新津县大件路以西南角,新南桥桥头，与主城区隔河相望，同时属于政府规划的三大水城之-“时尚水城”范围之内。项目地经大件路到成都市区约38.7公里，经成雅、成乐高速公路到成都市区约44公里，距市区（图腾国际）2公里，距老君山3公里，距花舞人间2.9公里，距梨花溪5.1公里，距观音寺7.9公里，距纯阳观1.9公里。空间分布相互交融，点线面结合，容易进行线路组合。,3、政府规划 交通体系 新津县地处成都市中心城半小时经济圈范围内，西接康藏，南连眉嘉，交通便捷，四通八达。 新津县境内有成昆铁路、成雅高速公路、大件路、川藏路以及即将建设的城际高速铁路、成新蒲快速通道、货运大道、规划轻轨线等。 古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成南门户”之称，是成都南部重要的水陆交通枢纽。,4、规划布局 新津县委、县政府贯彻科学发展观，实施城乡统筹、“四位一体”的发展战略。 奋斗目标：“融入大都市、经济再翻番、领先三圈层”。 战略部署：工业强县、三产兴县、城建靓县。 市委、市政府表彰为“完成2007年工作目标任务先进单位”。 2008年开始实施“三大水城”工程。,5、产业结构 以农业为主导的传统模式。 结合新津自然景观资源，链接传统农业，发展旅游休闲度假。 通过对传统农业结构的现代化、市场化调整，释放出更多的经济元素，带动第三产业的快速发展。,6、新津水城规划结构 五津为脉：以五条河流为脉络, 上游挖湖造岛，中游梳理贯通，下游拦河筑坝。 一山为肺。 三城为心。 三大水城体系：时尚水城、风情水城、欢乐水城。,三 SWOT分析 优势： 1、区位交通条件较好，距成都仅30多公里，随着大件路、成新快速通道的建成，其区位优势将更加凸现。 2、“水城新津，成南门户”的定位，给新津带来前所未有的战略机遇和挑战，为本项目提供了良好的指导。 3、新津的水资源丰富，文化底蕴深厚，自然景观与人文景观空间分布相互交融，点面结合，容易进行线路组合，为进一步进行观光产品设计和开发提供了广阔空间。 4、新津的河鲜美食文化，经过不断的创新与发展，已经成为川菜王国中的一枝奇葩。 5、山水、农业、生态等旅游产品发展空间巨大。 6、传统水陆码头体现了新津本土文化的包容性和多元化。,劣势： 1、新津都市休闲旅游市场知名度较小，宣传力度有限，在大成都范围游客中知晓度低。 2、新津都市休闲旅游市场配套服务亟待完善，除了新津河鲜已形成初步概念外，没有别的形式进行补位，缺乏留客要素，难以产生旅游产业综合经济效益。 3、新津都市休闲旅游产品目前还处于较单一的阶段，缺乏文化体验、互动娱乐、休闲度假等方面的项目，且品位、档次有待提升。 4、特征不够鲜明，准确的定位和丰富的内涵没有透过一些具象的手法展示、表现出来。 5、项目地与老君山、花舞人间、梨花溪、观音寺、纯阳观等景区相距较远，因此很难形成合力。,机遇： 1、成都是国家城乡统筹建设试验区，为郊县旅游产业的发展提供了新机遇。 2、新津的都市休闲旅游业正呈蓬勃发展之势，配套也日臻完善，项目完全有条件 成为新津都市休闲旅游新兴热点，吸引大量的大成都消费者前往消费。 3、进入新的市场或新的细分市场，锁定有消费能力的中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群体。 4、摈弃传统商业街的单一项目经营，形成一站式的商务、休闲服务体系，正好迎 合成都人的消费习惯，避免以往出门消费而疲于奔波、劳师动众。 5、新津的经济领跑三圈层，人均收入高，有消费能力和消费需求。 6、本项目作为真正意义上的美食、旅游、购物、娱乐、休闲于一体的现代商业街区，将与新津现有的商业形态错位竞争、优势互补、良性发展，将成为新津具 有代表性的消费新天地，是新津打造“亲水休闲第一城”的一张名片。,威胁： 1、原有商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流。 2、新津在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性要求较高。 3、市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。 4、城市之间的横向对比与竞争日益激烈，都在以各种形式抢夺客源，一个普通的项目难以对消费者产生持续的吸引力，因此对战略思路、创意及运营能力的要求被拔高，特色街区有什么亮点？怎么样让人家记住？等问题的考量与把握是非常关键和重要的问题，因此项目难度增加。 5、项目地块体量偏小，缺乏规模效应，就这一个点的开发而不是一个区域的开发，且没有居住、商务、教育等资源进行配套，不能形成完整的生态体系，项目要做好的风险很大。,结论： 以水文化和渔文化为中心，以河鲜美食和水上娱乐、游乐为主要内容，整合现有旅游资源，规划打造餐饮休闲娱乐的产业集群，完善旅游交通、信息、服务、导识、环卫、水电等基础配套设施，充分发挥旅游资源集群优势、区位优势、生态环境和文化资源优势。通过统一规划、统一打造、统一营销、统一管理的方式，建设开发体现水城文化内涵的响亮品牌渔人码头河鲜美食广场。推进水文化与河鲜美食文化的完美结合，成为满足消费者需求的新载体。,四、项目构建理念 1、前瞻性： 2、高端化： 3、特色化： 4、精品化： 5、持续性： 6、生态化： 7、人文化： 8、包容性：,五、项目特征 1、文化性： 2、开放性： 3、体验性： 4、效益性：,六、项目定位 定位依据： 度假旅游的全面启动； 健康养生旅游的勃勃生机； 生态的旅游的可持续发展； 旅游产业化发展的趋势日益明显； 家庭休闲旅游的庞大市场； 商务会议旅游的高额回报； 团队活动专项旅游的扩张态势。,1、形象定位（核心形象）：水城新津渔人码头河鲜美食广场。新津的水文化形成了极具特色的渔猎文化，将强调参与、互动体验的近水、亲水、玩水的生态水文化与河鲜美食文化两大核心概念结合，水岸互动，形成新津独有的、专属的消费形态，塑造别的区域无法取代的核心竞争力。 2、业态定位：精品化的餐饮、休闲、娱乐、购物、观光产品。全新概念的经营消费场所，是在传统餐饮休闲娱乐项目基础上的提档升级。 3、功能定位：集餐饮、休闲、娱乐、购物、观光等功能于一身的休闲、文化、娱乐中心。“将休闲、体验进行到底”，深化旅游内涵，满足大众综合需求的“一站式”消费场所。 4、建筑风貌定位：仿古怀旧建筑，融合新旧时代气息。传承民族建筑精髓，弘扬中华历史文化：我们坚信只有民族的，才是世界的。,5、主题定位：渔人码头。将起源于旧金山的世界著名的渔人码头与南河滨河广场拟建的渔人码头相联，是一种绝妙的借力，并为两者“攀亲”预留了空间。 6、商家定位：项目定位中高端经营商家，引进知名度高的、有实力、有影响力的餐饮娱乐休闲品牌商家入驻，以保证产品及服务品质。 7、目标消费群体定位：精确锁定大成都自驾游市场（有车一族）和本地消费市场，年龄区间在20岁45岁之间的，注重5+2生活模式、追求个性生存状态的，有消费观念和消费能力的主流消费群体，当地消费与成都消费比例为60%：40%。 8、战略定位：完善和加强基础设施建设，以水文化和河鲜美食文化为依托，进一步挖掘和展示新津水文化和休闲文化内涵，整合当地优势资源，着力提升街区品牌和档次，加快餐饮、休闲、娱乐、购物、观光多元化发展与提档升级，做长、做强休闲产业链，做到形态、文态、业态融合统一，整体规划，统一打造，统一管理，建设一个具地方特色和新纪元生活文化的都市旅游景点，着力打造具有新津特色的都市休闲文化旅游产业。,七、项目开发内容 1、餐饮服务区：各类河鲜馆、中西式餐厅、火锅、茶舍、 咖啡厅等； 2、休闲及配套区：SPA、小型购物中心、酒店以及各种、 酒吧、KTV、演艺厅、会所、特色书店、特色商品等； 3、 亲水互动区：设置水上时尚运动、水上休闲、水上娱 乐、水上观光项目，引入趸船、游艇、快艇、各类儿童 游乐船等，同时设置小型嬉水池、小型锦鲤池、水上垂 钓区、木栈道、浮动码头； 4、 水城文化展示、体验长廊：打造充分体现新津的文化 特色，集中展示新津文化精粹的文化长廊，以水文化、 渔文化、码头文化为主，以儒释道文化、民俗文化、渔 人互动体验为辅的文化艺术带，以雕塑、版刻、浮雕等 方式，分段展现新津的各类特色文化，成为新津特色文 化的集中展示区； 5 、公共空间：文化、标志性景观，音乐休闲广场，观景 平台，街景小品，喷泉、瀑布，儿童游乐区，时尚运动 休闲小广场，户外草坪，花坛和休憩桌椅等； 6、 夜景打造：在原有灯光夜景的基础上，夜间水岸增添 光雕造景，使两岸的夜景在现有基础上更加绚丽多彩， 营造出浓郁的都市化氛围，体现出新津的文化、时尚、 动感。,第三章 策略设计,一、项目规划 1、现状图,2、总体构思,3、总平图,4、业态分布比例 餐饮：休闲娱乐：游乐：购物 40 ： 40 ： 10 ： 10,二、开发原则 1、坚持规划设计先行、统筹协调推进。 2、坚持科学合理定位、打造鲜明特色。 3、坚持注重建设细节、完善配套设施，强化服务功能。,三、设计原则 公共空间： 渔人码头的建筑设计充分考虑人与水与 生俱来的亲密关系，围绕自然、文化、生态 的原则，按照二十一世纪现代都市人的生活 方式、生活节奏、