财务管理财务知识夫妻 单方擅自出售夫妻共有财 产 财务管理财务知识夫妻 单方擅自出售夫妻共有财 产 夫妻单方擅自出售夫妻共有财产夫妻单方擅自出售夫妻共有财产 赵丹阳、吴卿夫妇与杨安庆、李和平夫妇均为某市一家中学的教师，并曾经是该 中学西大院教师宿舍的隔壁邻居，2001 年，该中学进行集资建房，杨安庆、李和 平夫妇出资 64557.3 元分得市区丽景南苑 X 幢 XXX 室。赵丹阳、吴卿夫妇听说杨 安庆想把这套新分的房子出售，而他们恰好想再购买一套。 于是，夫妻俩与杨安庆商议购房事宜。一个愿卖一个愿买，9 月，赵丹阳、吴卿 夫妇与杨安庆很快达成口头房屋买卖协议，约定将丽景南苑的房屋以人民币 11 万元的价格出售给赵丹阳、吴卿夫妇。9 月 15 日，赵丹阳、吴卿夫妇给付杨安庆 购房款人民币 8 万元，杨安庆即将该房屋的钥匙及水电交费卡交给赵丹阳、吴卿 夫妇。因当时尚未领取房产证，双方口头约定余款 3 万元待交付房产证时结清。 2003 年 12 月 10 日，杨安庆申请登记房屋所有权，并取得了有自己名字的房屋产 权证。杨安庆立即交给了赵丹阳、吴卿夫妇，赵丹阳、吴卿夫妇亦按两年前的约 定将 3 万元余款如数交给杨安庆。 赵丹阳、吴卿夫妇交清了所有房款，就等办理房屋产权过户手续了。夫妻俩也清 楚，虽然交了钱拿了钥匙，只有产权过了户，这套房子才在法律上真正彻底属于 他们。 出乎意料的是，2004 年 10 月，当赵丹阳、吴卿夫妇要求杨安庆、李和平夫妇协 助办理房屋产权过户手续时，李和平回说事关重大，要考虑一下。当再次商谈时， 李和平表示不知道杨安庆出售房屋这一情况，她不同意将房屋出卖给赵丹阳、吴 卿夫妇，当然更谈不到亲自到现场协助办理房屋过户手续了。房子是李和平、杨 安庆夫妇共同拥有的，按法律规定必须他们夫妻一起到场办理过户手续。李和平 一百个不同意，赵丹阳、吴卿夫妇就过不了户。眼看到手的房子又要飞，这可急 坏了赵丹阳、吴卿夫妇。 双方多次协商无果，赵丹阳、吴卿夫妇为避免矛盾激化，诉至区人民法院，要求 确认双方的房屋买卖协议有效，并判令李和平、杨安庆夫妇办理房屋过户手续。 区人民法院经开庭审理，确定当事人双方争议的焦点为：被告杨安庆将丽景南苑 X 幢 XXX 室房屋出卖给原告，是否系两被告共同的真实意思表示，该房屋买卖合 同是否有效? 原告为证明其主张，提交了以下证据：1、录音整理资料，用以证明购房、付款 和房产证交付情况;2、房屋所有权证，用以证明讼争房屋的产权登记在被告杨安 庆名下;3、水电费交费卡及发票;4、收条，用以证明原告购房后对该房屋已装潢。 被告李和平向法庭提交了证据证明夫妻感情一直不好，闹离婚;杨安庆背着妻子 卖房子，李和平一直不知道，所以吵架;两被告于 1998 年 8 月 5 日闹离婚，曾订 立离婚后财产所有权协议 等等。赵丹阳、吴卿夫妻一直未居住丽景南苑房屋， 该房屋现由李和平一直居住;法院判决驳回了原告赵丹阳、吴卿的诉讼请求。 审理中，对本案如何处理，形成了以下两种不同的意见：一种意见认为，该案中 赵丹阳、 吴卿与杨安庆签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定， 属无效协议。 理由是：杨安庆与李和平为夫妻关系，房屋系婚后取得，根据婚姻法规定，在未 对该房屋的权属作特别约定的情况下，应认定为夫妻共同财产，由夫妻双方共同 共有。城市房地产管理法第三十七条第(四)项明文规定，共有房地产未经其 他共有人书面同意的，不得转让。杨安庆作为共有人之一，在未征得李和平书面 同意前，擅自将该房出售，侵犯了作为共有人李和平的权益，故该房屋买卖合同 无效。 另一种意见认为，赵丹阳、吴卿与杨安庆签订的房屋买卖合同有效。理由是：张 某卖房，王某作为妻子不可能不知道，陈某的行为构成家事代理或表见代理，故 合同有效。对于本案且不说李和平作为杨安庆的妻子，其不清楚杨安庆售房这一 重大事件是多么地不合情理，即使李和平确实不知情，而作为购房人的赵丹阳、 吴卿，其审查了房产证，房产证上未将李和平列为共有人，其已尽到了审查义务， 并又按约定支付了对价，其权益应得到法律的保护。因此，赵丹阳、吴卿与杨安 庆签订的房屋买卖合同合法有效，法院应判决支持赵丹阳、吴卿要求确认双方的 房屋买卖协议有效，并判令李和平、杨安庆夫妇办理房屋过户手续诉讼请求。 审判实践中，该类案件经常出现，笔者认为该类案件审理应严格依照婚姻 法、民法通则有关财产共有理论审理，防止夫妻一方先下手为强，侵犯另 一方合法权益。 夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享 有所有权的共有财产。其范围为婚姻法第 17 条所规定的属于夫妻共同所有 的财产，以及婚姻法第 19 条中规定的夫妻以书面约定婚前财产以及婚姻关 系存续期间的财产归夫妻共同所有的部分，即法定共同财产和约定的共同财产。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事 实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的， 由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提交的录音整理资料，并非原始证 据，且该录音整理资料中既未完整地反映当时的客观状况，也无被告李和平同意 出卖讼争房屋给原告之意思表示，故原告提交的该证据不能证明原告主张的杨安 庆将讼争房屋出卖给原告是两被告夫妻共同意思的表示为客观事实。两被告夫妻 感情长期不和的事实有证据予以证实。 在此情况下，赵丹阳、吴卿夫妻应当主动征询财产共有人李和平的意见，取得李 和平的同意。但赵丹阳、吴卿在办理过户手续前，一直仅与杨安庆一人商谈买房 事宜，因此赵丹阳、吴卿的行为不能解释为善意。赵丹阳、吴卿虽坚持认为杨安 庆出售房屋的行为李和平是知道的，其已实际控制了该房屋，该房屋买卖的行为 应是有效的。但赵丹阳、吴卿并未就李和平知道杨安庆出卖房屋的事实进行举证 证明，其所提供的录音资料中并没有直接反映李和平知道并同意杨安庆出卖房屋 的事实，且杨安庆与李和平夫妻感情不和，因此仅凭该录音资料不能认定李和平 知道杨安庆出卖房屋的事实。 反之，若赵丹阳、吴卿在控制该房屋后，对该房屋进行必要的装修并长期居住使 用，方可推定杨安庆之妻李和平是应当知道的，并据此确认双方买卖房屋的行为 是有效的。综上所述，赵丹阳、吴卿要求确认房屋买卖行为有效并要求李和平、 杨安庆协助办理过户手续的诉讼请求，在没有直接证据能够证明李和平知道杨安 庆将夫妻共有房屋出卖的事实、也没有间接证据或其它客观事实足以推定出李和 平知道的前提下，若作出该房屋买卖行为有效之判决，这对李和平来说，显然是 不公平的，也是没有事实和法律依据的。 综上，原告主张其向被告杨安庆购买两被告夫妻共同所有的房屋，是两被告的共 同意思表示，要求确认双方买卖有效并判令被告办理房屋过户手续的诉请依据不 足，法院判决驳回赵丹阳、吴卿的诉讼请求是正确的。 土地补偿费能否认定为夫妻共同财产 【案情】 原告郭某与被告宋某于 1999 年 7 月经人介绍相识，同年 10 月举行结婚仪式，并 办理了结婚登记手续。婚后生育一女，后因生活琐事产生矛盾，双方关系逐渐恶 化。2009 年 4 月郭某诉至法院，要求与被告宋某离婚。该案在审理过程中，经过 多次调解，原、被告就离婚及子女的抚养等问题达成一致意见，但在财产分割上 关于原告郭某的个人责任田因修路而被部分征用，由此取得的一笔补偿费是否应 作为夫妻共同财产进行分割，原、被告产生争议。原告认为该笔补偿款是其个人 财产，与被告无关;被告认为该补偿款是双方结婚后取得，应为夫妻共同财产。 后经法庭主持调解， 原告郭某同意给付被告宋某部分补偿款， 双方达成调解协议。 【分歧】 在本案中，该笔土地补偿费能否认定为夫妻共同财产产生争议。 第一种意见认为，该笔土地补偿费是在婚后取得，即在夫妻关系存续期间取得， 根据婚姻法 第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间的共同财产包括：工资、 奖金;生产经营的收益;知识产权的收益;继承或赠予的财产;其他财产。解释(二)第十一条对“其他财产”也作出了规定：一方个人财产的投资收 益;双方实际取得或应当取得的住房补贴、住房公积金;双方实际取得或应当取得 的养老保险金、 破产安置补偿费。 所以该笔土地补偿费应属于该规定的其他财产， 应当按共同财产予以分割。 第二种意见认为，土地补偿费是对被征地农民因失去耕地的补偿，土地补偿费是 失去土地的农民今后的生活保障和主要依靠，将土地补偿费界定为夫妻共同财产 是不公平的，不应当按照共同财产进行分割，应归失去土地的一方所有。 【评析】 婚姻法第十七条比较祥细地规定了夫妻双方共有的财产，未明确规定婚姻关 系存续期间一方取得的征用土地补偿费为个人财产，未明确土地补偿费在婚姻家 庭关系中的财产性质。根据最高法院 1999 年 11 月 29 日印发的全国民事案件 审判质量工作座谈会纪要的规定，对夫妻一方在婚姻关系存续期限间取得的买 断工龄款、 因道路交通事故遭受人身损害获取的赔偿款， 可采用类推解释的方法， 根据其与养老保险金、医疗保险金等所共同具有的专属于特定人身的性质，确定 其在财产分割中的法律适用原则即买断工龄款、因道路交通事故遭受人身损害获 取的赔偿款，不作为夫妻共同财产对待。物权法第四十二条第二款规定：征 收集体所有的土地，依法应当足额支付土地补偿款、安置补助费、地上附着物和 青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。 笔者认为，从上述规定可以看出，土地征用补偿费用是用来安排被征地农民的社 会保障费，是用地单位对失去土地的农民，为今后生活出路给予的一种补偿，不 同于男女婚后一方接受赠予的财产性质。土地征收补偿费不应归属于婚姻法 第十七条规定的“其他应当归夫妻共同所有的财产”，而是对一方婚前承包土地 的延续，具有人身专属性，应归被征地一方所有。 感谢阅读感谢阅读 多年企业管理咨询经验，专注为企业和个人提供精品 管理方案，企业诊断方案，制度参考模板等 欢迎您下载，均可自由编辑