市场调查年月山东德州市房地产 市场调查研 市场调查年月山东德州市房地产 市场调查研 2012 年 3 月2012 年 3 月 目录目录 前言1 市场背景篇市场背景篇 第一章宏观政策研究第一章宏观政策研究2 一、2011 年房地产相关政策2 二、央行历次调整利率时间细则一览表3 第二章德州宏观经济研究第二章德州宏观经济研究4 一、城市基本情况4 二、宏观经济研究6 市场分析篇市场分析篇 第三章 德州房地产市场研究德州房地产市场研究9 第四章 土地市场 第五章 房地产市场 第六章 房地产投资 第七章 市场表现 第八章 市场预测 第九章客户需求综述第九章客户需求综述 一、地域住宅消费心理特点分析 二、目标客户群定位分析 三、需求市场综述 对贵司项目市场战略及销售价格建议 结束语 前言前言 前行中的理解，变革中的发展前行中的理解，变革中的发展 2011 年是国内外经济形式最复杂的一年，在这一年里外部经济环境恶劣，世界经 济增长放缓， 国际金融市场剧烈动荡， 欧洲债务危机爆发、 美国通胀形势严峻 EQ3 推出不利、全球股市震荡之中大幅下挫；在国内方面，CPI 高起、人力成本上涨、 企业在转型期中找不到方向，部分中小企业以赚快钱为目的大量投资信托、房地 产，从而引起了“信贷风波” 。我们在“称为稳健、实为紧缩”货币政策下进入 了 2012 年。2012 年整体经济发展定调为“稳中求进” ，也就是说 2012 年国家在 正视困难的前提下，积极发展经济、调整经济结构成为了摆在各个行业面前的重 要问题。 而房地产行业作为国家重要组成部分，承担着更多的经济、社会责任，在理解国 家总体政策的前提下，积极进行行业结构调整已是大势所趋。首先，2011 年房价 上涨态势基本得到遏制，无房者、首次置业者诉求得到国家认可，房地产调控政 策持续，其次，国家积极的对地方政府的财税体制进行改革，试点房产税、调整 资源税为地方政府摆脱土地财政创造条件，最后，随着新的一年到来,鼎泰认为： 2012 年房地产行业应以更积极的、 更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的 调控政策，在行业变革中找到发展的方法。 市场背景篇市场背景篇 第一章宏观政策研究第一章宏观政策研究 没有哪个行业如房地产受国家政策左右影响程度如此之深，所以站在负责任 的角度上，为了给开发商提供一份切实可依据的决策参考，有必要对国家的宏观 产业政策进行详细罗列，以供贵司参考。 一、2011 年房地产相关政策一、2011 年房地产相关政策 2011 房地产主要政策一览 政策发布时间发布方政策细则摘要 2011 年 1 月 17 日 银监会 2011 年 1 月 17 日：银监会召开 2011 年工作会议，会议指出，对房地产领域风险， 要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙” 建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严 格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售” ，确保信贷资产转让真正 服务于银行信贷风险管理的真实需要。 2011 年 1 月 25 日 住建部 住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房 地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地 产交易及经纪活动当事人的合法权益。 2011 年 1 月 26 日 国务院 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差 别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,贷款利 率不低于基准利率的 1.1 倍。 2011 年 1 月 27 日 财政部 财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ，规定个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 2011 年 1 月 28 日 财政部（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 2011 年 2 月 9 日 住建部 住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知 ，要求从 2011 年 2 月 9 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上 调 020 个百分点，调至 4.50%。五年期以下（含五年） 个人住房公积金贷款利率上 调 025 个百分点，调至 4.00%。 2011 年 4 月 19 日 国土部 国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春 4 月 19 日在国新办举行的新闻发 布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地 产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去 完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。 2011 年 5 月 1 日 发改委 根据国家发改委于 2011 年 3 月 16 日发布商品房销售明码标价规定 ，从 5 月 1 日 起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产 开发企业，将处以每套房 5000 元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违 法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得，处 5 万元以上 50 万元以下罚款。 2011 年 5 月 10 日 住建部 住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知 ，要求各地在下发文 件后的 20 个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规 定，6 月 9 日则是公布信息的最后期限，截至 6 月 9 日，北京、上海等一线城市已公 布了今年保障房的建设情况。 2011 年 5 月 19 日 住建部 住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书 ，完成 1000 万套保 障性安居工程住房的分配任务。 2011 年 7 月 7 日 住建部 住建部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知 ，5 年期以上公积金贷款利率 上调至 4.90%。 2011 年 7 月 14 日 国务院 国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严 格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购 2011 年 7 月 14 日 国务院 总理温家宝 12 日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继 续加强调控工作，要求房价上涨过快二三线城市进行限购。 2011 年 7 月 21 日 国务院国务院发布土地市场国五条，强化土地调控。 2011 年 7 月 27 日 银监会 中国银监会召开年中工作(电视电话)会议，银监会党委书记、主席刘明康出席会议 并发表重要讲话，总结通报上半年主要工作，安排部署下半年重点任务。 2011 年 8 月 31 日 财政部 财政部提出 关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见 ， 要求推进税制改革， 加快修订房产税暂行条例。 2011 年 9 月 1 日 财政部 财政部规定婚姻关系存续期间房屋土地权属问题，规定婚姻关系存续期间，房屋、 土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 2011 年 9 月 3 日 国务院国务院办公厅提出 关于保障房建设和管理的指导意见 ， 要求健全保障房退出机制。 二、央行历次调整利率时间细则一览表二、央行历次调整利率时间细则一览表 2011 年银行信贷政策 发布时间细则解读 1 月 14 日 1 月 20 日上调存款准备金 率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型金 融机构存款准备金率将达 19%，中小金融机构存款准备金率将达 15.5%。 2 月 18 日 2 月 24 日起上调存款准备 金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第二次上调存款准备金率，此次上调之后大型 金融机构存款准备金率将达 19.5%， 中小金融机构存款准备金率将达 16%。 3 月 18 日 3 月 25 日起上调存款准备 金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大型 金融机构存款准备金率将达 20%，中小金融机构存款准备金率将达 16.5%。 4 月 17 日 4 月 21 日起上调存款准备 金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大型 金融机构存款准备金率将达 20.5%， 中小金融机构存款准备金率将达 17%。 5 月 12 日 5 月 18 日起上调存款准备 金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第五次上调存款准备金率，此次上调之后大型 金融机构存款准备金率将达 21.0%， 中小金融机构存款准备金率将达 17.5%。 6 月 14 日 6 月 20 日起上调存款准备 金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大型 金融机构存款准备金率将达 21.5%， 中小金融机构存款准备金率将达 18.0%。 11 月 30 日 12 月 5 日下调存款准备金 0.5 个百分点 中国人民银行今日决定，从 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金融 机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 央行加息表 发 布 时间 细则解析 2 月 8 日 2 月 9 日起加息 0.25 个百分点 这是 2011 年以来央行首次加息，此次加息使得房屋贷款以基准利率贷款额 100 万，20 年为期，则每月还款额度增加 117 元。 4 月 5 日 4 月 6 日起加息 0.25 个百分点 这是央行 2011 年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。调整后，一 年期整存整取定期存款利息达到 3.25%，一年期贷款利息达到 6.31%。 7 月 6 日 7 月 7 日起加息 0.25 个百分点 这是央行 2011 年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。调整后，金 融机构人民币一年期存款利率达 3.5，一年期贷款利率达 6.56。 第二章德州宏观经济研究第二章德州宏观经济研究 一、城市基本情况一、城市基本情况 1、德州市概况1、德州市概况 地理位置：地理位置： 德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南， 西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结 带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海 与内陆双重优势。德州自古就有“九达天衢” 、 “神京门户”之称，是华东、华北 重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5 条国道、14 条省道 在境内纵横交错，京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，交通 设施的发达为德州经济发展奠定了良好的基础。 辖区面积：辖区面积： 德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁 津、庆云一区二市八县，总面积 10356 平方公里。 人口与居民生活：人口与居民生活： 全国第六次人口普查报告中，州市常住人口达 556.82 万人，位居山东省第九。 德州市第五次人口普查以 2000 年 11 月 1 日零时为标准时间，当时全市总人口为 529.37 万人，10 年时间，德州市常住人口增加了 27.45 万人。全市实现地区生 产总值 1500 亿元，按可比价格增长 11.5%；地方财政收入 70.1 亿元，增长 31.6%；规模以上固定资产投资 785 亿元，增长 24%；规模以上工业增加值 729 亿 元，增长 15.4%；实现社会消费品零售总额 544 亿元，增长 17.3%。全市常住人 口中，0-14 岁的人口为 92.69 万人，占 16.65%； 15-64 岁的人口为 414.68 万人， 占 74.47%；65 岁及以上的人口为 49.45 万人，占 8.88%。同 2000 年第五次全国 人口普查相比，0-14 岁人口的比重下降了 4.05 个百分点，15-64 岁人口比重上 升了 2.49 个百分点，65 岁及以上人口的比重上升了 1.56 个百分点。通过核算， 和 10 年前相比，德州小孩少了 16.89 万人，老