1,工 程 项 目 成本(费用) 控 制,Cost Control in Construction Project,主讲人： 颜 哲 教授 重庆大学 建设管理与房地产学院,2,第 2 章 建筑成本的变化趋势,建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图2-1所示。,3,图2-1 香港近几年建筑成本发展动向注：1 资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署； 2 建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等； 3 图中以1970年香港建筑成本为标准指数100。,成本指数,时间,4,究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，如图2-2所示。,5,人们对建筑功能的 要求越来越高,新材料、新理念、 新技术的引进,建筑成本逐年上升,人工、材料、设备等 费用持续上涨,图2-2 建筑成本不断上升的原因,6,2.1 人工和材料等费用的上涨是导致建筑成本上升的直接原因,随着社会发展，整个社会的物价水平不断上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。下面将分别从人工、材料、土地、设备等角度来分析建筑成本的发展趋势。,7,2.1.1 人工费上涨 人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水平较低。再加上我国农村现有大量富余的劳动力，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉（如图2-3和图2-4所示）。 因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。,8,9,10,另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的6070%这一数据相比，仍然有相当大的差距。随着我国进入WTO，建筑业将进一步与国际标准接轨，因此建筑人工费增长的潜力很大。,11,图2-5和图2-6分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本上扬，这一点可以在前面的 图2-1香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。,12,图2-5 香港近几年建筑人工费发展动向注：1、 资料来源于建筑署； 2、图中以1970年香港建筑人工费为标准指数100。,13,图2-6 英国近几年建筑人工费发展动向注：1、 资料来源于英国住宅与建筑统计1986 1996； 2、图中以1990年英国建筑人工费为标准指数100。,14,综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费现状的分析可得出以下结论： 随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。 随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占据的比例也将趋向于国外的6070%，对建筑成本的影响将更大。,15,如果考虑工人的工作效率，人工费实际成本的增幅远大于图2-4中的数据表面上反映的上涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密集型产业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是砌砖等工种至今无法实现机械化。,16,据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效率在不断下降，如图2-7所示，二十世纪三十年代工人的砌砖效率是现代工人的1.5-2倍左右。工人的工资按可比价格以图2-8中的曲线a 增长，如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长速度以图8中的曲线b增长，增幅远高于曲线a。,17,18,19,2.1.2 材料费上涨 建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本60%左右。而在境外，建筑材料费占建筑成本30%左右。 图2-9、图2-10和图2-11分别给出我国建筑材料出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变化趋势。,20,注：1、以1979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数100； 2、资料来源于中国统计年鉴1999卷。,21,图2-10 香港近几年建筑材料费发展动向注：1、资料来源于建筑署； 2、图中以1970年香港建筑材料费为标准指数100。,材料费 指 数,时间,22,图2-11 英国近几年建筑材料费发展动向注：1、 资料来源于英国住宅与建筑统计1986 1996； 2、 图中以1990年英国建筑材料费为标准指数100。,23,综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格现状的分析可得出以下结论： 从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。 尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。,24,建筑材料价格不断上升的原因： 劳动力成本上升； 生产建筑材料的原始材料价格上升； 能源价格上升。 以钢材的生产为例，生产钢材的原始材料主要是铁矿石，所用的能源主要是电力和煤炭。近几年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。,25,从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建筑材料费用占整个建筑成本的60%70%（每年耗用全社会钢材总量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25）。因此，合理使用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程成本具有重要的意义。,26,2.1.3 其他建筑成本的变化 建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建筑成本上升的重要原因。,27,(1) 土地成本 我国的土地市场并不发达，长期以来土地成本无法反映其真实价值。国外的土地市场形成较早，受市场规则的制约，计算土地成本的方法比较成熟。以日本、英国、法国和美国等发达国家的土地市场为例，主要有以下几种方法：,28,表2-1 主要发达国家的土地成本计算方式,资料来源：邹兆平主编外国与港台土地管理制度,29,我国土地取得方式的变化,图2-13 我国土地取得方式的转变,30,土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。 土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。 因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增加，最终造成建筑成本巨幅上升。 不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中土地成本差异是最为主要的。,31,(2) 其它 施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致施工机械使用费增加； 建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、电梯等，导致建筑成本上升。 随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增加。,32,总结 综上所述，随着社会的发展进步，建设项目越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构成建筑成本上升的直接原因。,33,2.2 人们对建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的直接动力,居住需求的层次 按照人对各类居住需求程度的大小，由基本到高级可分为四个层次： 见丹麦心理学家英格丽特格尔（Ingrid Gehl）著 生存环境 1、基本需求：睡、休息、一般居住安全 2、一般需求：卫生、光、空气、太阳、安全防卫、 噪声控制、私密 3、邻里友爱需求：交往、活动、玩 4、自我表现需求：建造、正名、美感 人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程度、自身的经济状况、生活习惯爱好以及时间而变化的。,34,住宅种类 人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的各种需求。不同种类住宅可满足不同程度的居住需求。根据住宅满足居住需求的程度，住宅可分为安置型住宅、实用型住宅、舒适型住宅、豪华型住宅。 不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求程度之间的对应关系可参见图214：,35,36,从图2-14中可以看出，随着社会的发展，人们对建筑功能的要求日趋多样化。 最初对住宅产品的需求较简单，主要为建筑安全性要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。 当这一要求得到基本满足之后，开始出现舒适性要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。 当舒适性要求达到一定程度时，开始出现美观、表现、交往等要求，建筑成本也体现在对多种需求方面投资的并重。,37,应该说明的是，图2-14中用于建筑安全性方面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。,38,2.2.1 建筑功能多元化导致建筑成本构成比例变化 建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、设备、基础等成本构成。 各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化密切相关。随着人们对建筑功能的要求越来越高，势必导致建筑成本构成比例的变化。 下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑成本是如何随着建筑功能多元化而变化的。,39,1800 1850 1900 1950 2000,图2-15 非住宅建筑各单项成本近200年发展历史,40,1800 1850 1900 1950 2000,图2-16住宅建筑各单项成本近200年发展历史,41,从图2-15和图2-16中可以看出，非住宅建筑和住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点： 主体结构成本比重在逐年下降。随着人们对建筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重还要下降。由原来的60%左右下降到20%左右。 应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并不代表对主体结构的投资额度下降。,42,设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资额度加大。在未来很长一段时间内，这一比重还将上升。 内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额在不断增加）。,43,2. 2.2 对各项建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的重要因素 随着社会的发展，人们对建筑功能提出多元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要因素。 以安全性(即主体结构）要求为例，人们对它的要求经历了四个发展阶段：,44,如上图所示，人们对建筑安全性（即建筑结构）的要求越来越高，主要经历了以上四个阶段。每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，相应地增加建筑总成本。,45,以第三层次要求“满足建筑层数空间等要求”为例。随着建筑层数或空间的增加，为保证建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒体结构；从拱结构、网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。,46,总结 如前所述，人们对建筑功能提出了两个方面的要求：其一，建筑功能多元化，由单一性到多样性；其二，对每一项建筑功能提出更高的标准和要求。建筑成本在这两个方面因素的推动下，不断上升。如图2-17所示：,47,48,2.3 新材料、新技术、新理念的引入是导致建筑成本上升的主导因素,随着社会进步和科技发展，一些新材料、新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。,49,2.3.1 新材料