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【 I 期 商 业 调整 】,I期邻里中心商业功能定位 I期商业业态调整方案,万科东丽湖第二阶段 整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位,【 本 阶 段 工 作 重 点 】,典型大盘案例研究 整体项目各期商业定位梳理 二期7000平米商业定位及产品规划设计建议 一期邻里中心商业业态调整建议,第二阶段汇报思路,【 大盘商业业态对比研究 】,大盘商业业态研究 祁福新村 华南星河湾 锦绣香江 深圳万科城 北京国美第一城 大盘商业对比分析,项目概况,祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”美誉; 占地7500亩,自1991年破土动工,已投资近160亿元,开发6000多亩,建成售出住宅近3万套; 目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人入住,到完全开发完毕入住人口将达15万人; 项目北距广州市中心18公里,东距广州大学城17.8公里,广州新城20公里,西到佛山老城18公里,佛山新城10.8公里,均处在45分钟出行通勤范围内。 建汽车总站,多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。 24小时专线往返广州。广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288,番禺公交有1,13,15,市广路锦信巴士,祈福地铁口接驳线10A,10B,公交车288路和番禺公交车13路、15路等。,郊区大盘,开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利,大盘商业业态研究祁福新城,项目规划,以多层洋房为主,辅以别墅和高层,是典型的中低密度大盘。 产品主要有四种: 联排、独栋别墅:湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园; 4-5层多层洋房:旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居; 6层半山洋房:月明轩、山泉居; 18-36层高层住宅:天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。,产品分析,注:数据来源:满堂红二手房交易,项目总体以多层洋房为主,辅以别墅和高层,随着时间发展户型面积逐渐变大,大盘商业业态研究祁福新城,开发模式,1991年祈福新村开始开发,首期定为中低密度、高性价比郊区大盘,“香港村”的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住; 随着项目知名度的提高,项目适时推出高端独栋别墅,提升项目档次,提高经济收益,吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。 随着广州城市“南拓”,地铁3号线修通,祈福新村纳入广州城市住宅范围,项目推出高层住宅,吸引在广州工作的高级白领,达到项目价值的更大提升。,大盘商业业态研究祁福新城,大盘商业业态研究祁福新城,概况,整盘面积:500万平米 商业面积:8万平米 商业配比:2% 商业操作:统一规划,带租约销售 商业格局关键词:沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类,花园:为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要,在屋村不同地点设置了2个大公园,数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园; 人工湖:占地600亩,提供各种水上活动中心,内部环岛内设置高尔夫球场; 千色园:占地300亩,投资1500万元,集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园,内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡还有青青小农庄、趣致畜牧园等。 山顶公园:小区内有一座山,全长2.5公里,山上设有亭台,住户可爬山、游公园,也可赏月。,生态健身主题,前期定位为郊区度假低密度住宅,配套多以休闲、生态和健身为主,大盘商业业态研究祁福新城,项目配套,祈福新村各项生活、教育配套包括: 教育:祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院(大专制); 国家三甲国际JCI认证医院:祈福医院,以中西医及自然疗法精华相结合为特色; 亚洲社区最大度假俱乐部:8万平方米酒店度假俱乐部 主题俱乐部:水上俱乐部、文化俱乐部,设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等; 小区独立会所:天湖会所、半山会所; 其他:大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。,祈福新村度假俱乐部的设施: 孩童类:夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园; 文化类:雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室; 商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备; 餐饮类:越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆; 休闲类:知己吧(上网酒吧)、奥斯卡影院; 运动类:潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆; 健康类:室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。,整个项目向城市化住宅转型,配套多以生活配套为主,引入教育产业和医院,大盘商业业态研究祁福新城,大盘业态研究祁福新城,生活配套,银行 邮局 派出所 消防局,超市 肉菜市场 快餐店 凉茶铺,商场 酒廊 盲人按摩 汽车美容,大盘业态研究祁福新城,综合配套学校,一条龙教育服务 Kindergarten through University祈 福 新 邨 斥 资 3 亿 元 创 立 了 祈 福 英 语 实 验 学 校 及 祈 福 新 邨 学 校 2 所 高 质 素 学 校 , 并 与 广 州 工 业 大 学 联 合 开 办 祈 福 学 院 , 开 设 旅 游 酒 店 管 理 、 会 计 学 两 个 本 科 与 工 民 用 建 筑 一 个 专 科, 祈 福 是 全 国 唯 一 拥 有 大 学 教 育 的 屋 邨, 提 供 由 幼 儿 园 至 大 学 的 一 条 龙 优 质 教 育 服 务 。,大盘业态研究祁福新城,综合配套医院,全国唯一一家通过国际JCI认证, 2003年香港最信赖的中国内地医疗机构 世界级大型综合医院 自然疗法中心 社区医护服务中心 健康检查套餐,大盘业态研究祁福新城,综合配套食街,30多间食肆 各省的正宗地道特色小吃,由番禺 、澳门 、中山 、 顺德 、潮州 、上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、东北 、蒙古 等 一般小菜十多元 ,大众消费 ,价 廉 物 美 。,大盘业态研究祁福新城,综合配套租赁服务,代 甄 选 租 客 , 监 管 房 代 安 排 维 修 及 报 价 代 办 签 约 及 楼 宇 交 收 手 续 代 办 水 、 电 、 电 话 费 之 核 数 及 交 接 代 收 租 及 追 租 , 并 代 发 租 金 收 据,大盘业态研究祁福新城,综合配套居民俱乐部,居民专利会藉 Residents Club俱 乐 部 分 别 成 立 长 者 同 乐 会 妇 女 会 儿 童 会 每 月 定 期 举 办 各 类 型 活 动 , 例 如 生 日 会 、 旅 游 、 参 观 、 兴 趣 班 、 专 题 讲 座 等 , 并 为 会 员 提 供 专 用 活 动 场 地 、 租 用 设 施 折 扣 、 商 铺 购 物 折 扣 和 免 费 身 体 健 康 检 查 等 优 惠 。,大盘业态研究祁福新城,综合配套高级休闲会所,祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) 经营面积8万平方米 耗资3.5亿元,全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人 提供50多项新颖的娱乐消闲设施,大盘业态研究祁福新城,综合配套千色园,占地1.8万平方米,是 亲 子 共 聚 的 欢 乐 天 地 结合艺术 、娱乐 、益智及康体等特点 , 每个设施都各具特色 如千色堡 、龟兔竞赛场 、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶舞轩 、 百鸟湖、水晶宫乐园等,大盘业态研究祁福新城,综合配套农庄创意坊,占 地 一 百 多 亩 百 果 园 、 畜 牧 园 、 骑 马 场 、 自 助 耕 种 区 、 鱼 塘 、 无 土 种 植 场 及 生 态 园 学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆 浆 农 具 展 览 馆、农 庄 土 特 产 店 和 美 食 亭,大盘商业业态研究祁福新城,功能分区,食 街,高 级 休 闲 会 所,农 庄,祁 福 湖,千 色 园,郊 野 公 园,医 院,学 校,租 赁 服 务,生 活 配 套,居 民 俱 乐 部,区域配套,创意休闲配套,具体地址:深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面 占地面积:约39.7万平方米 建筑面积:约43.7万平方米 总商业面积:3.5万平方米 容 积 率:1.1 开发分期:6期 开发时间:4年 上市时间:2004年10月 总户数:约4000户 开发节奏:目前一、二、三期已售完,四期别墅热销中,四期高层2008年预售,项目概况,坂雪岗开科技区周边的居住配套,商业面积占总供应面积8%,商业配套辐射周边,大盘业态研究深圳万科城,开发模式,深圳坂田片区以工业为主,区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家,华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户; 在万科城置业的人群,一般都是周边企业的高级白领人士,特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。,坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主,大盘业态研究深圳万科城,大盘业态研究深圳万科城,商业街,精品小物件,餐饮类,社区类商业,大盘业态研究深圳万科城,社区类商业,经营业态:银行、邮局、移动/联通营业厅、票务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等,大盘业态研究深圳万科城,餐饮街,中餐:川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等 外餐:印度餐厅,大盘业态研究深圳万科城,精品小物件,服饰类:鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品 家居类:窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等,位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸,由广州宏宇房地产有限公司开发 占地面积80公顷,建筑面积120万平方米,容积率1.5 分期数:2001.4开盘,现在做到第五期 配套:番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店 价格:2001.4开盘时为4000元/平方米,而现在第五期已涨至最高价22000元/平方米,项目概况,大盘业态研究华南星河湾,开发模式,白金五星级酒店配套、社区精品园林绿化提升了项目整体品质,使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时,也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房; 适量的教育、社区商业配套满足业主基本生活要求。,大盘业态研究华南星河湾,大盘业态研究华南星河湾,商业内街,药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主,满足业主基本生活需要。,园林特色,1.83 公里中国骑江实木观光休闲大道; 2个全天侯桥底休闲公园; 一江两河四湖六大泳池,沿江、销售中心、会所、第一组团、桥底公园、海岛式游泳池六大水系; 六大异域风情水景园林社区,向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。,社区绿化环境的精致化,提升项目的整体品质,吸引相对高端人群前来居住,大盘业态研究华南星河湾,大盘业态研究锦绣香江,整盘面积:123万m2 商业体量:4.8万m2 商业配比:4% 住宅关键词:独栋、联排、花园洋房、小高层等低密度社区 商业关键词:小体量、多中心、各档次、街区式,概况,大盘业态研究锦绣香江,功能分区,豪华会所,商业街,社区配套,设置在以独栋和联排为主的别墅区,设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区,设置在高层和小高层为主的高密度住宅区,大盘业态研究锦绣香江,社区服务中心,建筑形式:沿街住宅底商 业态:银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等,大盘业态研究锦绣香江,商业街,餐饮:中西餐、花园餐厅、商务餐、咖啡酒吧、书吧、茶秀等 精品店:服饰、家居、花店、礼品店、汽车饰品等 购物类: 宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器 医疗保健:SPA、按摩、健身,大盘业态研究锦绣香江,豪华会所,幼儿园,娱乐、休闲、餐饮、商务、康体于一体 中餐厅、湖边咖啡厅、健
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