设计管理,二一一年四月二十八日,目录,第一部分 前言 第二部分 绿城集团景观精细化管理体系 一、绿城集团景观精细化管控总图 二、绿城集团景观系统管控流程表 三、绿城集团景观系统管理权限设置表 四、绿城集团景观精细化管理过程框架表 五、绿城集团景观设计管理操作指引 六、绿城集团景观工程管理操作指引 七、绿城集团景观专家委员会名录 八、绿城集团景观设计资源库 九、绿城集团景观工程合格供方库,目录,第三部分 绿城集团景观设计技术把控要点 一、绿城集团产品综述（景观篇） 二、大型综合开发项目景观规划、设计管控要点 三、公寓类景观设计管控要点 四、法式排屋、合院类景观设计管控要点 五、别墅类景观设计管控要点 六、酒店景观设计管控要点 七、样板区精细化管理管控要点 八、绿城集团产品成熟复制手册（景观篇） 第四部分 结束语,第一部分 前言,一、引 子 一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。假设一个项目有几十个专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会成为一个非常好的城市景观、非常好的居住区。最后客户领钥匙的时候，他也一定是笑容满面的。 宋卫平（2004年7月）,第一部分 前言,丽江公寓现场工作照片,济南全运村现场工作照片,绿城的评审体系里两个重要的支撑：一个是评审者的基本素质，包括责任心和能力；另外一个是评审整个过程里面的质量把控，是否形成一个非常认真的、可被回溯检查的过程。我们内部必须有一个基本流程，包含产品营造的所有重要节点，有效记录各个把控节点的责任人和他所进行的评审活动。 宋卫平,第一部分 前言,房地产业设计管理的定义：以使用者的基本需求和精神需求为导向，来做设计相关决策的管理方法，指有计划地进行资源的开发、整合、组织、规划与控制，创造出合理有效的产品，为企业、社会谋求最大的潜在的综合效益而使社会损失减少到最小，所进行的一系列设计策略与设计活动相关的管理，也指优化设计相关的企业流程。它是一种长期而广泛的活动，会影响到社会、自然、经济、文化活动等所有层面。,二、房地产企业设计管理的定义,第一部分 前言,三、房地产企业设计管理主要作用,设计管理在管理和设计以及各部门的界面中，同样也在企业内部和外部诸如技术、设计、设计思考、管理和市场营销等不同平台间界面中作为联系。设计管理又可被解释为一种设计资源整合工作的概念，是使设计构思产生、发展和转化为价值的整个过程。 “ 作为项目开发主体的房产商，在一个限定的开发周期内，根据产品的定位，同时聘请多个设计资源，分门别类地对于项目所涉及到的专业进行设计，对设计成果进行甄别、评判，并处理衔接各专业间出现的矛盾和问题，保证项目最终的实施效果从品质上、进度上、成本上符合自己的期望与愿景。” 如何有效整合设计资源 袁笑雨,第一部分 前言,三、房地产企业设计管理主要内容,第一部分 前言,三、房地产企业设计管理主要内容,第一部分 前言,景观设计管理作为房地产企业设计管理的一个分支，主要管理范畴是室内空间以外的空间及场地，适用于公司开发项目景观产品研发及设计管理工作的全过程,从规划、方案开始到跟踪景观工程实施完成为止。景观品质定位首先必须服从于产品本身定位，且同时必须与其他专业品质相匹配。,四、景观设计管理的定义,第一部分 前言,主要职责： 1、项目景观设计过程管理和质量标准管理。 2、公司景观产品线规划、设计及产品组合研究的相关内容。 3、以企业价值为导向的景观产品研发工作。 4、成熟产品标准的制定和成熟产品系列的维护（含项目总结和评估）。 5、负责景观系统内各类设计供方的资源整合和管理。,五、景观设计管理的主要职责和工作内容,第一部分 前言,最近我们比较多提及的问题：绿城发展到今天，高品质的产品已经成为我们的一个重要标志。当公司的规模、所管辖项目的数量在急剧增大，老的团队和人员无法全面覆盖拓展的规模的时候，如何保障新的团队和管理者在快速成长的过程中，对于绿城产品的理解和认识并达到对品质的保障？如何全面提高新的团队和管理者的组织管理水平、眼界、品味、沟通以及执行等多方面的综合素质和能力？ 管理模式的转变是否一种选择？比如精细化管理？精细化管理的标准可以制定，如何执行？执行的效果会如何？评判的依据是什么？其支撑来自于哪里？ 可以肯定的是，在精细化管理的背后，做为支撑的依然会是我们持续地对于产品诸多课题的深入研究！,第一部分 前言,景观专业的精细化管理如何体现？ 以常规项目的操作为例，景观应提前介入。在景观介入之初，专业管理人员应完成项目的场地踏勘及基地现状的基本分析；规划定稿之前，建筑和景观设计单位必须介入并对规划方案进行评估，景观应协同项目公司和各专业部门完成产品定位；在建筑进入扩初之前，室内和景观必须介入并对建筑方案进行评估，对建筑、景观、室内的交接部位进行评审；景观的各阶段设计成果需要与规划、建筑、综合管线进行协调等等。,第一部分 前言,景观专业的精细化管理如何体现？ 我们需要在各流程阶段不断与设计师、其他专业进行讨论、交换思路，提出需要解决的问题，并且将问题分解、深化，找到答案后再进行整合，体现到产品的整体设计成果当中，同时用开发理念、理想状态以及一个非常认真且可被回溯检查的管理体系不断检验设计成果是否符合要求；这样的工作方式一直持续到最后的实施阶段。尤其对于景观专业来说，施工阶段的再设计、再校核更是不容忽视的环节。,第一部分 前言,第二部分 绿城集团景观精细化管理体系 一、绿城集团景观精细化管控总图 二、绿城集团景观系统管控流程表 三、绿城集团景观系统管理权限设置表 四、绿城集团景观精细化管理过程框架表 五、绿城集团景观设计管理操作指引 六、绿城集团景观工程管理操作指引 七、绿城集团景观专家委员会名录 八、绿城集团景观设计资源库 九、绿城集团景观工程合格供方库,一、绿城集团景观精细化管控总图 根据绿城集团项目开发时序，以景观设计管控重点相关工作为主线，梳理形成了以下流程图，以指导景观管理各项工作有序开展。流程划分为景观规划定位阶段、景观设计阶段、景观营造阶段、验收交付阶段、后期评估阶段五个阶段，并对各阶段各项工作逻辑关系进行了明确。,第二部分 绿城集团景观精细化管理体系,附件：精细化管控总图,二、绿城集团景观系统管控流程表 景观设计管控程序从景观定位、景观设计、景观营造、验收交付、后期评估五个阶段出发，对工作流程、重要工作节点、工作执行以及执行标准等进行了梳理，形成了以主流程为导向，工作节点、技术标准为支撑的一整套景观管控流程表。,第二部分 绿城集团景观精细化管理体系,附件：景观系统管控流程表,三、绿城集团景观系统管理权限设置表 绿城景观管控权限是集团综合审批权限设置的一部分，为有利于明确职责和工作执行，将景观管控权限按照总流程顺序和工作项具体要求进行了细化，明确了工作执行主体（组织、参与），工作评审主体（主评、参评、评审形式、评审记录），事项审核、审核人，以及执行标准/文件。,第二部分 绿城集团景观精细化管理体系,附件：景观系统管理权限设置表,四、绿城集团景观精细化管理过程框架表 绿城景观精细化管理过程框架表从工作内容、审批权限和执行标准出发，对精细化管理手册景观定位、景观设计、景观营造、验收交付、后期评估五个阶段的内容进行了概述。,第二部分 绿城集团景观精细化管理体系,附件：景观精细化管理过程框架表,五、绿城集团景观设计管理操作指引 目的：为绿城景观管理人员遵守这种规范，从而让绿城景观的基础运作更加正规化、规范化和标准化，为绿城景观的拓展提供可推广性、可复制性。 内容：全过程包含5个阶段，87个节点 1、景观规划阶段（对应项目定位及规划设计阶段） 2、景观设计阶段（对应建筑设计实施阶段） 3、营造实施阶段 4、验收交付阶段 5、总结评估阶段,第二部分 绿城集团景观精细化管理体系,1、景观规划阶段（对应项目定位及规划设计阶段）,第二部分 五、景观设计管理操作指引,景观规划评估报告/建议书,项目基础资料收集及场地踏勘,项目及周边景观资源分析报告,参与编写产品策划书编写及评审,编制项目基础信息表、 项目景观设计计划表,参与规划方案评审 及样板展示区确定,编制景观设计任务书,景观设计任务书评审,备档,产品中心专业公司报备,项目公司、景观公司报备,备档,参与建筑方案评审,建筑资料备档,项目公司、景观公司报备,1.1流程图 （常规项目）,1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）,第二部分 五、景观设计管理操作指引,1.1流程图 （大型综合开发项目）,参与编写产品策划书,编制项目基础信息表、 项目景观设计计划表,参与规划方案评审 及样板展示区确定,编制景观设计任务书,景观设计任务书评审,产品中心专业公司报备,项目公司、景观公司报备,参与建筑方案评审,建筑资料备档,项目公司、景观公司报备,景观规划设计单位选择与委托 （大型综合开发项目，跟进规划设计单位委托）,项目基础资料收集及场地踏勘,项目及周边景观资源分析报告,备档,景观规划启动会,参与产品策划书及规划概念方案评审,景观规划评估报告/建议书,备档,景观规划设计导则/纲领手册评审,景观规划概念方案初评,参与产品策划书终稿评审,景观规划方案评审,检查表、照片备档,集团审批 项目公司、景观公司报备,景观公司报备,集团审批 项目公司、景观公司报备,参加规划方案评审,1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）,第二部分 五、景观设计管理操作指引,（常规项目）： 1.1项目基础资料收集及场地踏勘，完成周界景观资源分析报告： 在景观介入之初，景观管理人员进行项目地块基础资料（大型综合开发项目，基础资料还应包含项目所在城市、区域的地质地矿、自然资源、生态植被、人文资源、城市总体规划、控规、详规以及周边配套设施、交通资源等）和规划方案资料收集并建档立项，以上资料需由规划建筑公司或前期人员提供。 附件-项目基础资料收集与分析表,1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）,第二部分 五、景观设计管理操作指引,（常规项目）： 景观管理人员及区域设计负责人应进行现场踏勘，了解及拍摄基地内部、四周、周界环境、城市道路、特殊地形、道路、原有苗木的现场照片，对照地形图与现场吻合程度，梳理有利及不利条件，并加以分析评估。 大型综合项目的分析报告还应进一步延伸至包括对周边城市、区域的绿地系统、地质分析、自然资源、生态植被、人文资源，包括对保护性资源（如城市保护性建筑、海滩、江滨、湖滨、林源、古木等）的退让关系。 资料收集和评估报告完成后应报项目公司及景观咨询公司备档。,（常规项目）： 项目及周界景观资源分析报告（公寓版） 基地位置（附项目区位） 项目简介：项目性质、建设规模 地块景观现状 地块周边、内部景观现状（附实景照片） 周边区域交通及道路（附现状照片） 周边区域环境及设施 周边主要楼盘（附照片）、周边公建设施 其它情况（描述项目特殊情况）,1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）,第二部分 五、景观设计管理操作指引,1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）,第二部分 五、景观设计管理操作指引,（常规项目）： 1.2参与编写产品策划书编写及评审： 景观管理人员参与项目公司组织的产品策划书景观部分内容的编写，景观咨询公司设计分管领导、区域设计负责人参与报批集团（宋董）前的审核会签。 （大型综合开发项目）： 根据景观规划启动会的讨论内容及景观规划概念方案的成果，编写产品策划书景观部分的内容初稿。待景观规划方案及景观规划设计导则评审通过，再跟进产品策划书景观部分