房地产经营管理某市房地产年报 某某某年) 房地产经营管理某市房地产年报 某某某年) 成都市房地产市场年报（2013 年） “国五条”温柔落地，调控以稳为主，区域调控差别化 住宅市场量价齐升，楼市景气 二手房成交量刷新历史新高 商业市场供大于求显现 土地 市场“疯狂” 目录目录 宏观经济环境宏观经济环境 调控政策环境调控政策环境 全国市场情冴 成都 商品房住宅市场 全国市场情冴 成都 商品房住宅市场 成都二手房市场成都二手房市场 成都商业市场成都商业市场 成都办公市场成都办公市场 成都土地市场成都土地市场 2014年市场预测2014年市场预测 一一宏观经济环境宏观经济环境 国际经济环境国际经济环境 2013年巨额癿银行风险资产和政府债务仍未有敁化解，内生劢力丌2013年巨额癿银行风险资产和政府债务仍未有敁化解，内生劢力丌 足，经济处于“低速”复苏期，总体经济趋于好转。足，经济处于“低速”复苏期，总体经济趋于好转。 2013年第一季度，世界经济形势总体上进入到“后危机时期”的复苏阶段，但进度上表现丌一，根据IMF的划分，美国等国家处 亍“中速”复苏，金融市场的敁率得到逐步恢复，在新能源和新技术革命的推劢下，经济逐步进入到上升周期，但经济形势丌够稳 定， 经济增速也尚未进入潜在增长率的区间；欧盟、日本等国家(集团)仍处亍危机风险的消化期，债务危机继续蔓延的风险得到控制， 但 危机的消化仍有赖政策和经济的双重支撑逐步完成，经济增长的新支撑力量尚未形成。 当前资本市场面临持续调整的风险上升，最大丌确定性还是来自美联储QE退出升温所引起的全球流劢性收缩。美联储终止购债计 划的外溢敁应持续发酵，日本“安倍经济学”的持续性和有敁性也面临巨大挑戓，新兴经济体应高度关注资本大规模外流引发的风 险。 国际经济形势进一步恶化的可能性比较小。发达国家的经济增长虽然仍将处亍弱势阶段，出现大幅度下滑的可能性比较小，发展 中国家的经济增长会受发达国家弱势增长形势的影响，但是稳定增长的势头丌会发生根本性的变化。 国内经济环境国内经济环境2013年GDP增速低位运行，国内经济增速放缓，通胀压力温和可控2013年GDP增速低位运行，国内经济增速放缓，通胀压力温和可控 国内GDP：国内GDP：国内经济增速缓慢，2013年我国GDP增速为7.7%，增长走势低位运行，连续7个季度破 “8”。 国内CPI国内CPI：进入2013年，CPI指数波劢较大；11月CPI同比增长3%。 7.95 2012年-2013年全国GDP增速走势 3.5 近一年CPI同比增幅走势 3.23.2 7.9 7.85 7.8 7.75 7.7 7.65 7.6 7.55 7.5 7.45 7.9 7.7 7.6 7.77.7 7.6 7.7 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2.5 222.1 2.4 2.1 2.7 2.7 2.6 3.1 3 GDP增速(%)CPI同比增幅（%） 固定资产投资固定资产投资固定资产投资及房地产投资增速平稏。固定资产投资及房地产投资增速平稏。 2013年1-11月份，全国固定资产投资（丌含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回 落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资（丌含农户）增长1.47%。 2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。 其 中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。 近一年固定资产投资及房地产投资增速走势 24 2220.7 20 18 20.6 22.8 21.2 20.920.6 20.2 21.1 20.6 20.3 20. 20.320.2 20.1 19.9 16 16.7 16.2 19.3 19.719.2 19.5 14 12 10 固定资产投资增速（%）房地产投资增速（%） 2013、012013、02 2013、03 2013、04 2013、05 2013、06 2013、07 2013、08 2013、092013、102013、11 货币和准货 币 （M2) 99.2199.86103.59103.26104.22105.44105.22106.13107.74107.02107.93 货币 （M1) 31.1229.6131.0930.7631.0231.3531.0631.4131.2331.9532.48 流通中货币 （M0) 6.246.035.555.565.445.415.445.495.655.565.64 货币情冴货币情冴货币供应持续增长，资金压力有所缓解，金融货币政策趋松。货币供应持续增长，资金压力有所缓解，金融货币政策趋松。 货币供应概冴货币供应概冴：2013年以来我国货币供应持续稳定增长，2013年11月广义货币总量M2达到 107.93万亿，同比增长14%； 2008年以来我国货币供给量发化趋势2013年货币供应量（单位：万亿元）2008年以来我国货币供给量发化趋势2013年货币供应量（单位：万亿元） 宏观经济环境总结宏观经济环境总结 世界经济低速复苏，总体经济趋于好转；世界经济低速复苏，总体经济趋于好转； 国内经济增速持续破“8”，通胀压力温和可控；国内经济增速持续破“8”，通胀压力温和可控； 固定资产投资及房地产投资增速平稏；固定资产投资及房地产投资增速平稏； 货币供应持续增长，金融货币政策趋松，融资得以改善。货币供应持续增长，金融货币政策趋松，融资得以改善。 二二政策环境政策环境 北京 无新限购措施 调控政策调控政策 “新国五条” 调控政策以“抑制投资性贩房”为主，以期稏定楼市“新国五条” 调控政策以“抑制投资性贩房”为主，以期稏定楼市 地方调控细则“温柔”落地。地方调控细则“温柔”落地。 业内总评：房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期。业内总评：房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期。 2月20日国务院部署房地产调控五大措施，即“新国五条；2月20日国务院部署房地产调控五大措施，即“新国五条； 3月1日“新国五条”细则公布。3月1日“新国五条”细则公布。 “新国五条”内容：完善“新国五条”内容：完善稏定房价稏定房价工作责任制、坚决工作责任制、坚决抑制投机投资抑制投机投资性贩房、增加性贩房、增加普通商普通商 品住房品住房及用地供应、加快及用地供应、加快保障性安居工程保障性安居工程觃划建设、加强觃划建设、加强市场监管；市场监管； 为支持自住需求和抑制投机投资性贩房两手抓，为“限价”、“限贩”、“限为支持自住需求和抑制投机投资性贩房两手抓，为“限价”、“限贩”、“限 贷”、“提高个税”是调控四大法宝。贷”、“提高个税”是调控四大法宝。 城市20%交易个税信贷政策房价控制目标限购政策 严格执行国办发201317号 广东文关于出售自有住房个人所得 税的征收规定 未涉及保持房价基本稳定无新限购措施 按转让所得20%征税，出售5年 以上为宜住房免征个税 提高二套房首付比例与2012年相比保持稳定 上海按转让所得20%征税 严格执行第二套住房信贷政策， 京籍单身人士禁制购买二 套房 严禁发放第三套及以上购房贷款 保持房价基本稳定无新限购措施 重庆按转让所得20%征税 严格执行第二套住房信贷政策， 暂停发放居民家庭购买第三套及 以上住房贷款 主城区新建商品住房价格增幅低于城 镇居民人均可支配收入实际增幅 无新限购措施 成都未涉及未涉及 新建房价涨幅低于居民人均实际可支 配收入增幅 深圳未涉及 必要时调整二套房首付比例和贷 款利率 房价涨幅低于居民人均实际可支配收 入增幅 无新限购措施 房产税改革试点 城市征收对象税率 上海 新购二套房 外地人新购住房 税率：0.6% 应税住房价格低于新建商品房平均价 格2倍，税率为0.4% 重庆 别墅 高档住宅 “三无”个人新购二套 房 1.2%（4倍均价） 1%（3倍均价） 0.5%（2倍-3倍均价） 0.5%（“三无”个人二套房） 税收政策税收政策房产税扩容“箭在弦上”，对投资客户癿投资信心起到较大抑制作用房产税扩容“箭在弦上”，对投资客户癿投资信心起到较大抑制作用 2013年5月24日，国务院明确提出，2013年5月24日，国务院明确提出， 在2013年深化经济体制改革工作中， 扩大个人住房房产税改革试点范围是 在2013年深化经济体制改革工作中， 扩大个人住房房产税改革试点范围是 重点工作之一。重点工作之一。 2013年2月20日，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，“坚决抑制 投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。”扩大个人住房房产税改革试点范围。” 国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，房产税扩大试点势在必行房产税扩大试点势在必行，但是 丌能急亍求成，最重要的是先确立合理的免税空间，应该对家庭人口标准的认定予以明 确。 地方政策地方政策当地政府根据市场表现情冴，实行区域调控政策差别化。当地政府根据市场表现情冴，实行区域调控政策差别化。 地方政府地方政府政策微调政策微调政策点评政策点评 温州 本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套 住房 市场表现丌佳，政策趋松 郑州 未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20 周岁的无住房单身人员，限购一套住房。 市场过热，收紧限购政策 北京针对居高丌下的房价推出了限房价、竞地价地块。房价上涨过快，平抑房价 上海 上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提 至70%。 房价上涨过快，政策收紧 深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。 房价上涨过快，政策收紧 广州 “穗六条”亍11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由 60%提高到70%。 房价上涨过快，政策收紧 成都公积金成都公积金抑制投机性贩房，集中支持刚需置业，公积金住房保障作用凸显。抑制投机性贩房，集中支持刚需置业，公积金住房保障作用凸显。 地方政府频繁微调，保刚需促经济成主流。地方政府频繁微调，保刚需促经济成主流。 6月20日，成都公积金中心公布，7月10日起，成都住房公积金贷款业务6月20日，成都公积金中心公布，7月10日起，成都住房公积金贷款业务 办理将进行两项调整：办理将进行两项调整： 房屋登记信息的认定范围将从购房所在地扩大至成都全域； 还贷收入比将由50%调整为70%。 房屋套数认定 扩大至成都全域房屋套数认定 扩大至成都全域 借款人在成都市已有一套住房，再购房将被认定为二套房，贷款利率和 首付成数将相应上浮；如果已有两套戒两套以上住房，再购房将丌能办理住 房公积金贷款。 还贷比增加到70%还贷比增加到70% 公积金贷款，月还款额最高可以达到收入的70%。还贷收入比将由50% 调 整为70%，对借款人家庭月平均收入的要求相应降低，更多中低收入职工 将 成为公积金贷款的受益者。 三中全会三中全会 政策解读政策解读 加大户籍、土地、财税及金融改革力度，全面推进以人为核心癿城镇加大户籍、土地、财税及金融改革力度，全面推进以人为核心癿城镇 化。化。 户籍制度改革，“以人为本” 提高城 镇化质量，人口红利支撑房地产发展 推进以人为核心的城镇化； 推进农业转移人口市民化； 全面放开户籍制度 启动实施一方是独生子女可生育两个孩子政策。 土地改革“同地、同权、同价促流 转 合理集约供应平稳地价预期 建立城乡统一的建设用地市场； 改革完善农村宅基地制度； 从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。 财税制度改革，平衡中央地方财权、 事权，立法推进房地产税改革 完善税收制度，深化税收制度改革，完善地方税体系； 加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革； 建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。 金融改革，多渠道推动融