提案前我们先在心底静静的思考一下： 作为一个理性的消费者，我们的居住向往是什么样的？,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,有人做过这样的描述： 清晨婉转的鸟鸣把耳朵叫醒，阳光沐浴下的一窗绿色把眼睛叫醒， 餐桌上的爱心早点把嘴巴叫醒，车轮轧着金黄落叶的愉悦行程把好心 情叫醒！ 余秋雨先生做过这样的描述： 这个庭院，不知怎么撞到了我心灵深处连自己也不大知道的某个 层面。这个层面好像并不是在我的有生之年培植起来的，而要早得多。 如果真有前世，那我一定来过这里，住过很久。我隐隐约约找到自己 了。 种种的有关房子、家、生活的描述无一例外地体现人们对理想中生活 的向往，一些零零碎碎的有关幸福、温馨、爱的表达和片段,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,目 录 第一章 市场研判 第二章 SWOT分析 第三章 项目定位 第四章 营销策略 第五章 VI 展示,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,第一章 市场研判,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,驻马店,驻马店市概况：,驻马店市位于河南省中南部，淮河、汉水两大水系上游，古为汝宁府地，交通要冲，因历史南来北往信使宦官在此驻驿歇马而得名。 驻马店于2000年建市，所辖九县一区，总人口836万，面积1.5万k，长江、陇兰两大横向经济带之间，开发潜力大，成为跨国公司眼中最具投资潜力的中国20个城市之一。,由于城市历史的原因，驻马店的房地产业起步较晚，商品房总量偏低，档次也参差不齐，整体居住水平品质不高。 然而随着城市的扩张和政府领导下的城镇化的脚步加快，驻马店市商品房的市场需求量急剧增长，一些具有战略眼光的开发商迅速把握契机，占领市场。 经过5年（20022007）房地产业的高速发展，开发水平大幅提高，现在的房地产也已经走向理性和品牌竞争，中高档楼盘渐成开发主流，产品差异缩小。,项目所在区域概况：,本项目位于天中山大道与练江大道交汇处，毗邻 森林公园和练江河，地块形状规整。交通便利，学校 林立。然而目前相对来说人流量较少，尚属待开发区域。,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,区 域：集中于北开发区与老城结合处及西区。 建筑类型：以小高层与高层为主。 建筑风格：以现代风格与欧式建筑为主。 建筑规划：建筑多为兵营式布局， 景观多以园林水景为主。,周边竞争楼盘概况：,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,户 型：以120左右的三房为主，80左右两房 为辅，50左右小户型比例增大。 价 格：老城区中高档次楼盘均价2500元/平方米，新城 区均价2850元/平方米。 产品配套：品牌电梯、智能化设施、会所、幼儿园、商业 街均被大规模楼盘采用，更加关注客户生活质 量。 建 材：生态、健康、环保型新科技材料被大量采用。,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,包 装：售楼部包装功能齐全，多以中档为主。 工地多以围墙广告为主。 销售人员：受过训练，接待热情，销售技巧一般。 营销渠道：以报纸、户外、电视广告为主。 推广方向：多以健康、生态或国际品质生活为主。 推广侧重：多以亲水、园林景观规划为主。 营销活动: 活动类型多样，但多以促销为主。,有半数消费者现居住在单位集资房或福利房中，居住面积低于120平米，且普遍对现住 所的品质感、户型、物业及设施配套感到不满。,消,费,者,居,住,现,状,消费者期望的住宅,120平米左右的三房一厅或三房两厅,总房款在30万以下,良好的社区配套、贴心的物业管家、 便利的公共交通、优美的小区环境。,低密度低容积率的多层和小高层,宗地位置： 位于天中山大道与练江大道交汇处，地块形状规整。 占地面积：41733.91平方米 建筑面积：134495.7平方米 绿地率：40.2 容积率：2.73 总户数：952,一期项目概况：,第二章 SWOT分析,项目SWOT分析,优势,威胁,劣势,机会,优势（Strengths） 1、小区周边道路系统宽阔发达，周围3路公交（8、16、17） 通往城市四面八方，交通十分便捷。 2、本地块较为方正，易于规划布局，且地块周边多为低层建 筑，也较易于拆迁规划。 3、项目规模优势，并且本地块与其他待开发地块在同一区域， 易形成规模成片开发，提高西区在驻马店的形象和影响力。,我们项目的靓点： 1、位于驻马店两大水系之一练江河畔，毗邻驻马 店市森林公园，空气质量高、绿化氛围好； 2、政府北移西扩的城市规划下，西区成为市政改 造重点区域，新火车、客运站将在此建立，升值 潜力巨大。 3、学校林立，并有两所新校亦要在此建校，文化 氛围浓厚文化、教育资源丰富，人文环境易提高。,4、以项目为圆心，半径1500米内，精彩配套尽在掌握中。,离尘不离城,市政区域配套 购 物： 爱家量贩、华联生活广场、农贸市场、 西亚德裕超市、乐山商场、富丽商场 文化教育： 幼儿园：天中幼儿园、安吉尔幼儿园； 小学：市二小、第十一小学、奥林匹克学校、市六小 中学：市育才综合高中、市艺术职业中专、 二中、一中、第 一高级中学； 高校：电大、教育学院、经贸干校、市党校。,医疗卫生： 橡林卫生院、市中医院、爱婴医院、 市中心医院、沿溪外科、风湿病慈善医院、 康复医院、市电力医院、武装医院、市三院。 金融、邮政服务： 小区域内文明大道上的农村信用联社与建行； 解放路上金融、邮政设施丰富。,休闲娱乐服务设施： 森林公园、新世纪广场、置地公园、南海公园、 练江河公园（在建）、亚龙湾洗浴、建苑大酒店、 金都大酒店、中原大酒店、西园宾馆等 行政机关： 地方税务局、地税所、日报社、气象局、市委、市政府、 市人大、市政协、公安局、武装部、人防检查大队、 房管局、武装部、军分区等,劣势（Weaknesses） 1、西区目前尚在开发建设过程中，人流量较小。 2、外来人口、周边私人商住房与厂房较多，鱼龙混杂， 市容脏乱，治安堪忧。 3、天中山大道与练江大道机动车多，噪音废气污染不 容忽视。,机会（Opportunities ） 1、老城区内缺乏真正的中高档住宅。 2、市政“北扩西移”的城市规划有利本项目推广，提 高了本案的竞争力。 3、驻马店市开发商整体发展水平不高，多属概念炒作 产品一般，为公司品牌创立、物业管理等诸方面的提 高预留了空间。 4、通过对目标客户消费观念的引导，按揭贷款政策的 推广，都将是本项目发展的最大潜在机会。,威胁（Threats） 1、政府主导区域新城区的开发建设，使得市民及政府人员多向此迁移，并且有大量房产项目已抢先入市，引走部分目标客户。 2、本地区房价普遍较低，对本案价值提升压力较大 3、本市由于集资建房占有相当比例，分流了部分有效客户。 4、城市西区的扩张，将会有大量的闲置土地，潜在竞争力大。 5、国家宏观政策的威胁。,第三章 项目定位,中国房地产业风云迭起，市场竞争如火如荼。开发商 在求生存中谋发展；购房者在眼花缭乱的广告中决断,房地 产企业新生与成长并存，成长与衰老同步。在房地产项目 同质化现象越来越严重的今天，更需要张扬个性；在市场 风云变幻的时代，要抢占先机，需凭策略开创楼市营销的 制高点。,基于以上项目所在环境及自身条件的梳理， 我们定位取向如下,项目区域定位 城市居住 生活之巅,项目产品定位 中高端产品,目标人群定位,驻马店市中高收入群体,金字塔客户群,他们是城市中有地位、有权利、有知识、 有财富的上流阶层,这个群体形态丰富，总体在各个领域保持着领先的角色,他们是最普遍的一个群体，负担较重，兢兢业业辛勤劳作,高端,高收入人群,中高收入人群,中档收入人群,低 收 入 人 群,政府机关、企事业单位管理层： 目前这部分人，收入稳定并有较高文化修养的管理人士且具备购房能力。目前大多居住在公房内。寄于对高品质生活的追求，为子女购房和投资等种种需求考虑，本案的独特气质和巨大的物业保值增值功能，有助于投其所好，激起他们的兴趣！,中大型企业管理者、个体经营者、小企业主： 这部分消费者在驻马店市居住多年，有一定积蓄，事业逐渐稳定，经历了首次置业，逐渐注重周边环境，尤其是生活便利性，重视对下一代的教育，有二次置业的强烈愿望，期望使用功能齐全，生活品质相对较高的居所。,县区部分富裕人士： 这部分消费者虽学历、知识涵养不多，但喜欢炫耀，生活较铺张，虚荣心强，进城买房无疑成为他们体现人生价值最好的方式。 但正由于其“暴发”，因此社会地位并不高，故他们“望子成龙”的心愿比其他阶层人士更强烈，更会为子女的教育一掷千金。本案教育资源方面的便利也较能吸引其眼光！,政府机关普通职工、企业白领： 收入中等，有一定积蓄，具有首期支付能力，绝大多数为首次置业，迫切希望拥有自己的居所，有一定学历，崇尚精品生活，消费房型以选择二房为主；,推广主题定位 50万平米国际风情生活城 制造一座城市的向往,为什么定位为国际风情生活城？ 理想中的国际化的生活的标准是什么？ 我们拿什么来榜样驿城?,国际化居住十大标准,规划超前化 以提高业主的生活素质、创造更高层次的生活模式为出发点、进行住宅造型和总体规划；提高、扩充现行规划设计标准，充分满足未来的生活需求；,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,户型合理化 间隔、开间舒适合理，充分考虑居住者的使用需求和心理需求；结构设计合理、房无凸柱，主要活动空间隐梁隐柱，视觉空间完整，实用性好；室内设计细致入微，家居生活舒适方便；,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,建筑艺术化 建筑造型优美动人，不但满足住宅的功能使用要求，同时注重给人以美的享受，充分体现建筑的个性和地域性：遵守关于“文化是历史的沉淀，它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营销和市民行为具有潜移默化的影响，是城市和建筑的灵魂。”的原则，倡导追求经得起历史考验的建筑艺术；,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,质量标准化 工程、设计充分符合国家颁发的有关标准；动静分区合理，触、视觉舒适，通风采光良好，做到安全、舒适、方便、提高健康生活的标准；,建材环保化 建筑材料适应时代潮流，符合环保标准，避免对环境、人体的危害；积极采用新设备、新技术，设计科学合理，减少对资源的浪费，尽量循环利用宝贵资源；,配套完善化 服从政府在教育、生活等各方面的市政配套要求，严格按城市规划要求进行开发建筑；细致入微的观察和理解业主的生活需求，筹划多层次的、不同规模的商业服务网点，建立多个公平、良性、具有竞争活动力的生活商业环境；建立小区专营会所及客户服务中心，为业主提供更贴近、更自然、更舒心的生活、休憩、娱乐服务；,服务酒店化 物业管理强化其行业标准性管理内容，如保安、卫生及房屋、小区维护与更新；满足个性化服务的需求，针对业主在物质和精神方面的需求，细化服务内容，建立公平、健康开放的服务体系；,环境公园化 融合工作和生活的对立，在居住环境建设中，成功实现园林化：提出居住环境公园化，使住宅社区成为环境优美、休养身心、激发人生理想之地；,生活科技化 在设计建设中，自觉运用成熟的现代科技技术来释放居民的多层次生活空间，提高居民生活质量；同时也意味着科技的生活化、人性化，即运用成熟的技术手段服务社区、家庭和个人；提高小区智能化标准；比如背景音乐系统、小区降雾系统：,社区人性化 社区的人性化是终级目标，在科学发达、人类社会经济、科技日趋一体化的今天，高度弘扬建筑以人为本的理念，通过理想的住宅设计实现对人的终身的关怀。,由以上的分析可以看出我们在倡导“国际化居住标准”的同时，倡导的更是一种独具国际风情的生活方式，下面看看我们怎么领导这种生活方式：,第四章 营销策略,第一步： 明确目标、制定战略,明确我们的目的： 彰显品牌实力、建立福华地产的品牌知名度 解决理念、知名度、文化格调的价值系统营建 在众多知名项目中必须寻求