房地产产品细分,Pulte Homes 的客户细分：首次置业、首次换房、二次换房、活跃 长者四大版块。,缘起：万科的标杆,1、首次置业,1.1 边角料、烂尾楼、城中村,1.2 专业化的小户型产品,原因：中国社会由基本居住型向享受居住型过渡，Y代人取代X代 人成为消费主力。,人口年龄金字塔图,Y代人第一次购房导致了专业化小户型的产生。发展中国家 小户型比较普遍，小户型保证了人最基本的尊严。,1.3 廉租房,万科中低收入住宅,万科中低收入住宅,万科中低收入住宅,2.1 DINK住宅 丁克：Double Income And No Kids。 DINK住宅特点： 居住与工作功能叠合，所以设备的重要性如下排列： 电脑网络家具电视音响； 妇女地位提高和两性关系重新定位 住宅空间新的使用情况和安排决策 书房功能得以延伸 客厅功能弱化 完善的配套服务,当信息革命发生后，家庭重新又获得了生产职能，产生了 DINK住宅、LOFT住宅、SOHO住宅等新生事物。,2、首次换房,2.2 LOFT住宅 LOFT：指位于工厂、仓库或其他商业或工业建筑物上层的巨 大而通常未间隔开的楼层，或是在建筑屋顶下的巨大 空间。,层高：高度高，不同于公寓的局促感，俯仰间产生 感悟。,空间：空间大，不同于普通住宅的尺寸，通过分隔，产生 巨大而沉静的空间，找寻个性的自由。,光线：充足，顶天立地，实现建筑与空间的对话。,质感：粗糙的混凝土、砖，表现特有的肌理，纵横交错 的管线，高大的拱券，厚重的钢桁架，带来新的 视觉冲击。,华侨城 LOFT,华侨城 LOFT,华侨城 LOFT,2.3 SOHO住宅,律师公寓,律师公寓,设计者私宅,艺术家寓所,艺术家寓所,艺术家寓所,艺术家寓所,音乐家的房子,音乐家的房子,音乐家的房子,残疾人书房（库哈斯）,残疾人书房（库哈斯）,创意人圈层结构,2.4 创意人群与酷地理 创意人群： （产业）,酷地理： 充满生气的街坊生活 （空间） 住家附近的户外休闲 最新潮的文化艺术,深圳大芬村,北京 798工厂,外观,北京 798工厂,标志及涂鸦,北京 798工厂,商铺及商品,北京 798工厂,展览,北京 798工厂,作品,北京 798工厂,室内环境,北京 798工厂,另类作品1,北京 798工厂,另类作品2,3、二次换房：集合住宅、Town house、别墅,3.1 集合住宅居者有其屋,3.1.2 集合住宅的面积 西方国家的经验表明，住宅的面积、房型规模并非与经济发 展、生活水平呈线性关系，最终会在舒适与实用之间找到一个平 衡点。 世界上最多的户型：三房两厅两卫一厨（3LDKS）,对“三大一小”及住宅面积的思考 三大一小：大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。 问题：户型与居住模式相矛盾、客厅面积浪费、客厅与卧室比 例失调。 原因：客厅的变化 客厅看电视时间减少，电视数量增加，可以在卧室 看。 家庭聚会减少，聚会由家居转向社会，由客厅转向 餐厅。 客厅使用人数减少。 卧室的变化 卧室里增加了电视、网络。 卧室里配卫生间、储物间、衣帽间。,“空中四合院”户型,3.1.3 集合住宅的户型 家庭与住宅的周期：家庭从组合到解体为30年60年， 住宅适应的使用周期为58年， 不同的家庭结构，在不同的家庭阶段，需要不同的住宅。 住宅要有适应性，如模糊空间：,水平的模糊空间： 起居型：儿童房、书房、阳光房。 辅助型：衣帽间、工人房、储藏室。,垂直的模糊空间：,垂直的模糊空间：,3.1.4 集合住宅与科技 3.1.4.1 研究证明：一幢建筑的建造费用、维护费用、运营费用之比 为1：5：200。 中国房地产建设基本上是粗放型，按国际标准，当科技进步对 产业的贡献率超过50时，视为集约内涵型发展，目前科技进步对 房地产业发展的贡献率不到30，甚至低于农业的40。同时，房 地产建设工业化程度低，深圳目前混凝土结构房地产的建设周期约 为12个月，而发达国家为3个月，甚至1个月；深圳建筑工人平均劳 动生产率约为30m2/人年，发达国家为150m2/人年。,MOMA：纽约现代艺术博物馆（Museum of Modern Art）,万国城MOMA共有三期（MOMA . POP MOMA . DANCE MOMA） 前两期已售罄，第三期正在设计中。,MOMA在居住建筑中采用了十大核心技术： 恒湿顶棚柔和辐射冷暖系统 恒湿全置换新风系统 外墙优化系统 外遮阳及窗优化系统 屋面优化系统 厨房及排水优化系统 防噪声优化系统 中央除尘优化系统 智能化电梯系统 水处理优化系统,3.1.4.2 医学研究证明：室内温度20260C是人体最舒适的温度范围。,建筑中采暖、空调、通风能耗约占总能耗的2/3。,外墙系统：外墙外保温,外窗：外窗引起的热损失约占建筑热损失的5060，主要 有两个途径：一是窗户包括窗框和玻璃的传热；二是 窗户缝隙的传热。解决办法：一是通过窗户加层，采 用传热系数较小的框料以及阻断热桥等，另一方面通 过窗户制作安装精密、加安密封条等。MOMA采用 断桥铝合金窗LOW-E中空镀膜玻璃。,外遮阳：与内遮阳相比，外遮阳可使能耗降低8388。外 遮阳可以形成丰富的光影变化，丰富了城市立面。,辐射比对流有效。 建筑层高3m，房间净高2.75m，楼板厚度为250mm，楼板中 埋直径1620mm的水管，间距在200300mm之间，冬天在水管 中注入28300C的热水，夏天注入18200C的冷水，透过混凝土 楼板散热和吸热，再以柔和的辐射方式使室内温度受控，达到冬 天不低于200C，夏天不高于260C。 优点：（1）系统能自动调节室内温度。 （2）辐射采暖和制冷效率高，温度均匀。 （3）不占用室内空间。 （4）不会破坏建筑外观。 （5）无风感、无噪声。 （6）采暖和制冷与换气分离。,顶棚柔和辐射冷暖系统：,全置换式新风系统和顶棚柔和辐射冷暖系统形成很好的配合。,3.1.4.4 MOMA的阳光：光影空间,3.1.4.5 精致的细部 踢脚线与墙体在一个平面上。 门隔音防尘的特殊处理。 后排式洁具，水封式地漏。 交楼标准为精装修，颜色可以选择。 直饮水，中水系统。 绿化防噪音系统。 1m宽的入户门。,3.1.4.6 “MOMA”的故事 “MOMA”的历史,当代万国城,POP MOMA,当代 MOMA,上第 MOMA,当代 MOMA,理念,当代 MOMA,地面层次,当代 MOMA,屋面层次,当代 MOMA,天面层次,当代 MOMA,梦幻影院,当代 MOMA,艺术酒店,当代 MOMA,门厅,当代 MOMA,景观,当代 MOMA,色彩,当代 MOMA,合页空间,当代 MOMA,灯饰,上第 MOMA,理念,上第 MOMA,传承,上第 MOMA,景观,上第 MOMA,景观,上第 MOMA,景观,上第 MOMA,感想,现文巷口遇上的一位丰胸秀容的美人，想着她突然深夜醒来，想起了擦肩而过的我，又蓦地动了那慈悲的心怀，重理了淡雅的妆容，来到我下榻的这家客栈，轻敛裙裾，拾级而上，径直走到我的面前，盈盈浅笑道：“公子，我可以坐在你的边上，为你翻书吗？”,3.1.5 体验式房地产： 3.1.5.1 根据体验经济一书的观点，人类将经历四个发展阶段： 农业经济、工业经济、服务经济、体验经济。体验经济的特征如 下：消费只是过程，当过程结束后，体验试忆会长久地保存在消 费者头脑中，消费者会愿意为体验付费。,B.教育的体验：客体吸收了对他来说并不是清楚的事件，顺驰.凤 凰城（苏州）、潘石屹现代城的雕塑艺术,C.逃避现实的体验：客体完全参与到一种浸入式环境之中，如旅 游，东莞众多之五星级酒店，房地产项目如橘郡。,D.审美的体验：环境与个人的互动,如万科第五园。,我见青山多妩媚,料青山,见我应如是。,3.1.5.3 服务经济与体验经济的区别：借助信息化技术，大规模量身定制。 房地产进入大规模量身定制阶段，会产生新的工作模式：工作 就是剧场。在这个剧场上，企业以服务为舞台，以商品为道具，围 绕着消费者创造出值得消费者回忆的体验。企业为消费者创造的经 济价值就是表演。 中国房地产与西方发达国家房地产处在不同的阶段： 中国的房地产在制造阶段，以建设、销售为主，是增量时期。 西方的房地产在服务阶段，以出租、服务为主，是存量时期。,英国古德伍德（Good wood）房地产公司的经营项目： 家族农场、赛马比赛、飞行学校、速度节日、摩托车赛道、公 路赛车俱乐部、古德伍德宫、高尔夫球场、旅馆。,家族农场,古德伍德宫,古德伍德宫,3.1.5.4 房地产之中国因素 中国人对土地与房屋有着无比的热爱之情，伴随着从土生土 长到入土为安的人生全过程。,革命的过程 房子代表信用体系：房契 房子是养老保障体系。,3.2 Town house 离自然很近，距红尘不远。,3.2.1 Town house 简介： Town house 又叫联排住宅、排屋。,纽约的豪华 Town house,纽约的豪华 Town house,纽约的豪华 Town house,3.2.2 Town house 物业形态：,Town house 是一种内向性的住宅，是一种中间形态的住宅。,3.2.3 Town house 新形态：中国化的 Town house,芙蓉古城,芙蓉古城,芙蓉古城,芙蓉古城,住吉的长屋,住吉的长屋,住吉的长屋,层屋,层屋,层屋,3.3 别墅 公平与效率,豪宅的价格应是普通家庭年收入的6080倍左右。中国普通住宅的价格与家庭收入之比在68倍之间比较合理。 2002年深圳豪宅的标准是单套面积140m2，价格8000元/m2，房均面积为60m2，房均居住人数1.2人。 2005年深圳商品房均价已超过1万元。,紫檀现象紫园1号别墅,House,Villa,万科 运河东1号,常居型物业,万科 城市高尔夫花园,常居+度假型物业,万科 松山湖1号,度假型物业,3.3.3 住宅产业链：效率与公平的思考,效率,公平,4. 活跃长者 4.1 老者将至的城市 目前，全球每10个人中，就有一个60岁以上的老人。到2050 年将从1：9增加到1：5。届时，西班牙老人占总人口比例为44， 意大利为42，日本为60。,4.2 老年人特点 视觉、听觉、触觉、味觉和嗅觉减弱。 意念形成及反应时间减弱。 肌肉强度、灵活性、视力反应下降。 对温度适应能力减弱。 忧郁、孤独、离群、厌世。,4.3 东方式的老年住宅：在宅养老。 西方家庭为“接力”型家庭，东方家庭为“反哺”型家庭。 西方家庭为“核心”家庭，东方家庭为“四世同堂”家庭。 养老的三个内容：经济赡养、生活照料、精神安慰。 新加坡提出：在宅养老。 家庭养老与社会养老、在宅养老与异地养老。 家庭养老一定是在宅养老、异地养老一定是社会养老。,“三代居”户型,天骄华庭,4.4 老年住宅在中国的实践 美国太阳城从1961年开始建设，要求居民必须是55岁以上的老 人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内有各种户 型，配套设施齐全，娱乐性节目对社区所有成员开放。,4.5 柯布西耶的休闲小屋（Cabanon Le Corbusier）,休闲小屋（Cabanon）：16m2，人生最后的驿站。,“漫揾英雄泪，相离处士家。谢慈悲剃度在莲台下。没缘法转眼分离乍。赤条条来去无牵挂，哪里讨烟蓑雨笠卷单行，一任俺芒鞋破钵随缘化。” 寄生