房地产专业知识系列讲座,安得广厦千万间，天下百姓俱欢颜,培训内容： 第一周：工程识图与专业词汇 第二周：房地产开发流程与政策法规、行业动向 第三周：房地产投资、策划 培训目标：全面、有效,我们要做什么？,第一章 工程识图,识图是一切工作的开始 识图是我们事业的起点 识图是专业精神的体现 识图是沟通客户的基石,哦，原来识图是 我们脚上的 那双鞋,投影法,1、中心投影法：光线从一点光源出发所得的投 影图。 2、平行投影法：当光源移到无 穷远时，光线彼此平行，所得的投影图。 （1）正投影法：光线垂直于投影面。（2）斜投影法：光线倾斜于投影面。,投影法在工程中的应用,中心投影法： 绘制 透视效果图平行正投影法： 绘制 正投影图和标高投影图斜投影法： 绘制 轴测投影,正投影图的形成及规律,结论：空间任意点的确定需要三个坐标空间形体需要三个投影确定 其形状,图纸格式,图 例,实 例,第二章 常用专业名词,从土地、房屋、市场、规划四个方面记忆,与土地有关的概念,生地 可为房地产开发所利用，尚未开发的农地和荒地。 毛地 主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 熟地 指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直 接建设的土地。 建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 基准地价指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价，是土地使用权出让价格的依据。,与土地有关的概念,土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租 ”，是土地所有权在经济上的体现。,与房屋有关的概念,开 间:开间即住宅的宽度。 进 深:从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 建筑面积:各建筑物每层外墙线（或墙外柱子边缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨棚、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,与房屋有关的概念,“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业） 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等 复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅(普通住宅层高通常为2.7米)高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等, 用楼梯联系上下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的利用率。 错层式住宅:是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面。,与房屋有关的概念,砖混住宅“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层 框架结构：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。高层塔楼主要采用框架结构,与房屋有关的概念,剪力墙剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用 钢结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。,与房屋有关的概念,产权酒店产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。 小户型概念 : 包括.,与房屋有关的概念,会所会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性健体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：健体设施应该包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施 酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处。,与房屋有关的概念,商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。 SOHO（家庭办公）Small Office Home Office的缩写，意为小型的、家庭的办公室。花买一套房子的钱既可得到工作和生活这两种需求的满足。,与规划有关的概念,容积率指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车库，架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。 建筑覆盖率指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。 绿地面积 指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿 化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。,与规划有关的概念,建筑间距 指建筑平面外轮廓线之间的距离。 建筑高度:指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。,与规划有关的概念,人口密度( Population density ) 人口数字与所在地区面积之比 居住建筑面积密度( Density of residential floor area ) 指居住区、居住小区或住宅组团，居住建筑的总建筑面积与土地总面积之百分比。,与规划有关的概念,建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。 建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 什么是建筑红线？ 一般是指道路用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线 ，即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任永久性建筑。,与市场有关的概念,一级市场房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。 三级市场可概括为公房使用权市场，其主要内容包括公房使用权买卖、公房私租和公房转租市场。其中公房使用权买卖三级市场中的主要内容相对于已购公房，北京市的承租公房占绝对多数。由于公房使用权价格远低于产权价，因此它被看作是促进一、二级市场的生力军。目前，三级市场尚未打开,与市场有关的概念,房屋空置泡沫按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。 房地产投资泡沫房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。,GDP增长与房地产投资增长率对比图：,北京与全国房价走势图,第三章 房地产开发流程分析,“五 证”-开发流程的浓缩,国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证（建筑工程开工证） 商品房销售（预售）许可证,房地产开发程序,1.确定开发项目，签定项目合作意向书或协议。 2.向规划局申报规划要点 3.向计、建委申报、审批项目建议书（立项）。 4.项目建议书批复后，向规划局申报选址定点（选址规划意见通知书规划设计条件通知书 4.委托设计单位做出规划设计方案，办理人防审核、消防审核，向规划局、首规委申报审定规划设计方案（审定设计方案通知书）。 5.委托勘察、设计单位进行勘察、设计，申报审定初步设计。 向公用局、市政局、供电局、电信局、自来水公司、热力公司、煤气公司等落实、报审市政公用设施配套方案，以及落实商委、教育、邮政、派出所、街道办事处等的配套审查意见,房地产开发程序,6.申报建设用地规划许可证。 7.向规划局领取建设用地钉桩通知单，委托北京市测绘院进行用地钉桩，取得 钉桩坐标成果通知单。 8.向房地局提交国有土地使用权出让申请，委托有资质的机构进行地价评估，办理土地出让审批，签定国有土地使用权出让合同。缴纳所有款后领取 国有土地使用证,房地产开发程序,9.交纳地价款后，到计建两委办理项目转正手续，列入年度开工计划。（开发项目在可行性报告批复后即列入年度预备项目大本。） 10.出施工图。 向城建档案馆报送工程档案资料，交纳档案保证金。 消防局办理消防审核意见表。 人防办办理人防工程设计审核批准通知单。 11.规划局核发建设工程规划许可证。 12.办理有关拆迁手续。实施拆迁。 办理招投标手续。招、投标，签定工程承包合同 办理质量监督手续，领取北京市建设工程开工证开工。 13办理商品房预售许可证， 销售。 竣工验收。 办理产权过户手续。,北京市房地产开发项目开发流程,选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ,北京市房地产开发项目开发流程,据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局法征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理用地 钉桩，成果给设计人许可证批准书,评估项目建设用地地价 ,北京市房地产开发项目开发流程,申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取