物业管理物业管理概论物业管理物业管理概论 物业管理概论培训讲义 物业管理概论培训讲义 壹、物业和物业管理 1、物业的定义 “物业”壹词起源于港澳地区，对内地来说，能够理解为从港澳和广东省等沿海地区流传而 来。在当地是用于对单元性房地产的称谓，所以在当地的用法中，壹幢大厦称为物业，壹个 工厂称为物业，壹套房亦称为物业。 我们习惯的理解为：物业是指已建成且投入使用的各类建筑物及其配备设施、设备和场地。 2、物业的特征 物业主要有下列四个特征： A、固定性； B、耐久性； C、多样性； D、高值性。 3、物业管理的起源和定义 物业管理起源于 19 世纪 60 年代，亦即是 1860 年前后的英国。如果熟悉世界历史的人可能 会知道，当时的英国正处于工业革命，大力发展工业的时期，大量的农村人号涌入城市，导 致房源紧缺。有些开发商便相继修建壹些简易住宅出租给外来工人家庭居住。由于缺乏有效 的管理，人为破坏时有发生。房东的经济效益也得不到保障。当时其中壹位女士就为其各下 出租的物业制定了壹套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守、改善了环境。自此以后， 物业管理工作逐渐被业主和相关部门重视。逐渐在各地推广，逐渐演变成现代的物业管理服 务。现代物业管理有广义和狭义之分。广义的物业管理是泛指壹切有关房地产发展、租售及 租售后的服务。 狭义的物业管理能够理解为租售后的服务， 它是指由专业化的物业管理企业， 根据业主或者使用人的委托，依照国家法律、法规和物业管理委托服务合同，运用现代管理 科学和先进的维修养护技术，以运营的方式对物业进行管理，且向业主和使用人提供优质、 高效的综合性有偿服务。 4、物业和物业管理的分类 物业的分类原则是按使用功能划分，通常能够分为下列四类： A、居住物业； B、商业物业； C、工业物业； D、其他用途物业。 相对应地，物业管理也能够分为四类： A、住宅小区物业管理； B、商业大厦物业管理； C、工业区物业管理； D、其它用途物业。 至于上面提到的其他用途物业，因为相对其他物业实施专业的物业管理的时间较短，故且没 有专门的分类。 5、物业管理服务和传统的房地产管理的区别。 A、管理体制不同； B、管理的内容不同； C、所管房屋的产权结构不同； D、管理机制不同。 6、物业管理的特点和目标 特点：“三化壹型”是物业管理的最基本特点； 目标：A、为使用人提供安全、舒适的工作和生活环境； B、延长物业的使用年限和确保其功能的正常发挥； C、专业的物业管理能够使物业保值、增值。 二、物业管理的基本环节 1、物业管理工作的基本环节包括： A、物业管理的早期介入； B、制定物业管理方案； C、选聘或组建物业管理 X 公司； D、物业管理的策划阶段。 2、物业管理的前期准备阶段 A、企业内部机构的设置和拟定人员编制； B、管理人员的选聘和培训； C、制定规章制度。 3、物业管理的启动阶段 A、接管验收； B、用户入住； C、装修管理； D、建立档案资料； E、召开业主大会和成立业主委员会。 4、物业管理的日常运作阶段 A、日常管理； B、综合服务。 三、物业管理经费的管理 1、物业管理服务费用 A、管理服务人员的工资和福利； B、公共设施设备日常运行、维修及保养费； C、绿化管理费； D、清洁卫生费； E、保安费； F、安全保卫费； G、办公费； H、物业管理企业固定资产折旧费； I、法定税费。 2、小区维修养护专项基金 A、房屋本体维修基金； B、公用设施设备维修专用基金。 3、以业养业，壹业为主，多种运营收入。 4、政府多方面扶持 A、制定收费办法和标准且加强对收费的管理； B、享受国家对第三产业的优惠政策，在开展多种运营中能够减免部分税金。 5、开发建设单位给予壹定的支持。 四、业主大会和业主委员会 1、业主的定义 业主是指物业的所有权人。 2、业主大会 A、业主大会的召开 物业交付使用满俩年或者入住率超过 50%，即可在行政主管部门的指导下，由开发商和物业 管理企业召集召开第壹次业主大会，以后每年至少由业主委员会负责召集召开壹次，称为业 主大会年度会议。 B、业主大会的内容： a、听取业主委员会的工作报告； b、审议和通过上壹年度财务决算报告和下壹年度财务预算； c、审核和修订业主公约 、 业主委员会章程等文件； d、决定物业管理企业的选聘、续聘和解聘； e、业主委员会的换届选举和委员的增减； f、讨论决定其他重大事项。 C、业主大会决定问题的程序： a、业主大会能够采用局面征求意见和会议等形式，会议表决通常采用投票的形式； b、业主应亲自出席业主大会且投票，否则视作弃权，但亦必须服从大会作出的决定，委托 他人投票的，必须出具授权委托书； c、业主大会的决议，需出席大会 2/3 之上业主通过才能有效； d、业主投票时，票数的计算原则上按业权比例确定。 3、业主委员会 A、业主委员会的性质和地位 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主 中选举产生经政府批准成立的合法社会团体，代表本物业区域内全体业主的合法权益。 B、业主委员会的产生和组织 第壹届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发商或物业管理企业组成筹委会推荐候 选人名单，提交第壹次业主大会选举产生。业主委员会每届任期三年，由业主大会换届选举。 C、业主委员会的权利和义务 权利：a、召集和主持业主大会； b、修订业主公约 、 业主委员会章程 ； c、选聘物业管理企业； d、检查、监督物业管理企业的物业管理工作； e、督促业主遵守业主公约和物业区域内的各项管理制度； f、审议年度管理工作计划，年度费用的概预算； g、负责物业维修基金的筹集、使用和管理； h、法律和业主委员会章程赋予的其他职责。 义务：a、召集且向业主大会汇报工作； b、接受行政主管部门和物业区域内业主的监督指导； c、支持、配合监督物业管理企业的工作； d、本会作出的决定不得违反法律、法规的政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主 的公共利益； e、业主委员会章程规定的其他职责。 4、业主委员会和物业管理企业的关系 A、法律关系 业主委员会是由业主大会依法选举产生的物业管理机构，代表业主和使用人的根本利益。物 业管理企业对业主委员会负责。但俩者无隶属关系，在法律关系上是俩个平等的主体。 B、经济关系 业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订服务协议。合同签订后，双方分别承担不同的 权利和义务，物业管理企业在向业主委员会和业主负责提供相应服务的同时，业主委员会和 广大业主应协助物业管理企业开展工作且按时交纳合同规定的各项费用。因此，双方在经济 关系上也是平等的管理机构。 物业管理概论物业管理概论 重庆电子职业学院基础学院.刘元灿重庆电子职业学院基础学院.刘元灿 教材分析：教材分析： 1、此教材是物业管理专业的专业基础课，内容是对物业管理内容、方式基础性的介绍，兼有实际案例分析，对辅助学生理解物业管 理，学会物业管理的运作具有非常的意义 1、此教材是物业管理专业的专业基础课，内容是对物业管理内容、方式基础性的介绍，兼有实际案例分析，对辅助学生理解物业管 理，学会物业管理的运作具有非常的意义 2、此教材在于从思想上引导学生理解物业管理的意义，从技能行为上帮助学生学会物业管理的具体内容，且能在以后的工作岗位上 能合理、准确的使用物业管理的基础内容来指导工作，提高他们的工作能力 2、此教材在于从思想上引导学生理解物业管理的意义，从技能行为上帮助学生学会物业管理的具体内容，且能在以后的工作岗位上 能合理、准确的使用物业管理的基础内容来指导工作，提高他们的工作能力 3、学生对物业管理的内容理解较少，或者说根本不理解，对如何进行管理更是不太清楚，如何运用的技巧更是缺少，在教材中有较 多的理论介绍，有时欠适用性，给学生介绍时要多用生活，工作实际内容来分析、引导具有操作性的意义。 4、教材中案例分析较多，结合学生的参和来完成教学活动，帮助学生学会分析，且用以指导以后工作的实践。 教学目的：1、用案例引导学生了解物业管理学习的意义教学目的：1、用案例引导学生了解物业管理学习的意义 2、指导学生学习方法 3、引导学生学会物业管理的基本内容 4、强调学生的实际运用能力 教学方法：讲授为主，辅助多媒体教学教学方法：讲授为主，辅助多媒体教学 教学重点：对学生进行思想引导为前提教学重点：对学生进行思想引导为前提 教学难点：1、学习观念的引入和调节教学难点：1、学习观念的引入和调节 2、学生操作技能的训练2、学生操作技能的训练 教学内容：教学内容： 课程说明：课程说明： 教学目的教学目的 1、通过对本课程的学习，让同学们对物业管理知识有壹个初步的了解，同时能运用物业管理的壹般原理和方法思考和分析物业管理工作 的具体问题。 2、对那些有志于继续探求的学生，本课程也将提供壹把打开研究物业管理思想、方法大门的钥匙。 教学方法和要求教学方法和要求 1、物业管理概论教学的重要特点之壹是案例教学和课堂讨论。这壹点对物业管理这壹技能性教育而言有所不足。将通过案例作业加 以弥补。因此，同学们壹定要认真对待案例作业。 2、物业管理概论物业管理概论探求物业管理活动的壹般规律和原则，学习前人的经验。但它决不是单纯的模仿，需要举壹反三，标新立异，勇于 创新。 要求要求 1、认真预习，阅读必要的物业管理经典案例和专业书刊 2、勤于思考，多和实际工作者和同学讨论和交流，保持创新的意识和开放的心态。 课程内容：课程内容： 第壹章物业管理导论第壹章物业管理导论 1.1 物业管理的起源和发展 1.2 物业的概念 1.3 物业管理的概念 1.4 物业管理的宗旨和作用 1.5 物业管理服务标准及作用 1.6 物业管理市场 第二章物业管理企业第二章物业管理企业 2.1 物业管理企业的概念 2.2 物业管理企业的设立 2.3 物业管理企业的资质管理 2.4 物业管理企业的组织形式和职位说明书 2.5 物业管理企业的机构职能设置 2.6 物业管理企业的权利和义务 2.7 物业管理企业的人力资源管理 第 3 章业主自治机构第 3 章业主自治机构 3.1 业主自治机构 3.2 建筑物区分所有权理论 3.3 业主 3.4 业主大会 3.5 业主委员会 第 4 章物业管理的行政管理第 4 章物业管理的行政管理 4.1 物业管理的行政管理概述 4.2 物业管理的行政管理部门及职责 4.3 物业管理的行政管理方式和手段 4.4 物业管理的行政管理关系 4.5 行政机关在象征管理中的违法行为及法律责任 第 5 章物业管理的策划第 5 章物业管理的策划 5.1 物业国历总体策划 5.2 物业管理的招标和投标 5.3 物业管理服务方案和策划 第 6 章物业管理前期准备第 6 章物业管理前期准备 6.1 物业管理总体策划 6.2 前期物业管理 6.3 制定物业区域的规章制度 第 7 章物业管理启动第 7 章物业管理启动 7.1 物业的承接验收 7.2 交房 7.3 文书和档案的管理 第 8 章物业管理日常运作第 8 章物业管理日常运作 8.1 物业管理的公共服务 8.2 物业管理的非公共性延伸服务 8.3 物业管理的综合协调 8.4 物业管理客户服务管理 第 9 章物业管理企业的财务管理第 9 章物业管理企业的财务管理 9.1 物业管理企业的财务管理概述 9.2 物业管理企业的财务管理制度和财税政策 9.3 物业管理企业资金筹措 9.4 物业专项维修资金 9.5 财务预算 9.6 财务核算和财务分析 第 10 章各种类型物业的物业管理第 10 章各种类型物业的物业管理 10.1 住宅小区的物业管理 10.2 公寓物业管理 10.3 别墅的物业管理 10.4 写字楼物业管理 10.5 工业厂房的物业管理 10.6 收益性物业的物业管理 10.7 特种物业的物业管理 物业管理概论 PPT 演讲稿 2007物业管理概论 PPT 演讲稿 2007 .装修材料、装修垃圾搬运及堆放管理规定 1.所有装修材料先行放置到管理处设置的装修材料临时堆